Saadettin Turan: Müşteri para kazanmadan kimse para kazanamaz!

Müteahhitler kar edebilmek için finansman maliyetlerini yükselttiğini söyleyen A Plus Yönetim Kurulu Başkanı Saadettin Turan, TL bazında satılacak konutlar için, dolar bazında hasılat paylaşımı oranı istendiğine dikkat çekti.

Sanayiden para kazanan patronların dahi inşaata girmek istediğini söyleyen Saadettin Turan, cebinde parası olmayanın bu sektöre girmemesi gerektiğini dile getirdi.

A Plus Yönetim Kurulu Başkanı Saadettin Turan'ın konuşması şu şekilde;

"2005 yılından beri inşaat sektöründeyim. A Plus Yönetim diye bir proje yönetim firmamız var. Bizim yaptığımız işin aslında bir satış ayağı da var. Yani satış ofislerini yönetiyoruz, satış planlamaları yapıyoruz. Ama temel olarak firmalarla görüşürken "Biz bir satış firması değiliz" diyoruz. "O zaman buraya niye geldiniz?" diyorlar. "Siz çağırdınız" diyoruz. 

Ben ortaokul zamanlarında biraz tembeldim. Aklımda okuldan ziyade başka şeylerdeydi. Babam beni aldı Tahtakale'de bir esnafın yanına verdi. Bir yıl orada çalıştım. Orada çalışırken ticaretin çok basit bir kuralı vardı.  Ürünü düşük maliyetle alıp, iyi vadede ya da peşin fiyatına düşük fiyatla satmak ya da iyi vadede yüksek fiyata satmak. Bunu başarabiliyorsanız sattığınız malın bir önemi yok. Önemli olan tüccar olmayı başarabilmek. 

Hepimiz inşaat sektöründe faaliyet gösteriyoruz ve ham maddemiz toprak. Ve toprak da tekrar üretilemeyen bir şey. Ne yapmaya başladık? Makro planlar yaptık. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı oluştu. Kentsel dönüşüm yasası çıktı. Toprağın maliyetini düşürmeye başladık. Dedik ki; KDV'yi almayacağız. Bu sefer yerel yönetimlerde faturalandıramadığımız giderler ortaya çıkmaya başladı. Müteahhitler kar edebilmek için finansman maliyetlerini yükseltiyor. Bizim TL bazında satacağımız konutlar için dolar bazında hasılat paylaşımı oranlar istiyorlar.

Biz burada ne yapıyoruz; matematiği kurgularken ilk önce araziden başlıyoruz. Doğru lokasyonda, doğru hasılat paylaşımı, doğru kat karşılığı oranında işi yapacak mıyız, yapmayacak mıyız ona karar veriyoruz. 

Yatırımcı gruplarımız var. 4-5 tane grupla birlikte çalışıyoruz. Şu an İstanbul'da 6 farklı lokasyonda arazi satın alması yaptık. Bunların imar planlarıyla ilgili çalışmalar yapıyoruz, mimari projeleriyle ilgili çalışmalar yapıyoruz.

1-)Maliyeti uygun araziyi bulup bunu kurguladığınız takdirde zaten 1-0 öndesiniz. 

2-)Doğru mimariyi çizeceksiniz. 

3-)Alana çıkacaksınız.

Ben her zaman şunu söylerim "Müşteri para kazanmadan kimse para kazanamaz"

Hangi malı ne zaman kaça satacağınızı bilmeniz lazım. Şerefiyesi düşük alanlarla, satılabilir değerinde ortalama satış fiyatından satacağımız alanları ve ortalama satış değerinde en son bize karı bırakacak alanları  ne zaman satacağımızı ayırt etmemiz lazım. Cebinde parası olmayan bu sektöre girmeyecek. 

Soyak'taki arkadaşlar konuştu, biz aynı dönemde aynı lokasyonda çalışıyorduk. O dönemde biz 1300 konut satıyorduk. Ben o dönem bunu çok söyledim. Biz 1800 konut sattık. Neden? Biz kat irtifakı tapusunu hemen veriyorduk. Bir yatırımcı ağabeyimiz vardı. İstanbul genelinde 70-80 tane daire aldı bu vatandaş, ve sırf bizim projemizden 30 tane daire aldı. Ama nasıl aldı? Biz kar irtifakı tapusunu hemen devrediyoruz ya, o biz projeyi satana kadar, bizden aldığı daireyi satıp yine gelip bizden daire aldı. Eee şimdi ne oldu? Müteahhitler tapuyu sona bırakmaya başladı. Bu sefer inşaat bitiyor, teslim ediyor, hala tapusu verilmiyor müşterinin.

Şimdi bir çok arigmatik oluşmaya başladı. Lansman döneminde satışa çıkacağız, müteahhite diyoruz ki; "Senin buradaki maliyetin ne kadar? X bir rakam koyalım, yüzde 10-15 marj kolayım. Çıkalım satışa" O da, "Bu fiyat bizi kurtarmaz" diyor. Peki, seni kurtarmayan bu fiyat, yatırımcıyı kurtarır mı?

İki tane olgu vardır biliyorsunuz.

1- Yatırımcı

2- Oturumcu

Artık yatırımcılar işim matematiğini buradaki herkesten iyi biliyorlar. Çünkü biz burada 3-5 kişiyi tanıyoruz, benim 3-4 tane müşterim var buraya getirsem hepiniz tanırsınız, o da hepinizi tanır. Çünkü proje proje gezmiş. Bu işten para kazanmış. Ek gelir değil ana gelir kaynağı yapmış. Ama şimdi Kırklareli'nden, Tekirdağ'dan Saray'dan tutun Adana'ya kadar insanlar arazi işlerine girmeye başladılar. Konsorsiyum kurmaya başladılar. Kamu yatırımın geldiği yere yatırım geliyor. İstanbul'da ilçe belediyelerinin hangi partiden olmasına göre bile hem yatırım hem de oradaki pirim oranı artıyor.

Bu bir süreç yönetimi aslında. Araziden başlayıp malın teslimine, tesliminden sonra verilecek hizmetlere kadar yapılacak bir süreç yönetiyoruz. Bunun içerisinde mimari ofis, reklam ajansı çalışmalarından tutun, sizi müşterinizle satış ofisinizdeki partnerinize kadarki süreci doğru yönettiğiniz takdirde bu sektörde daha 30 yıl iş var. Bu sektörün toparlanması zaten 10 yıl. 

Tamam kriz var. 2 günde 5 tane iş görüşmesi yaptım. Toplam cirolarını söylesem uçuk rakamlar. Toplam konut adeti 10 binin üzerinde. Şimdi madem bu kadar sıkıntı var bu tüccarlar niye bu işe hala bu kadar girmeye hevesliler. Sanayici 800 dönüm arazisinin imar planlarını yaptırıyor. İnşaata girmek istiyor. Gerek yok ki. Sanayi zaten para kazanan bir sektör. 

Beyefendinin az önce söylediği cümle benim için doğru bir cümleydi; "İhtiyatlı iyimser olmak" Bir de herkes karlarını revize edecek, fiyatlarını revize edecek. "