Özel inşaat işlerinde kira gelirinin vergilendirilmesi değişti!

9 ve 11 Mart tarihlerinde bu köşede yayınlanan iki yazım incelemeye çalıştığım yeni Gelir Vergisi Tasarısı'nın gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesine yönelik hükümlerine bu üçüncü yazımda tasarıda yer alan "özel inşaat" işleri ile kira gelirlerinin vergilendirilmesine yönelik hükümlerdeki değişiklikleri ele alarak tamamlamaya çalışacağım. 

Kendi arsası üzerine inşaat yapan ya da yaptıranların vergilendirilmesi 

Daha önceki yazımda da belirttiğim gibi tasarı ile "ticari kazanç" tanımına ek bir hüküm eklenerek "ticari bir organizasyon çerçevesinde taşınmaz alım satımı ve inşası işleriyle uğraşanların bu faaliyetlerinden" elde ettikleri kazançları da ticari kazanç olarak nitelemektedir. Tasarı bu tanım sonrasında ticari kazançla ilgili bölümde "özel inşaat" işlerini ve bu işlerde kazanç tespitini detaylı olarak yeni maddelerle hüküm altına almaktadır. 

Hangi inşaatlar "özel inşaat" sayılarak vergilendirilecektir? 

Tasarıya göre; 

-Taahhüt niteliği bulunsun ya da bulunmasın başkasının arsası üzerinde taşınmaz inşa etme faaliyeti ticari kazanç hükümlerine tabi olacaktır. 

-Kendi arsası üzerine inşaatyapan veya kat karşılığı inşaat işleri dâhil yaptıranların bu inşaat faaliyetlerinden doğan kazançları, inşaat faaliyetinin arsa sahibinin ticari işletmesi bünyesinde gerçekleştirilmesi halinde ticari kazanç hükümlerine tabi olacaktır. 

- Kat karşılığı inşaat işleri dâhil başkasına yaptırılan inşaatlarda, hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olması, faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet olduğunu göstermektedir. 

-Yukarıda belirtilen "ticari işletme bünyesinde" yapılmasa dahi kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanları toplamının;

-1000 metrekareyi aşması halinde ilk satış tarihinden itibaren, 

-500 metrekare ile 1000 metrekare arasında olması halinde inşa edilen taşınmazların ilk satış tarihinden itibaren, ticari faaliyete başlanıldığı kabul edilecek ve buna göre ticari kazanç mükellefiyeti tesis edilecektir. 

Özel inşaatlarda kazanç nasıl tespit edilecek? 

Tasarı yukarıda belirtilen inşaat faaliyetlerinden elde edilen gelirlerin ticari kazanç olarak tespit edileceğini belirledikten sonra vergilendirilecek kazancın nasıl hesaplanacağını da detaylı olarak anlatmaktadır. 

Buna göre tasarıda: 

-Özel inşaat işlerinde, inşa edilen veya ettirilen her bir bağımsız bölüm ya da müstakil yapının alıcıya teslim edildiği yıl bunlara ilişkin kâr veya zararın tespit edüeceği, kazanç tespiti için tapu devir ve tescil işleminin esas olduğu ancak bu işlem yapılmamış olmasına rağmen gayrimenkulün alıcının tasarrufuna bırakılmasının da yeterli olacağı belirtilmektedir. 

-Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine verilen taşınmazların müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyet bedeli, müteahhit yönünden, iktisap edilen arsa payının maliyet bedeli sayılacağı hükme bağlanmaktadır. Arsa sahibi açısından iktisap edilen taşınmazların maliyet bedeli olarak ise arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının emsal bedeli üe müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyetlerden arsa sahibine verilen taşınmazlara isabet eden tutarın toplamından oluşacağı hüküm altına alınmaktadır. 

-Kat karşılığı inşaat işleri dışında kalan özel inşaat işlerinde arsa sahibinin arsasını inşaat yapımına tahsis etmesi halinde, arsanın maliyet bedeli olarak inşaatın başladığı tarihteki emsal bedeli esas alınacağı belirtilmektedir. 

Kira gelirlerinin beyanında "götürü gider" usulüne sınırlama geliyor 

Tasarıda gayrimenkul sektörünü etkilemesi nedeniyle değineceğim son husus kira gelirlerinin beyanı ile ilgili. Bildiğimiz gibi gayrimenkul sermaye iradı sahipleri elde ettikleri konut ya da işyeri kira gelirlerini beyan ederken yasada yer alan giderler ile (mesela amortisman, faiz gideri vb.) ile söz konusu kira gelirini elde etmek için yıl içinde katlandıkları ve tevsik edebildikleri diğer giderleri elde ettikleri kira gelirlerinden indirmekte ve beyan edilecek matraha ulaşmaktadırlar. Gerçek gider esası dediğimiz bu yöntem dışında kira geliri elde edenlerin kullanabileceği bir diğer yöntem de "götürü gider" yöntemi dediğimiz tüm giderlere karşüık gelmek üzere kira gelirinin %25'lik kısmını "gider "olarak indirme yöntemidir. 

Tasarı yukarıda yer verdiğimiz "götürü gider" uygulamasına sınırlama öngörmektedir. Öncelikle götürü gider sadece "konut" kira gelirlerinde kullanılabilecek halihazırda bu yöntemden yararlanabilen "işyeri" kira gelirleri kapsam dışına çıkarılmaktadır. 

Sadece konut kira gelirlerinde uygulanabilecek olan "götürü gider" usulü de elde edilen kira gelirine göre sınırlandırılmakta tek geliri konut kira gelirinden oluşan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri için yıllık hâsılatlarının 29 bin TL'yi aşmaması halinde %25'lik, bu tutarı aşıp 69 bin TL'yi aşmayanların ise %15'lik oranda götürü gider usulünden yararlanabilecekleri öngörülmektedir. 

Yeni tasarı hayatımızı değiştirecek 

Değişikliklerin yürürlük zamanı olarak tasarı bu konudaki daha önce yapılanların aksine "yasanın yayım" tarihi belirlenmiştir. Kurumlara ilişkin 2 yıllık istisna süresini 5 yüa çıkaran durum hariç bu 3 yazıda ele aldığım diğer tüm hususlar için yasanın yürürlük tarihinden itibaren yeni süre ve koşulların geçerli olacak olması gayrimenkul sektörünün vergilendirilmesinde özellikle bireysel mükellefler açısından "oyunun kuralları"nm değiştiğini çok açık gösteriyor. Bu değişikliğe ayak uydurabilmek için hazırlık yapmakta yarar var diye düşünüyorum. 

Ersun BAYRAKTAROĞLU/Dünya