Satılık ve kiralık konutlar ateş pahası oldu! Mağduriyetler çözülecek mi?

- Satıcı, alıcı veya kiracı olarak bir konut veya dükkânın doğru ederini bulmak nasıl mümkün oluyor?

- Burada en önemli kısım satıcı da olsanız alıcı da olsanız bir gayrimenkul danışmanından yetkili bir kişiden profesyonel bir hizmet almanız her zaman gerekli. Bunun için de siz evinizi satmak istiyorsanız “bunun değeri nedir” dediğinizde karşınıza belirsizlikler çıkıyor. Evinize örnek olsun diye sorduğunuzda, örneğin komşunuz evini bir milyona satmış. Siz de burayı bir milyona mı satacaksınız? Sizin eviniz, o evden farklı. Banyosu farklı, mutfağı farklı, metrekaresi farklı. Acaba sizin eviniz ne kadar eder? Bunun için gayrimenkul danışmanları evinizin bulunduğu konuma, bölgeye, arsa değerine, kaçıncı katta olduğuna, onun bakış yönü -kuzeye bakması güneye bakması- deniz görmesi, ormanlık alanda olması, balkonunun olması, kombili veya kombisiz olması gibi teknik özelliklerinin yanında tercih özelliklerini hesaba katarak bir değer belirler. Biz bunların hepsinin değerlemeye etkisi olduğunu bildiğimiz için evin fiyatını ortaya çıkartırken bütün bu özelliklere bakıyoruz. Aynı zamanda piyasada son dönemde işlem görmüş gayrimenkuller arasında emsallerinin fiyatlarına göre eşitliyoruz. Satıcıya ve alıcıya evin değeriyle ilgili bilgi verirken bu verilerin hepsinden faydalanıyoruz.

Siz evinizi satmak istiyorsanız “bunun değeri nedir” dediğinizde karşınıza belirsizlikler çıkıyor. Evinize örnek olsun diye sorduğunuzda, örneğin komşunuz evini bir milyona satmış. Siz de burayı bir milyona mı satacaksınız? Sizin eviniz, o evden farklı. Banyosu farklı, mutfağı farklı, metrekaresi farklı. Acaba sizin eviniz ne kadar eder?
Bu nedenle evin değeri, sadece kişinin kendi kararıyla “Benim bir milyona ihtiyacım var, evimi bir milyona satarsam hallolur” deyince ortaya çıkmamış oluyor. Gayrimenkulün değeri bütün bu bahsettiğim hususlar yerine geldikten sonra ortaya çıkıyor.

Bir dükkan ya da konut, bunların hepsi alıcı ya da satıcıya göre de, tercihe bağlı olarak farklılık gösterse de, asıl belirlenmesi gereken fiyat için, arsanın değeri, oradaki dükkan/konutun inşaat maliyet değeri, o bölgedeki satılan gayrimenkullerin metrekare değeri bunların tümü etkili oluyor. Profesyonel hizmet alarak bu değeri bulmak daha mümkün. Piyasanın ortaya çıkarttığı rakamlarla da bunu bulmak mümkün.

Bu arada eklemek isterim, Anadolu Üniversitesi Açık Öğretim Fakültesi Emlak ve Emlak Yönetimi lisans eğitiminde bir konutun değerlemesiyle ilgili öğretilenlerin yanı sıra gayrimenkul hukukunu, banka sektöründeki uygulamalar gibi dersler veriliyor. Satış teknikleri konusunda, gayrimenkul hizmetinin yaygınlaşan sosyal medyada, dijital platformlarda yer alması konusunda da eğitimler veriliyor.  

KREDİLER DÜŞTÜ DİYE FİYATLAR YÜKSELTİLİYOR

- Emlak kredilerinin son durumu satışları ne yönde etkiliyor?

- Şöyle emlak kredileri düştüğünde piyasada bir talep oluşuyor ve alıcılar kendi ödeme imkanlarına göre bir alım hareketine giriyorlar. Ama aynı zamanda satıcılar tarafında da “Krediler düştü, kredi kullanan kişilerin daha uygun maliyetleri oluşuyor” düşüncesiyle fiyatları bir miktar artırıyorlar. Bu şartlarda emlak kredisini kullanan kişinin 100 – 200 bin lira bir avantajı oluşacaksa mülk sahipleri bunları kendi lehlerine çevirebiliyorlar. Satış tarafında kredilerin düşmesinden bir fayda sağlanıyor. Ama hem alıcı hem de satıcı açısından her zaman kredilerin uygun şartlarda olması mutlaka olumlu etki yapıyor.  Satıcının satış kararında alıcının alış kararında ekonomik imkanlar ön planda olduğu için biz kredilerin mümkün olduğunca yüzde birin altında olmasının piyasayı her zaman desteklediği düşünüyoruz. Böyle zaman zaman düşürmek yerine kredilerinin belli bir oranda sabit kalması, bu Mortgage kredileri dediğimiz sistemin hiç değişmeden devlet desteğiyle sürdürülebilir olmasının ülke açısından ve inşaat sektörü özelinde daha faydalı olduğunu düşünüyoruz. Birçok gelişmiş ülkelerde durum böyle. Dileriz önümüzdeki dönemde bu emlak kredileri daha sabit, daha yaygın hale gelir. Kişiler de hiç değilse fiyat değişikliklerinden etkilenerek zarar görmez.

“ŞU AN PİYASADA İKİ TARAF İÇİN DE BİR MAĞDURİYET SÖZ KONUSU 

- Genel olarak ev sahipleri aç gözlü, kiracılar mağdur gibi bir izlenim var kamuoyunda, halbuki çok sayıda da mağdur ev sahibi var… Tecrübelerinize göre yaygın ortalama nedir?

- Son iki senedir yaşamış olduğumuz pandemiden bütün dünyada en çok etkilenen sektör barınma oldu. İnsanlar mevcut yaşadıkları yerlerden değişikliğe gidemediler. Değişiklik ihtiyaçları olsa bile bu konuda sorunlar ortaya çıktı. Burada haliyle ihtiyaç oluşunca fiyatların artması yeni bir ekonomik denge doğurdu. Bu da fiyatlar arttıkça mevcut haliyle sürdürülebilir yaşamımı zorlaştırdı. Ev sahipleri kiralarda artış yapmak istiyor. Ama o kişinin gelirinde bir artış olmadığı için kiracı bu artışı dengeleyemiyor ve karşılayamıyor. Bu da ev sahiplerinin evden çıkartmak işte konutu boşaltma, ticari alanı boşaltma taleplerini gündeme getiriyor. Ama kiracı mağdur, neden? Çünkü geliri artmıyor. Ev sahibi neden mağdur? Piyasada her şeyin fiyatı artarken evinin kirasının enflasyonun altında kalmasından dolayı… O da kendi ihtiyaçları için gelirini arttırmak istiyor. Şu an piyasada iki taraf için de bir mağduriyet söz konusu ama kiracıların mağduriyeti daha fazla diyebiliriz. Çünkü gerçekten elinde konut olanın konutunu kaybetmediği sürece elinde birikim var. Bir değer var. Ama kiracılar için öyle değil. Gelirleri artmamış, bazıları çalışamamışlar. Gelir kayıpları var. Bu nedenle kiralarının artması onlarda giderin artmasına sebep oluyor. Bunun değişmesi de insanların gelirinin artmasıyla mümkün. Kısa sürede olamayacağı için dengenin şu an biraz daha kiracılar yönünde olumsuz olarak devam edeceğini düşünüyorum.

Kiralık ve satılık konut fiyatları çıldırdı! Peki diğer ülkeler ne yapıyor?

Satılık ve kiralık konut fiyatları nasıl düşer?

Konutta talepler değişti, sektör dönüştü!

Kripto paralar borsalarla dans ediyor! Bitcoin riskli bir yatırım mı?

Emeklilerin maaşları katlanıyor! İşte promosyon tutarları...

İstanbul'da ev fiyatları cep yakıyor!

TOKİ'den 12 bin ucuz konut geliyor!

Kripto paralarda tarihi zirve hayal mi oldu? Piyasada yaprak kıpırdamıyor!