Papatya Mergüz: Konut yatırımında lokasyon ve proje seçimi her daim en önemli unsurlar arasında!

Denge Değerleme A.Ş / İş Geliştirme Müdürü Papatya Mergüz ikinci el konut piyasasını değerlendirdi.

Türkiye Gayrimenkul sektöründe önemli bir yeri olan konut alım satımlarında;  ödeme koşulları, konum seçimi, marka projeler, sosyal donatı alanları, arz ve taleplerdeki hareketlilik genellikle farklılık göstermektedir. Bu nedenledir ki, bu türden taşınmazların alım satımlarında bilinçli olmak sonradan ortaya çıkması olumsuz durumların önüne geçilebilmesi açısından önem arz etmektedir. 

Ayrıca, ekonomik göstergelerdeki iniş çıkışlar, seçimlerin getirdiği siyasi belirsizlikler, kredi oranlarındaki değişiklik ve faiz indirimi gibi etkenlerin konut sektörüne etkisi 2014 yılının İlk çeyrek döneminde yaşanan durgunluğun, II. Çeyrekle birlikte hareketlenmeye bıraktığı gözlenmektedir. TUİK’ in verilerine göre, 2014 yılı Mart ayı istatistiklerine baktığımız zaman Türkiye genelinde 87 bin 617 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Aynı dönemde yabancılara satış 1362 konut ile gerçekleşmiş olup, 2. El piyasasında 45 bin 634 adet konut el değiştirmiştir. 

Denge Değerleme A.Ş olarak, 2. Elde konut piyasasındaki satın almaları; yatırım ve oturum amaçlı değerlendirebiliriz. İkinci el konut yatırım amaçlı düşünüldüğünde, ön plana çıkan ve sürekli kar sağlayacak özelliklerin istatistiklerine baktığımızda, merkezi güzergâhlar, ulaşım hatlarına yakınlık ve ticari hareketliliğin yoğun olduğu bölgeler tercih edilmektedir. Yatırım amacıyla edinilmesi planlanan mülkün kira getirisinin yüksek olması yatırımcıya kar sağlayacak en önemli etkendir. Diğer bir önemli etken ise, mülkün bulunduğu bölgede olası yeni gelişmelerin iyi tespit edilmesidir.  Oturum amaçlı tercih edilecek mülklerde, özellikle son dönemde sosyal donatı alanları ve alternatifleri, çocuk oyun parkları, güvenlik önlemleri olan site şeklinde projeler ön plana çıkmaktadır. Ön plana çıkan bu özelliğe istinaden; kapsamlı ve marka projelerin yoğunlaştığı bölgeler şehir merkezine göre uzak mesafelerde yer almaktadır. Unutulmaması gerekir ki konut yatırımında amaç ne olursa olsun lokasyon ve proje seçimi her daim en önemli unsurlar arasında yer almaktadır. 

Diğer bir konu da; özellikle fiyatlama açısından gayrimenkullerin daha proje aşamasında; küçük ölçekli firmalar ile daha fazla proje üreten, büyük ölçekli firmalar arasında uygulama farklılıkları bulunmaktadır. Şöyle ki birçok projeye imza atan kuruluşların lansman ve teslim zamanları arasındaki fiyat farklılıkları daha az olurken,  daha küçük ölçekli firmaların lansman aşamasındaki fiyatlarını oldukça düşük belirleyerek satışa sundukları görülmektedir. Firmaların lansman döneminden itibaren uyguladıkları politikalar, vatandaşın konut edinmesinde ciddi anlamda katkı sağlamaktadır. Projelerin belirlenen toplam lansman bedellerinin % 15- % 20’ lik oranları ile satışa sunulan konutların lansman fiyatları ile son teslimdeki satış değerleri arasındaki farkın % 50 olması beklenir. Örneğin lansmanda 200.000 TL ye alınmış bir konutun yer aldığı projede, projenin tamamlanması ile son mülkün 300.000 TL den satış görmesi ile birlikte, lansman ve son teslim sonrası elde edilen kar % 50 olarak gerçekleşmiş olur ki beklenen de budur. Lansmandan projenin tamamlanmasına kadar geçen sürede projenin gidişatına göre artışlar söz konusu olacağından, müşteri/alıcı açısından son teslimatlara yaklaşıldıkça lansman fiyatlarına göre alım avantajları azalmaktadır. Burada müşteri/alıcı açısından önemli bir hususta Projenin tamamlanması ve satışların ikinci ele düşmesi ile elde edilecek kar realizasyonunun daha düşük olacağıdır. Bu nedenle lansman dönemleri de dikkatle takip edilmelidir. Bu noktada göz ardı edilmemesi gereken çok önemli husus; teslim sürelerini ve satışlarını tamamlamış gayrimenkullerin ikinci ele düşmesi ile ilk satışa çıkmaları arasındaki makasın büyük olması alıcı tarafında tedirginliğe ve proje geliştiricisi firmaya karşı bir güvensizliğe neden olabilmektedir. 

İkinci el konut piyasasında; arz fazlası ve yüksek faiz oranları müşteri/alıcı açısından avantajlı durumlar yaratmaktadır. Fiyat, lokasyon ve projenin yanı sıra göz önünde bulundurulması gereken diğer bir önemli kriter ise binanın yaşıdır. İkinci el mülk alımlarında dikkat edilmesi gereken ve maksimum 10 yılı geçmemiş binalarda yer alan ( deprem sonrası inşa edilmiş) konutların tercih edilmesi riskin önlenebilmesi açısından uygun olacaktır. 

Gayrimenkulde gerek birinci gerek ikinci elde alım satıma konu mülklere ait tercihlerde, SPK Lisanslı firmalardan değer tespiti, teknik ve yasallık anlamında danışmanlık hizmeti alınmasının, karşılıklı tarafların lehine olacağı düşüncesindeyiz.  

Papatya MERGÜZ

Denge Değerleme A.Ş / İş Geliştirme Müdürü