Satılık ve kiralık konutlar ateş pahası oldu! Mağduriyetler çözülecek mi?

- Şu anda ülkemizde emlak sektöründe arz/talep dengesi ne durumda?

- Bir dönem ülkede inşaat sektörü ülkenin lokomotifi haline geldi. Hükümet de bunu destekleyici politikalarla inşaatı ön planda tuttu. Bunun bize getirdiği bir arz fazlası oldu ve yapılan birçok dikey inşaat ülkede birikime yol açtı. Bazıları satılamadı, oraya yapılan yatırımlar geriye dönmedi. Bu nedenle arz fazlasını eritebilmek için 2018 yılı Haziran ayında bir kredi kampanyası başlatıldı. Arzda bunun getirdiği bir azalma söz konusu oldu. Ama daha sonra ortaya çıkan Pandemi sebebiyle tekrar bir durgunluk yaşandı. Bu da konut sektöründe hareketlilik oldukça ekonomide bir hareketlilik olur düşüncesiyle hareket eden piyasanın ve yönetimin kredilere müdahale etmesine sebep oldu. Şu anda arz fazlası var. Ancak mevcut sistemde talep de çok fazla. Talebin fazlalığı daha çok orta veya alt gelir gruplarında kişilerde, orada bir birikme de var. Üst segmentlerde çok talep yok. Oradaki talepler iki yıldır yurt dışından geliyor, yabancılardan geliyor.

Pandemiden dolayı uluslararası alanda sıkıntı yaşandığı için, ticaret yapmak, konut almak, yerleşmek konularında bütün ülkelerde sıkıntılar olduğu gibi bizde de biraz üst segmentte stok birikmesi başladı. Ama onun dışında kiralık konutlar için bazı talepler var. Bu talep de oralardaki fiyat dengesini biraz bozuyor.

“İYİ BİR YERDE, KADIKÖY'DE, BEŞİKTAŞ'TA OTURMAK İÇİN BİR KONUT ALACAKSANIZ, ŞU AN 2-3 MİLYON LİRALARI GÖZDEN ÇIKARTMANIZ GEREKİYOR”

- Bir konutun satış değerinin genelde kiranın 260 katı olarak saptandığı söz konusu edilirdi. Ancak günümüzde bunun 400 aylık kira bedeline kadar yükseldiği söyleniyor. Bu konuda neler söylemek istersiniz?

- Bu bizim piyasa için genelde halk arasında uygulanan ve alışılagelmiş bir hesap. Kirayla evin değerini hesaplamak için böyle bir yöntem yaygınlaşmış. Ancak bunu net olarak bir yerin değeri kiranın 260 katıdır veya 400 katıdır demek mümkün değil. Yerin değeri, konumuna göre, bulunduğu mevkiye göre, ulaşım imkanlarına, bölgenin arsa değerine göre değişebiliyor. Biz gene de konut değerlemesinde kira çarpanının halk arasında bir kabul edilirlik olduğunu bilsek bile, bunun yaygın olarak gayrimenkul değerinde kullanamıyoruz. Yeterli olmuyor. Örnek vermek gerekirse, iki bin lira kira ödenen bir konutu ele alalım. Buranın değeri 240 ile çarptığınız zaman 480-500 bin liraya geldi diyelim. Ama şu an 500 bin liraya herhangi bir konutu almanız mümkün değil. Şu an konutların değerleri 700 bin liralardan başlıyor, en düşük fiyatlı konutlar neredeyse 1 milyon liraya çıktı. İyi bir yerde, Kadıköy'de, Beşiktaş'ta oturmak için bir konut alacaksanız, şu an 2-3 milyon liraları gözden çıkartmanız gerekiyor. O zaman da kira çarpanıyla uyuşmaz bir hale geliyor. Biz bunu daha çok mevcut haliyle sizin buraya yatırdığınız parayı karşılayıp karşılayamadığına bakarak kira değerini esas alıyoruz. Ama bir ticari yerse burası, o zaman bırakın 200 ayı, 300 ayı 500 ayı bile karşıladığı ticari yerler var. Örneğin Bağdat Caddesi, 500 aylık değerleri bile bulamıyorsunuz.

Biz bu değerlendirmeyi halk arasında yaygın kabul ediyoruz ama sırf bu yöntem değeri saptamak için yeterli değil. Bunun için ortalama 300 aylık kira insanlara en yeterlisi geliyor. Konutun yaşına göre, konutun bulunduğu bölgeye göre kişiler “buraya yatırdığım parayı karşılar” diye düşündüğü anda o değer oluşuyor.