OSB'lere emlak vergisi şoku!

Belediyeler, müteahhit ve inşaat şirketlerinin inşa ettikleri konut ve ofisleri, kendilerine olan emlak vergisi borçlarını bahane ederek haczetti. Ayrıca, SGK ve Maliye’de yine prim ve vergi borçları nedeniyle haciz yapmaya başladı. İnşaat sektörü, ekonomik krizden sonra, bir de söz konusu kurumların hacizleri nedeniyle iyice sarsıldı, satışların durma noktasına gelmesiyle birlikte de sektördeki kriz iyice derinleşti. Yapılan hacizler, sektörün konut ve ofis satışını bıçak gibi kesti. Çünkü, kimse hacizli konut ve ofis almak istemiyor. 

Ogün Haber'de yer alan habere göre, belediyeler ve SGK haciz işlemlerine devam ediyor. Belediyeler, organize sanayi bölgesi yönetimlerine ve gerekse bu bölgede faaliyet gösteren sanayici müteşebbislere bir yazı göndererek, 7033 sayılı Kanunla Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan değişikliği gerekçe göstererek, emlak vergisi ödemelerini istedi. 

Sanayiciler, akın akın OSB yönetimlerine başvurarak, belediyelerden gelen yazıyı anlamaya çalışıyorlar.Tahakkuk ettirilen emlak vergisi rakamları da küçümsenecek gibi değil, oldukça yüksek. Örneğin, 15-50 bin TL gibi.

Yapılan incelemenin ardından, konu hakkında belediyelerin kanuna uygun hareket ettiği ve emlak vergisi ödenmesine yönelik yazılarının, sanayicilerin tamamı değil, sadece bir kısmı ile ilgili olduğu, sorunun 7033 sayılı Kanunla yapılan düzenlemedeki bir ifadeden kaynaklandığı anlaşıldı.

Belediyelerin OSB’lerden emlak vergisi istemesinin dayanağını oluşturan düzenleme 

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Geçici Muaflıklar” başlıklı 5. Maddesinin şu an yürürlükte olmayan (f) bendine göre; organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile emlak vergisinden muaf bulunuyordu. Emlak vergisi mükellefiyeti ve dolayısıyla emlak vergisi ödemesi de, bu 5 yıllık muafiyet süresinin dolduğu tarihi takip eden yıldan itibaren başlıyordu. Geçici emlak vergisi muafiyeti açısından, sadece bu binaların organize sanayi bölgesinde bulunması yeterli sayılıyor, bu binaların malikleri olan sanayiciler tarafından kullanılması ile bunlar tarafından diğer sanayicilere kiralanmasının emlak vergisi muafiyeti yönünden bir önemi bulunmuyordu. Yani, bu binalar, ister sanayicilerin kendileri tarafından kullanılsın, isterse bunlar tarafından başka sanayicilere kiraya verilsin, 5 yıl süreyle emlak vergisinden muaf bulunuyordu.

Ancak, 7033 sayılı Sanayinin Geliştirilmesi Ve Üretimin Desteklenmesi Amacıyla Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile,

- Bir yandan, OSB’lerdeki binalara geçici emlak vergisi muafiyeti sağlayan yukarıda sözü edilen 5. Maddenin (f) bendi 1 Temmuz 2017 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılırken,

- Diğer yandan da, söz konusu muafiyet, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun “Daimi Muafiyetler” başlıklı 4. Maddesinin (m) bendine parantez içi ibareden sonra gelmek üzere eklenen “ile organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar” ibaresi ile de, daimi emlak vergisi muafiyeti kapsamına alındı.

Söz konusu Kanun değişikliğinin gerekçesinde; yatırım ortamının iyileştirilmesi, yatırım maliyetlerinin azaltılması, üretici üzerindeki mali yüklerin kaldırılması, üreticinin desteklenmesi ve sanayinin geliştirilmesi amaçlarıyla 5 yıl süreyle tanınan geçici muafiyet daimi hale getirildiği, bu nedenle anılan Kanunun 5. maddesinde yer alan benzer mahiyetteki geçici muafiyetin kaldırıldığı ifade edildi. Her iki değişiklikte, 1 Temmuz 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi.

Söz konusu (m) bendinin değişiklikten sonraki şekli ise aynen aşağıda:
M- "Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartıyla) ile organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar"

Buraya kadar herhangi bir sorun yok, OSB’lerde yer alan binalar süresiz olarak emlak vergisinden muaf, muafiyet için bent hükmünde başkaca bir şart da yok. Ancak, kazın ayağı öyle değil: İşte tam olarak da burada durup, (m) bent hükmünün de tabi olduğu 4. Maddenin birinci fıkra hükmüne bakmak gerekiyor. Söz konusu fıkra hükmü şu şekilde: “(Aşağıda yazılı binalar, kiraya verilmemek (24.11.1994 tarihli ve 4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla Bina Vergisinden daimi olarak muaftır ((a), (b), (s) , (y) ve (z) fıkraları için kiraya verilmeme şartı aranmaz.).”

Her iki düzenlemenin birlikte yorumlanmasından şu sonuç ortaya çıkıyor:

- OSB’lerde bulunan binalar kiraya verilmemeleri koşuluyla emlak vergisinden muaftır.

- OSB’lerde bulunmakla beraber, malikleri tarafından kullanılmayıp başka sanayicilere kiraya verilen binalar için emlak vergisi muafiyetinden yararlanılamaz.

OSB’lerde yer alan binalar kiraya verilmemesi şartıyla daimi olarak emlak vergisinden muaf tutulduğundan, binanın malikleri tarafından kullanılmayıp başkalarına kiraya verilen binalar için emlak vergisi muafiyeti uygulanması söz konusu değil. Yani, kiraya verilen bu binalar için emlak vergisi ödenecek. Kiralamanın şirket ortaklarına, ortak olunan şirketlere ve ilişkili şirketlere yapılması veya finansal kiralama yoluyla kiralanması durumu değiştirmiyor. 

OSB’lerde bulunan ve malikleri tarafından kullanılan binalar için emlak vergisi söz konusu değil. Çünkü, bu binalar daimi olarak emlak vergisinden muaf.

Belediyeler, OSB’lerdeki Hangi Binaların Peşinde?

Belediyeler, OSB’lerde bulunana ancak malikleri tarafından kullanılmayıp başkalarına kiraya verilen binaların peşinde. Bunu da çok rahat tespit edebilir ve ediyor.

7033 Sayılı Kanunla Yapılan ve “Kiralamama” Şartı Getirilen Muafiyet Düzenlemesi Doğru Mu?

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 3/h maddesinde Organize Sanayi Bölgesi (OSB), “Sanayinin uygun görülen alanlarda yapılanmasını sağlamak, çarpık sanayileşme ve çevre sorunlarını önlemek, kentleşmeyi yönlendirmek, kaynakları rasyonel kullanmak, bilgi ve bilişim teknolojilerinden yararlanmak, sanayi türlerinin belirli bir plan dâhilinde yerleştirilmesi ve geliştirilmesi amacıyla, sınırları tasdik edilmiş arazi parçalarının imar planlarındaki oranlar dâhilinde gerekli ortak kullanım alanları, hizmet ve destek alanları ve teknoloji geliştirme bölgeleri ile donatılıp planlı bir şekilde ve belirli sistemler dâhilinde sanayi için tahsis edilmesiyle oluşturulan ve bu Kanun hükümlerine göre kurulan, planlanan ve işletilen, kaynak kullanımında verimliliği hedefleyen mal ve hizmet üretim bölgeleri” şeklinde tanımlanıyor. Buna göre, OSB’ler ile;

- Sanayinin disipline edilmesi,

- Şehrin planlı gelişmesine katkıda bulunulması,

- Birbirini tamamlayıcı ve birbirinin yan ürününü teşvik eden sanayicilerin bir arada ve bir program dâhilinde üretim yapmalarıyla, üretimde verimliliğin ve kar artışının sağlanması,

- Sanayinin az gelişmiş bölgelerde yaygınlaştırılması,

- Tarım alanlarının sanayide kullanılmasının disipline edilmesi,

- Sağlıklı, ucuz, güvenilir bir altyapı ve ortak sosyal tesisler kurulması,

- Müşterek arıtma tesisleri ile çevre kirliliğinin önlenmesi,

- Bölgelerin devlet gözetiminde, kendi organlarınca yönetiminin sağlanması amaçlanıyor.

Olaya bu açıdan bakıldığında, OSB’lerin oluşturulması herkesin faydası ve yararına. Ancak, Ülkemizde OSB’lerin kuruluş ve işleyişinde devletin görev ve etkisi minimuma indirilmiş durumda, özel sektöre bir nevi “Kendin Yap - Kendin İşlet” deniliyor.

7033 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki yasal düzenlemede, “kiraya verilmeme” gibi bir koşul yer almıyor, binanın OSB’de bulunması yeterli sayılıyordu. Ayrıca, 7033 sayılı Kanunla yapılan bu düzenleme, değişiklik gerekçesinde yer alan “yatırım ortamının iyileştirilmesi, yatırım maliyetlerinin azaltılması, üretici üzerindeki mali yüklerin kaldırılması, üreticinin desteklenmesi ve sanayinin geliştirilmesi amaçlarıyla 5 yıl süreyle tanınan geçici muafiyetin daimi hale getirildiği” şeklindeki gerekçe ile de çelişiyor.

Ekonomik veya başka nedenlerle OSB’lerde inşa ettikleri binalara taşınamayıp başka sanayicilere kiraya veren sanayicilerin emlak vergisi yönünden düştükleri mağduriyetin giderilmesi ve OSB’lerden beklenen yararların sağlanması bakımından, OSB’lerde bulunan binalar ister kiralansın ister malikleri tarafından kullanılsın emlak vergisinden muaf tutulmalı, maddenin ilk fıkrasında yer alan “kiraya verilmemesi” koşulu, OSB’lerdeki binalar için de uygulanmamalı. Madde hükmünde, “kiraya verilmemesi” koşulu dışında bırakılan emsal binalar var.

Emlak Vergisi Kanununun 4. Maddesinin birinci fıkrasında yer alan parantez içi hükme (m) bendinin eklenerek, fıkra hükmünün aşağıdaki şekilde değiştirilmesi yeterli: “(Aşağıda yazılı binalar, kiraya verilmemek (24.11.1994 tarihli ve 4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla Bina Vergisinden daimi olarak muaftır ((a), (b), (m), (s) , (y) ve (z) fıkraları için kiraya verilmeme şartı aranmaz.).”