Planlı Kentleşme
İmar hakkı; taşınmaz sahiplerine yasaların tanımış olduğu inşaat hakkıdır. Bu hakkın sınırlarını imar planları belirler. İmar planlarına baktığımızda yeşil alan, yol, sağlık tesis alanı, eğitim alanı, konut, ticari alan gibi ayrılmış bölümler görürüz
Bu durumun, özel mülkiyet konusu bir kısım taşınmazların, yol veya hizmet alanı olarak ayrılan kısımda, diğerlerinin yüksek yapılaşma koşullarının bulunduğu alanlarda kalması sonucunu doğurması kaçınılmaz. İşte İmar Kanununun Arsa ve Arazi Düzenlemesine ilişkin 18.Maddesi ile, bu adaletsiz durumun önlenmesine çalışılmıştır.
Hamur Yasası
İmar Kanunu 18.maddesi İdareye, üzerinde henüz yapılaşma bulunmayan yeni imar alanlarında ya da birbirinin içine geçmiş, düzgün olmayan biçimlere dönüşmüş yerleşme alanlarındaki arsaları birleştirip, yol ve benzeri hizmetler için yeterince yer ayırdıktan sonra, bunları yeniden sahiplerine dağıtma yetkisi vermektedir.Hamur yasası olarak bilinen bu uygulamada, hak sahiplerinin rızası aranmaz
Önce; planlaması yapılacak sahadaki bütün araziler hamur yapılarak, tek bir parselmiş gibi düşünülür. Kamu hizmet alanları ve yollar ayrıldıktan sonra kalan bölüm, yeniden parsellenerek eski maliklere dağıtılır. Dağıtılan parsellerin alanları % 40 a kadar küçültülebilir. Bu oran yol ve kamu hizmetine ayrılan alanlar toplamının, planlanan alana bölünmesi ile bulunur. Yapılan kesintiye düzenleme ortaklık payı adı verilir. Eğer yol ve kamu hizmet alanlarının, planlanan alana oranı %40 ın üzerinde ise, geri kalan kısım,bedelsiz olarak alınamaz, değeri ödenerek kamulaştırılır. Bedelsiz kesintinin nedeni, açılan yollar ve götürülecek kamu hizmetlerinin arazinizde meydana getireceği değer artışıdır.
İmar Haklarının Aktarımı
Planlı kentleşmenin sağlanmasında, başka bir çözüm yolu da imar haklarının aktarımıdır. Diyelim ki planlanan sahada, sizin 10 .000 metrekare araziniz var. İmar planında bu sahanın % 70 'i yeşil alan olarak ayrılmış, ancak kalan 3 dönümde inşaat hakkınız var. Belediyenin arazinizin %40 'ını yani dört dönümünü bedelsiz olarak alma hakkı var. Kamuya ayrılan 7 dönümden kalan 3 dönümün ise bedeli verilerek kamulaştırılması gerekiyor
İmar haklarının aktarımı usulünde, kamulaştırılacak bu 3 dönüm bedelsiz olarak belediyeye terk ediliyor,buna karşılık bu bölüme isabet eden imar hakları, size bırakılan bölümdeki yapılaşma hakkınıza ilave ediliyor. Diyelim ki imar planına göre, inşaat emsaliniz 1 .Yani, arsanızın yüzölçümü kadar inşaat hakkı veriliyor. Verilen misalde , 10 dönümlük arazinizde ancak kamu hizmetlerine ayrılmış kısım dışında kalan 3 dönümde inşaat yapabileceksiniz.Bu da 3000 metrekare. Belediye arazinizin % 40 ı olan 4 000m2 yi bedelsiz olarak alıyor, bedel ödeyeceği 3 dönümü, rızanızla terk ederseniz bu kısma düşen 3000 m2 inşaat hakkı, net parselinizden doğan hakkınıza eklenerek, size 6000m2 inşaat izni veriliyor. Bir anlamda inşaat hakkınızı yatayda değil dikeyde kullanmış oluyorsunuz. Mesela dört katlı iki blok yapacağınıza sekiz katlı tek blok yapıyorsunuz
Bir çok ülkede, İmar haklarının aktarılması hakkı, tapu gibi sertifikaya bağlanmakta. Sertifikanın belirlediği inşaat hakkınızı, daha önce tespit edilen 'aktarım alanında' kullanabiliyorsunuz, ya da bu hakkı satabiliyorsunuz.
Yerel idarelerin kaynak sorununu en aza indiren bu model, özellikle eski yerleşim alanlarının korunmasında etkin olmakta.
Uygulamanın hukuka uygun biçimde yaygınlaşması ümidiyle , hepinize sağlıklı bir hafta dilerim.
