Rönesans Holding'ten Moskova'ya Neva Towers projesi!

Erman Ilıcak, Rusya’da kurduğu Rönesans’ı 24 yılda üç kıta ve 23 ülkede faaliyet gösteren bir gayrimenkul-inşaat imparatorluğuna dönüştürdü. Bu yıl 5 milyar dolar ciro hedefleyen Ilıcak, 200 milyon euro yatırımla Avrupa’da satın aldığı üç şirketle Doğu’da kurduğu imparatorluğunun yüzünü Batı’ya çevirdi. Rönesans Holdingin “yükselme devri” doruğa ulaştığında Avrupa’dan elde edeceği ciro 2,5 milyar euro’ya ulaşacak.

Rönesans Holdingin İstanbul, Kozyatağı’daki Allianz Tower’da bulunan merkezinin 35’inci katındaki odasında, ona ait kişisel izlere rastlamak kolay değil. Dekorasyonunu kardeşinin yaptığı, duvarları tablolarla kaplı bir ofis, oldukça sade -üzeri neredeyse bomboş bir masa ve koltuk... 2,3 milyar dolarlık servetiyle Türkiye’nin en zengin beşinci ismi de bu sadelik içinde her an ayağa kalkıp gidebilecekmiş gibi duruyor. Çalışanlardaysa şirketin patronundan çok önemli bir misafiri ağırlıyormuş havası yaratan ilginç bir telaş var. Bu havanın nedeni Erman Ilıcak’m orada gerçekten de “misafir” oluşu aslında. Çünkü Ilıcak’ı iki gün üst üste aynı kentte görmek pek mümkün değil. Avrupa’da satın alman şirketlerle birlikte Rönesans’ın faaliyet alanı Karayipler’den Kuzey Buz Denizi’ne kadar genişleyen bir coğrafyaya yayıldı. Her gün gittiği yerleşik bir ofisi yok. Nerede olması gerekiyorsa oraya uçuyor. Örneğin geçen yılın 36 gününü aralıklarla gidip gelerek Hollanda’da geçirdi. “En son, görüşmeler yapmak için Miami’ye gitmiştim. Sonra Moskova’ya uçtum, oradan da 72’inci enlemde yer alan Kuzey Buz Denizi’ndeki şantiyeye gittim” diye anlatıyor hiç de yorgun görünmeyen bir ifadeyle. “Bu iş oturduğun yerden yönetilmiyor” diye de ekliyor.

24 senede üç kıta ve 23 ülkede projeler yapan bir inşa-at-gayrimenkul imparatorluğuna dönüşen Rönesans Holding, hiç kuşkusuz Erman Ilıcak’m en büyük mühendislik eseri. Bu da 11 Temmuz 2016’da sessiz sedasız yapılan bir anlaşmayla değerini buldu. Uluslararası Finans Kurumu (IFC), Rönesans Holdingin yüzde 5’ine 215 milyon dolar ödedi. Halihazırda devam eden projelerinin toplam bü-

yüklüğünün 10 milyar dolar olduğu düşünüldüğünde 215 milyon dolarlık gelir, Rönesans Holding için çok büyük görünmeyebilir. Bu işlemi önemli kılan, elde ettikleri finansman değil zaten Rönesans’a biçilen değer. IFC, Rönesans Holdingin yüzde 5’ine 215 milyon dolar vererek şirketin piyasa değerini 4,3 milyar dolar olarak tescilledi.

Erman Ilıcak, bu ‘değeri’ bulmak için 2014’ten itibaren Rönesans Holdingin organizasyon yapısında büyük bir dönüşüm başlattı. İlk olarak icrayı kız kardeşi İpek Ilıcak Kayaalp’e devrederek “başkan” koltuğuna geçti. “Eskiden tüm çalışanları ismen bilirdim ve adaletli bir değerlendirme yapardım. Ancak ölçek bu kadar büyüyünce bu mümkün olmuyor. Dolayısıyla daha kurumsal bir yapıya döndük” diyor. Ama değişikliğin asıl amacı şirketin “beyni” Erman Ilıcak’ı özgürleştirmek. Yeni yapıyla Erman Ilıcak üzerindeki bürokrasi yükü azalırken şirketin genel stratejilerini belirleyip hayata geçirmeye konsantre olabiliyor. İpek Ilıcak Kayaalp ise şirketin operasyonların sorunsuz bir şekilde yürümesini sağlıyor. Ilıcak durumdan bir hayli memnun: “Üstümdeki bütün yükümlülükleri ve sorumlulukları İpek Hanım devraldı. Devam eden genel kurullar, yönetim kurulları, performans ölçümleri...”

Erman Ilıcak’m Rönesans Holdingin gelecek 10 yılını büyük ölçüde değiştirecek stratejisini hayata geçirmesinin temelinde kavuştuğu bu özgürlük var. Türk inşaatçılar yurt içinde ve yurtdışmda iş yaparken aynı reflekslerle hareket eden büyük bir orkinos sürüsünü andırıyor. Özellikle 70’lerden itibaren sektörde daha çok petrol ve do-ğalgaz zengini ülkelere akın ettiler: Libya, Rusya, Körfez Ülkeleri, Türk Cumhuriyetleri daha sonra Kuzey Afrika...

Büyük küçük tüm inşaat şirketleri aynı rotayı takip ederek yurtdışmda büyüdü -70’lerde Libya, 90’larda Rusya ve şimdilerde Kuzey Afrika. Türk şirketleri bu pazarlara girerken genellikle senkronize hareket etti. Aynı dönemlerde aynı pazarlara girerek işler kötüye gittiğinde aynı anda o pazarları terk ettiler. Erman Ilıcak, “Bu, yaşadığımız coğrafyadaki kaderimiz. Risk de yüksek, karlılık da” diyor. Ilıcak’m işaret ettiği gibi inşaatçılara iki haneli karlar bırakan bu ülkeler aynı zamanda ciddi politik ve ekonomik risklere sahip: 2010’dan bu yana etkisini sürdüren Arap Baharı, petrol fiyatlarındaki düşüşün getirdiği ekonomik daralmalar, Rusya’da yaşanan devalüasyon ve politik gerilim...

Erman Ilıcak, Rönesans Holding’in bu orkinos sürüsünden ayrılarak kendi sularını keşfetmesinin zamanın geldiğine inanıyor ve Türkiye inşaat kültürünün dışına çıkarak bir ilke imza atarak Avrupa’ya doğru bilinçli bir büyüme stratejisi izliyor. ‘Bilinçli’ vurgusunun

sebebi, Rönesans’ın bu hamlesinin sadece önüne çıkan bir fırsatı değerlendirmenin çok ötesinde olmasından kaynaklanıyor. Rönesans’ın Avrupa’da yaptığı ilk hamle, 2009’da AvusturyalI Porr’un yüzde 10’unu satın ahnmasıydı. Ilıcak’m amacı, yapılan ilk hisse aliminin ar-

dından Porr’un kalan hisselerini de satın ala-

rak şirkettin hakim ortağı konumuna gelmekti. Bu hamle için Porr’un seçilmesinin sebebi, şirketin Rönesans’ın zayıf karnı olan altyapı işlerinde uzmanlaşmış olmasıydı. Bina müteahhitliğinde büyük bir güç olan Rönesans, bu

alımla hem bir ayağını Avrupa’ya atmış hem de varlık gösteremediği altyapı müteahhitliğinde büyük bir bilgi birikimine sahip olacaktı. Ancak Porr’da işler Ilıcak’m hayal ettiği gibi gelişmedi. “Hem şirketin kendi içyapısı hem de Avusturya’da Türklere bakışın biraz daha mesafeli olması nedeniyle ilerleyemedik. Şirket hissedarları bize izin vermedi” diyor. Porr’da çoğunluğu elde edemeyen Rönesans, geri adım atarak şirketteki hisse oranını yüzde 5’e indirdi ve küçük finansal ortak olarak kaldı.

Ancak bu durum Ilıcak’m Avrupa pazarına bir altyapı müteahhitlik şirketi satın alarak girme stratejisini sadece birkaç yıl geciktirdi. 2013’te AvusturyalI Alpine’in İsviçre iştiraki Hergiswil ve Alman Heitkamp bünyeye katıldı. 2015’te ise Avrupa operasyonunu taçlandıran hamle geldi. Rönesans, 139 yıllık HollandalI inşaat şirketi Ballast Nedam NV’nin yüzde 19,9’unu satın aldı. Ilıcak, Porr’da gerçekleştiremediği planını devreye sokarak bir yıl içinde Ballast Nedam’daki hisse oranını yüzde 99,8’e çıkardı ve hakimiyeti ele geçirdi.

Ilıcak’a bu hareket kabiliyetini sağlayansa satın aldığı bu üç şirketin de kötü bir dönemden geçmiş olması. Bu durum alımlar esnasında Ihcak’m elini güçlendirdi ve ‘kurtarıcı’ olarak ortaya çıkma şansı yarattı. “Almanya ve İsviçre’de satın aldığımız şirketler finansal olarak zorlandıkları bir dönemdeydi. Hollanda’da aldığımız şirketinse kendisine özgü sorunları vardı. Bizden önce aldıkları altyapı işlerinden büyük zararlar etmişlerdi. Biz de şirketi en zor günlerinde satın alıp iflastan kurtardık” diyor.

Rönesans’ın Avrupa’daki şirket alımları toplamda 200 milyon euro’ya mal oldu. Ilıcak, ilk iş olarak satın aldığı şirketlere sermaye enjekte ederek finansal darboğazdan kurtulmalarını sağladı. Bu rakamın 130 milyon euro’luk kısmı doğrudan Ballast Nedam için harcandı. Şirketleri düzlüğe çıkardıktan sonra Ilıcak’m ikinci adımı Rönesans’a entegre etmek oldu. Yeni şirketlerin üst yönetimleriyle yolları ayıran Ilıcak, alt kademedeki birçok personelle bizzat görüşerek uyum sağlayabilecekleri bünyede tuttu. Rönesans İnşaat’m Rusya ve Türkiye operasyonlarında yetişen birçok ismi de yeni şirketlere gönderdi. “Gönderdiğimiz kadroların yaş ortalaması 35” diyor Ilıcak, “Bu arkadaşlarla birlikte dönüşümü sağladık. sonrasıda şirketleri büyümeye odaklayacağız" diyor. 

Bu büyümenin ilk adımları da atıldı. Rönesans şemsiyesi altında güç toplayan şirketler yeniden büyük projelerde yer almaya başladı. İsviçreli Hergiswil’in unvanına Renaissan-ce Construction’ı ekleyip Alp Dağları’nm altından geçecek Avrupa’nın en uzun tüneli , Gotthard’m konsorsiyumunda yer aldılar. 9,S milyar euro’luk projeyle Avrupa’nın kuzeyi Hollanda ve İsviçre üzerinden güneye İtalya’ya bağlanacak. Şubat ayında da Hollanda’nın simge stadyumu Amsterdam Arena’nm 2020 Avrupa Şampiyonası için yapılacak yenilenme projesini Ballast Nedam’m üstleneceği açıklandı. Ballast Nedam’m üstlendiği 12 proje daha bulunuyor. Rönesans Holding’in hedefi, Ballast Nedam’ın 2016’da yaklaşık 760 milyon euro olan cirosunu 2019’da iki katma çıkarmak.

Aileye yeni katılan şirketler henüz tam potansiyeline ulaşmamasına rağmen 2016’da ulaştıkları toplam ciro 1 milyar euro’yu buldu. Erman Ilıcak’m hedefindeyse bu rakamı 2,5 milyar euro’ya çıkarmak var. Ama rakamların ötesinde yeni üyelerle Rönesans Holding, Avrupa’nın dört ülkesinde ve 14 farklı alanda inşaat yapabilen güçlü bir yapının sahibi oldu. Ilıcak da bu yapıyı, birbirini bütünleyen ve her alanda iş yapabilecek bir inşaat holdingine dönüştürmek istiyor. Satın alman şirketler yol, köprü, tünel, liman, offshore (deniz üstü) rüzgar santralleri, nükleer ve petrokimya tesisleri gibi altyapı projelerinde uzmanlaşmış durumda. Bina müteahhitliğinde ise çok fazla tecrübeleri yok. Rönesans Holding içinse bu denklemin tam tersi geçerli. Erman Ilıcak’m stratejisi de farklı alanlardaki bu tecrübeyi harmanlamaktan geçiyor.

Ilıcak’m atacağı sıradaki adım, gayrimenkul geliştirmesi yapan Rönesans Gayrimenkul ile bina müteahhidi Rönesans İnşaat’ı Avrupa’ya taşımak olacak. Böylece hem yatırımcı hem de müteahhit olarak üst yapı projeleri tarafında yer alacaklar. Üstelik çok isabetli bir zamanlamayla... Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International’m Avrupa, Ortadoğu ve Afrika’daki gayrimenkul ve inşaat pazarlarını incelediği “EMEA 2017” raporuna göre 2016 sonu itibarıyla Avrupa’nın en büyük 25 kentinde devam eden inşaat projelerinin yüzde 60’ını ofisler oluşturuyor. Perakende sektörüne yönelik projelerin ağırlığıysa önceki yıla göre dört puan yükselerek yüzde 13’e çıkmış durumda. Veriler, Avrupa gayrimenkul ve inşaat sektörünün yüzde 73’ünün hali hazırda ofis, AVM gibi ticari gayrimenkul projelerinden oluştuğunu gösteriyor.

Bu tam Rönesans Holding’e uygun bir ortam. Zira 24 yılda Türkiye ve Rusya’da yatırımcı ve müteahhit olarak 80’in üzerinde AVM ve onlarca ofis binası inşa eden şirket bu alanda büyük bir tecrübeye sahip ve Türkiye’nin en büyük ticari gayrimenkul yatırım şirketi konumunda. Grubun Türkiye ve Rusya’da 11 AVM’si, iki şehir oteli ve dokuz ofis binası bulunuyor. Yaklaşık 2 bin kiracısı var ve 2016’da ortalama 200 milyon dolar kira geliri elde etti. Ilıcak bu alandaki işlerini Avrupa’ya yayabilirse grubun sahip olduğu gayrimenkul portföyünün değerini de katlayabilir.

Diğer yandan Rönesans Holding’in en güçlü olduğu Türkiye ve Rusya gelişmekte olan pazarlar. Dolayısıyla bu iki ülkede de çok büyük altyapı projeleri yürütülüyor. Sadece Türkiye’de bile son beş yılda ihalesi yapılan altyapı projelerinin büyüklüğü 45 milyar doları buluyor. Ancak Rönesans bu projelerin hiçbirinde yer almadı. Bunun sebebi şirketin bu alanda tecrübesinin bulunmamasıydı. Ballast Nedam ve satın alman diğer şirketlerle Rönesans altyapıda büyük bir kabiliyet kazandı. Satın alman şirketlerin yaşlarım toplarsak yaklaşık 300 yıllık bir birikim söz konusu. Zaten Ihcak’m alım stratejisinin kilit noktalarından biri de buydu. Bu şirketlerin tecrübesiyle Rönesans’ın sadece Türkiye’deki altyapı işlerine talip olması bile büyük bir sıçrama yaratacak. Yine de Erman Ilıcak oldukça temkinli: r “Altyapı işlerinde Türkiye’de çok güçlü oyun- ' cular var. Milyar dolarlık işleri, hızlı karar alarak hızlı uygulayabilecek kadrolar gerekiyor.

Bu yapıya uygun kadrolar oluşturuyoruz. Çok acelemiz yok” diyor. Ancak kurduğu stratejinin önemli bir ayağını bu oluşturuyor zaten “Bal-last markasını Rusya’ya da taşıyacağız” diyor.

Tabii Rusya’da işler hala rayına oturmuş değil. Uçak düşürme olayı yüzünden tırmanan politik gerilim, ülkede faaliyet gösteren Türk şirketlerini olumsuz etkiledi. Rusya, Türk şirketlerinin devam eden işlerini bitirmeleri konusunda zorluk çıkarmadı. Ancak yeni kontrat almalarını engelledi. Rönesans’ın şu anda Rusya’da devam eden sekiz şantiyesinde 22 bin çalışanı var. Ellerindeki son iş ise 2018 sonunda bitecek. Rönesans İnşaat’m ülkede halihazırda devam eden proje sayısının yüksek olması bu krizin Rönesans üzerindeki etkisini nispeten hafifletti. Yine de kayıp büyük. Erman Ilıcak, kriz süresince Rusya’da alabilecekleri yaklaşık 2 milyar dolarlık projeyi kaçırdıklarını söylüyor. Üstelik yüzde 40 oranındaki kapasiteleri de boşa çıkmış durumda. îki ülke arasındaki politik kriz asılsa da, bu durum henüz ekonomik ilişkilere yansımış değil. Erman Ilıcak, geçen ay Cumhurbaşkanı Erdoğan ve Pu-tin arasında gerçekleşen görüşmenin ardından

SAĞLIK OLSUN!

Erman Ilıcak, Türkiye’de bir yandan inşaat ve gayrimenkule yatırım yaparken diğer yandan sağlık sektöründe büyük bir güç haline geldi. Kamu Özel Ortaklığı (PPP) kapsamında toplam tutarı 4,3 milyar dolar olan 12 büyük hastanenin yapılması ve devlete kiralanması işini üstlenen Rönesans, yaklaşık 9 bin 500 yatak kapasitesiyle bu alanın en büyüğü olacak. İstanbul, Adana, Yozgat, Elazığ, Bursa, Erzurum, Diyarbakır, Van, Malatya, Samsun ve Afyon’da

inşa edilen hastaneler 25 yıl boyunca Sağlık Bakanlığı ile birlikte işletilecek. Hastanelerde sağlık hizmetini vermek yine kamunun işi olacak. Ancak binaların yönetimi, işletilmesi, cihazların alımı, bakımı ve onarımı gibi operasyonel işlerin sorumluluğu Rönesans’ta olacak. Ilıcak bütün hastaneler faaliyete geçtiğinde operasyonel gelirlerinin yılda 400 milyon dolar olacağını öngörüyor.

yeni kontrat imzalamaları önündeki engellerin kalkacağı görüşünde. Ama Avrupa çıkarmasına ağırlık vermesinin ardında Rusya krizinin yarattığı kapasite kaybı yatıyor.

Erman Ilıcak bundan önceki son röportajını yedi yıl önce 2010’da FORBES’a vermişti. “Rönesans’ta Reform” başlığıyla yayımlanan haberde, Rusya’daki ekonomik kriz nedeniyle Rönesans’ın yeni pazarlara yönelme stratejisi işleniyordu. Ancak sonraki yıllarda Ilıcak’m alternatif olarak gündemine aldığı Libya ve Suriye gibi ülkelerde yaşanan savaşlar nedeniyle buralardaki işlerin yarım kalması Ilıcak’ı daha sağlam bir limana yöneltmiş olmalı. Çünkü Ilıcak’m da vurguladığı gibi şirketin ulaştığı ölçek düşünüldüğünde, sürdürülebilir bir yapı için yılda minimum 2,5-3 milyar dolarlık ciroyu görmesi gerekiyor -Rönesans Holding 2016’yı yaklaşık 3 milyar dolarlık ciroyla kapattı.

Dolayısıyla Avrupa ‘güvenli liman’ olacak. Tam kapasite çalışmaları durumunda 6 milyar dolar ciroya ulaşabileceklerini söyleyen Ilıcak, planladığı kurguyu hayata geçirdiğinde 2,5 milyar euro’ya yakın geliri Avrupa’dan elde edecek. Kar marjları çok daha düşük olmasına rağmen Avrupa’da iş yapmak istemesinin temel nedeni de bu çıpa. Tabii Rusya ve faaliyet gösterdiği diğer ülkelerdeki riskleri dengelemek için girdiği Avrupa’da, özellikle merkez üs olarak seçtiği Hollanda ile Türkiye arasında yaşanan politik gerilimin bir hayli ironik olduğunu not etmekte fayda var.

Her halükarda Avrupa operasyonu, Yıldız Holding’in United Biscuits satın almasıyla ulaştığı birbirini tamamlayan entegre yapı kurgusunu hatırlatıyor ve Rönesans’ı Avrupa’nın inşaat sektöründeki ilk 10 büyük oyuncusundan biri haline getiriyor (ENR’ye göre Avrupa’da en çok ciro üreten 10’uncu şirket). Ve üç kıta ve 23 ülkede projeler yapan bir imparatorluğu yöneten Erman Ilıcak’m işe klasik bir inşaat patronun çok ötesinden bakabildiğini gösteriyor. Zaten yaptığı işe de ‘inşaat’ gibi bakmıyor -daha çok elindeki varlığı akıllı stratejilerle büyüten bir ‘başkan’ havası var.

Bu haliyle eğitimini, üniversiteye giriş sistemin yarattığı karambol nedeniyle hasbelkader girdiği inşaat mühendisliğinde değil de başka bir alanda yapsaydı yine FORBES 100’ün ilk 10’unda yer alabileceğini düşündürtüyor. 

KREMLIN’IN KOMŞUSU

Şirketin Rusya’da yatırımcısı olduğu şehir otelleri ve ofis binalarının neredeyse tamamı St. Petersburg’da bulunuyor. Ancak halihazırda inşaatı devam eden Neva Tovvers tek başına bu ağırlığı Moskova’ya kaydıracak büyüklüğe sahip. Neva Tovvers, Kremlin Sarayı’na 6 kilometre mesafede,kentin hızla gelişen modern “Moscovv City" bölgesinde yer alıyor, 345 metre (79 kat) ve 298 metre (65 kat) yüksekliğinde iki kuleden oluşan projede bin 200 konut,56 bin metrekare kiralanabilir net ofis alanı ve 6 bin 500 metrekare ticari alan bulunuyor. Yatırım büyüklüğü ise 1,3 milyar dolar. Aralık 2018’de tamamlanması planlanan proje, Rönesans’ın sahip olduğu gayrimenkul portföyüne büyük katkı yapacak. Projenin yüzde 35’ini tamamladıklarını söyleyen Ilıcak, Neva Tovvers'a bugüne kadar yaptıkları yatırımın tamamının öz kaynak olduğunu söylüyor.

Forbes