Gayrimenkul Yatırım Saati, alım zamanını gösteriyor!

 Zaten bu yılın ‘ilk gayrimenkul saati’ de yatırımcılara konuttan ofise kadar birçok segmentte ‘alım için son dönemeçteyiz’ mesajını veriyor.

Gayrimenkul sektörü, son yıllarda yakaladığı büyüme ivmesini bu yıl da devam ettireceğe benziyor. Hükümetin sektörü, öncelikli sektörler arasına alıp Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nı oluşturması, 2B, kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet gibi sektöre dönük yapısal reformları hayata geçirme konusunda kararlı adımlar atması sektörü güçlendiriyor. Bu durum da şirketlerin yatırımlarında hız kesmeden yeni projeler üretmelerini sağlıyor.

Geçtiğimiz yıl 642 bin 972 adet konut ruhsatı, 547 bin 635 adet de konut yapı izni alınan sektör, 2012’ye hızlı bir giriş yapmasa bile yılın son üç çeyreğinde açığını kapatıp yılı yüzde 6-10 arasında bir büyüme ile kapatmayı hedefliyor.

Bu süreçte alım yapmak isteyen okurlarımız için konut piyasalarındaki durumu uzmanlardan aldığımız görüşler ışığında değerlendirdik.

SAAT HEP DOĞRU

Yaklaşık altı yıldan bu yana gayrimenkul piyasasının hareketlendiği ilkbahar ve sonbahar ayında olmak üzere yılda iki kez hazırladığımız ‘gayrimenkul saati’ araştırmamız ile Ekonomist okurlarına gayrimenkul konusunda alım yapmaları ya da beklemeleri konusunda projektör tutmaya çalışıyoruz. Geriye doğru yaptığımız taramalar, verdiğimiz tahmin ve projeksiyonların büyük ölçüde tuttuğunu gösteriyor. Özellikle TÜİK verileri ile yaptığımız gayrimenkul saatinin öngörülerinin karşılaştırması neredeyse bire bir örtüşüyor. Bunun sonuçlarını son 4 yıla ilişkin 7 döneme ilişkin karşılaştırma tablosunda daha açık görebilirsiniz.

Bahar döneminde hazırladığımız Gayrimenkul Saati, yılın ikinci ve üçüncü çeyreğine ilişkin tavsiye niteliği taşırken sonbahar dönemine denk gelen gayrimenkul saati kapağımız ise yılın dördüncü çeyreği ile takip eden yılın birinci çeyrek dönemine ilişkin piyasanın durumunu özetleyip yatırımcılara ışık tutar nitelikte.

ALIM DÖNEMİ

Bu yılın ilk Gayrimenkul Saati araştırması da bu nedenle okurlar açısından önemli sonuçlar içeriyor. Sektörün uzman isimlerinden aldığımız görüşler de yaptığımız araştırmayı doğrular nitelikte.

Çünkü Gayrimenkul Yatırım Saati (GYS), Nisan 2012 itibariyle 08.00 ile 11.00 arasını gösteriyor. Saatin 12.00’yi vurmasıyla fiyatların tepe noktasına ulaşması bekleniyor. Buna göre bir süre daha fiyat artışlarının devam edeceği ve satın almalar için piyasanın uygun olduğu söylenebilir.

GYS ofislerde ise 10.30’u gösteriyor. Bu da yeni tamamlanan ofis binalarının yanı sıra, inşaatı deva eden ofislerin de devreye girmesi ile stokta ciddi bir artış yaşanacağına işaret ediyor. Halihazırda bulunan talebin devam etmesi durumunda sıkıntı görülmemekle birlikte, emilim yüksek oranda gerçekleşmezse boşluk oranlarının artacağına işaret ediliyor.

STOKLAR ARTIYOR

Gayrimenkul Saati’ni bizim için oluşturan ve yorumlayan Kuzey Gayrimenkul’ün Genel Müdürü Murat Ergin, içinde bulunduğumuz süreçte konut piyasalarında stok durumunun hemen her segmentte artmaya  devam ettiğine işaret ediyor.

Artan nüfus, nüfusun demografik yapısı (evlenme, yalnız yaşama alışkanlığının artması) ve merkezi alanlardaki yenileme gereksinimi ihtiyacını günden güne artıyor. Ancak konut kredi faiz oranları bir süredir yüksek seyrediyor, bundan ötürü konut talebinde daralma devam ediyor.

Ergin, “Alışveriş merkezlerinde son dönemde hem alan arzında artış hem de insanların harcama gücünde artış görüyoruz. Dolayısıyla ilerleyen periyotlarda metrekare verimliliğinde yatay bir seyir bekliyoruz. Depo piyasasında dengeli bir seyir görüyoruz, yatırım için çok elverişli bir zaman” diyor.

KAMPANYALAR ÖNE ÇIKTI

Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, gayrimenkul geliştiricilerinin son birkaç yıldan bu yana maliyetlerindeki artışları satış fiyatlarına yansıtmadığını ama önümüzdeki dönemde yansıtmaya başlayacaklarını bu nedenle alım döneminde olunduğunu söylüyor.

Dumankaya, “Şu dönem bence temkinli alım dönemi, iyi projelerde ve doğru lokasyondan alım yapmak yatırımcılara kazandıracaktır. 2013’te Türkiye İstanbul’a olimpiyatlan kazandırmayı başarabilirse beklentinin yükselip fiyatların artacağı bir döneme girilecektir” diyor.

Geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinin ardından yükselen konut kredisi faiz oranları satışları durgunlaştırırken, konut üreticileri bu sıkıntıyı düzenledikleri kampanyalarla satışları hareketlendirmişlerdi. Bu yıl faizlerde küçük de olsa gerileme yaşanması konut kredisine olan talebin artmasını sağlıyor. Öyle ki; Merkez Bankası’nın Banka Kredi Eğilim Anketi’ne göre, ankete katılan bankaların net yüzde 15’ine göre yılın ilk çeyreğinde konut kredisi talebi arttı. 2010'da 60.8 milyar lira olan konut kredileri, 2011'de faiz oranlarındaki artışa rağmen ilk aylardaki talebin yoğunluğu ile 74 milyar 590 milyon liraya yükselmişti.

“FİYAT ARTIŞLARI DEVAM EDECEK

Murat Ergin - Kuzeybatı Gayrimenkul GM:  “Gayrimenkul yatırım saatine göre önümüzdeki dönemde bir süre daha fiyat artışlarının devam edeceği ve satın almalar için piyasanın uygun olduğu söylenebilir. Ofislerde yeni tamamlanan ofis binalarının yanı sıra, inşaatı devam eden ofislerin de devreye girmesi ile stokta ciddi bir artış yaşanacaktır. Konutta stok hemen her segmentte artmaya devam ediyor ancak artan nüfus gibi nedenlerle konut ihtiyacı da artıyor. Konut kredi faiz oranlarının yüksek seyretmesi konut talebini daraltıyor. Depo piyasasında dengeli bir seyir görüyoruz, yatırım için çok elverişli bir zaman.”

“FAİZ ARTIŞI BEKLEMİYORUZ”

Cemal Onaran - Garanti Mortgage Genel Müdürü:  "Fonlama maliyetleri bankaların faiz oranlarını belirlemesinde etkili oluyor. Son dönemde aylık bazda 10-15 baz puan gerileme gözlendi bu durum da konut kredisi faizlerinin gerilemesini sağladı. Bununla birlikte yurt dışından gelen faiz verileri de piyasalar için çok önemli. Piyasalarda olağan dışı bir gelişme olmaması durumunda önümüzdeki dönemde faizlerin, konut kredisi faizlerinin aynı seyirde devam etmesini bekliyoruz.” 

“SAKIN BİR YIL BEKLİYORUZ”

Cansel Turgut Yazıcı - Eva Gayrimenkul Değerleme GM:  “Konut kredilerinde durağanlık mart ayından itibaren yerini hafif bir ivmeye bıraktı. Sert geçen kış nedeniyle gayrimenkul sezonu yeni açılıyor, ilk çeyreğe göre, ikinci ve üçüncü çeyrekte daha hareketlilik bekliyoruz ve gerçekleşiyor. Ama yaz ve Ramazan, okulların kapanmasının olumsuz etkisini üçüncü çeyrekte görürüz. Sonuçta sakin bir yıl beklediğimizi söyleyebilirim. Düşünen yatırımcıların çok da beklemeden yavaş yavaş yatırım kararları vermesi gerekli. Mütekabiliyet yasası çıkarsa fiyatlarda beklenenden fazla artış olabilir. Ama gecikirse fazla naz aşık usandırır’ hesabı yabancılar gidebilir, beklenen hareket gerçekleşmez."

“İŞ HACMİMİZ ARTTI’’

Işıl Dinçer - TSKB Gayrimenkul Değerleme GM:  “2012’nin ilk üç ayı durgunlukla geçti. Martta başlayan bir miktar hareketlenme Mayısta da devam edecektir. Yılın son çeyreğinde ciddi bir canlanma bekliyoruz. Çünkü özellikle bankaların satış hedeflerini tutturması için kampanyalar devreye girecek, ilk çeyreğe oranla ciddi bir büyüme bekleniyor. Buna hazırlık yapan birçok yatırımcıyla karşılaşıyoruz. Çok iyi geçen 2005-2007 de dahil olmak üzere, danışmanlık işlem hacmimiz hiç bu kadar yüksek olmamıştı Ciddi bir arsa alımı, mevcut arsaların üzerinde nasıl proje geliştirileceği ile ilgili çalışmalar yapan gruplar var.”

ANADOLU GELİŞİYOR

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya, Türkiye ekonomisinin  lokomotifi inşaat sektörünün 2011'de ekonomiye 300 milyar lira katkıda bulunduğunu bu katkının 2012’de devam edeceğini söylüyor.

Geçen yıl alınan konut yapı ruhsatları ve yapı izinlerinin küresel kriz öncesi rakamları geride bırak belirten Gökkaya, 2011'de 6421 972 adet konut ruhsatı, 547 bin adet de konut yapı izni alındığını vurguluyor. 

GYODER’in Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2011 ve ‘Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektörü 2011 4. Çeyreği' başlıklı  raporunun sonuçlarının sektöre projeksiyon tuttuğuna işaret eden Gökkaya, Anadolu illerinde gayrimenkul  sektörünün gelişiminin daha belirgin olduğunu, İstanbul, Ankara,  İzmir   dışındaki bu illerin konut satışlarındaki paylarını yüzde 58,3 ile artırmaya devam ettiğini vurguluyor.

GEÇEN YILKİ CANLILIK SÜRÜYOR

GYODER raporuna göre, 2011 yılında konut satışları 2010 yılının üzerine çıktı. Sözleşmeli satışlar hariç olmak üzere 419 bin adet tapu devri gerçekleşti. 2011'de inşaat sektöründe de kaydedilen büyümeyle birlikte, inşaat maliyetlerinde de artış yaşandı. 2011'de inşaat maliyet endeksi konutta bir önceki yıla göre yüzde 14 artarak 168,5 seviyesine yükseldi. Konut fiyatları 2011'de, kriz öncesi 2007 rakamlarına ulaştı.

2011'de AVM yatırımları da yeniden canlandı. 2010'da 6.29 milyon metrekare olan AVM kiralanabilir alanı 2011'de 1.271 milyon metrekare büyüyerek 7.561 milyon metrekareye ulaştı. GYODER raporuna göre konut kredilerindeki genişleme geçtiğimiz yıl sürdü. 2010'da 60.8 milyar lira olan

konut kredileri, 2011'de 74 milyar 590 milyon liraya yükseldi. Takipteki  konut kredisi tutarı 2009'da 962 milyon , 2010'da 860 milyon lira iken 2011’de 659 milyon liraya geriledi. 2010'da yüzde 5.53 olan konut krediler GSMH içindeki payı 2011'de yüzde 0.23 artışla yüzde 5.76'ya çıktı.

İstanbul, İzmir ve Ankara’nın 2008'de yüzde 60.6 olan konut kredilerindeki ortalama payı 2009'da yüzde 59'a, 2010'da 57.4'e, 2011'de 56.5'e geriledi. Diğer illerin ise yükseldi.

BÜYÜME YILI

GYODER Başkanı Işık Gök bu noktada inşaat sektöründeki gelişimi şöyle yorumluyor:

"Küresel kriz sonrası öngördümüz gibi 2010 normalleşme ve iyileşme, 2011 yılı ise yeniden büyüme yılı oldu.”

Sektörün önümüzdeki  dönem yüzde 5-7 arasında büyümesini beklediklerini bunun da konut satışlarının devam edeceği anlamına geldiğini vurgulayan Gökkaya, “Konut üreticileri artan maliyetleri uzun zamandan bu yana sineye çekiyor. Ancak maliyetler artık fiyatlara yansıyacaktır. Son aylarda konut faiz oranlarındaki düşüş de alım yapmak isteyenler için bir fırsat. Bu nedenle önümüzdeki dönemin konut alımı için ideal bir dönem olduğunu düşünüyorum.  Mütekabiliyet yasasının çıkmasıyla fiyatlar daha da yükselecektir”.

GAYRİMENKUL SAATİ

2008 sonbahar:  Bu dönemde AVM, sanayi, otel, ofis piyasası için tehlike dönemi olduğunu vurgulamıştık. Bununla birlikte toplu konut ve lüks konut için de öngörülen dönemin gerileme dönemi olduğunu söylemiştik.

2008'in son aylarında küresel krizin etkisiyle durgunluk dönemine giren sektörde konut satış rakamları 4. çeyrekte 93 bine gerilerken 2009'un 1. çeyreğinde bir önceki yılın aynı döneminde 112 bin olan konut satış rakamı 109 bine geriledi.

2009 ilkbahar:  Gayrimenkulde gerileme döneminden alım dönemine geçildiğini, otel, AVM, konutta ekleme yapılması gerektiğini, özellikle lüks konutta önümüzdeki süreçte alım yapılabileceğini söylemiştik.

Bir önceki yıl 2. çeyrekte 113 bin, 3. çeyrekte 109 bin konut satılırken 2009'un 2.çeyreğinde 195 bin, 3. çeyrekte 112 bin konut satılması öngörümüzü doğrular nitelikte.

2009 sonbahar: Otel, AVM, ofis, lüks konut ve toplu konut bakımından bu dönemin alım dönemi olduğu ancak ilerleyen dönemde alım döneminden büyüme dönemine geçileceği için fiyatların yükselebileceğini öngörmüştük.

2008'in 4. çeyreğinde 93 bin olan konut satış rakamının 2009'un son çeyreğinde 116 bine ulaşması kısa vadeli, 2009'un ilk çeyreğinde 109 bin olan konut satış rakamının 2010'un aynı döneminde 86 bine gerilemesi uzun vadeli öngörümüzü doğruluyor.

2010 ilkbahar: Bu dönemin AVM, lüks konut ve depo yatırımları için alım dönemi olduğunu, toplu konut ve ofis yatırımlarında ise fiyat artışı nedeniyle büyümenin yaşandığı bekleme dönemi olduğunu vurgulamıştık.

2009'un 2. çeyreğinde 195 bin, 3. çeyreğinde 112 bin olan konut satış rakamlarının 2010'un 2. çeyreğinde 90 bine, 3. çeyreğinde 84 bine gerilemesi öngörümüzü doğruladı.

2010 sonbahar: AVM, depo yatırımları konusunda DU dönemin alım döneminin sonu olduğu, lüks konut, ofis ve toplu konut yatırımları için de tehlikeli bir döneme girildiğini, beklemenin uygun olduğunu, orta vadede alımı vurgulamıştık.

2009 yılının 4. çeyreğinde 116 bin olan konut satış rakamları 2010'un aynı döneminde 98 bine geriledi. 2010'un 1. çeyreğinde 86 bin olan konut satışları 2011 'in aynı döneminde artarak 91 bine ulaştı.

2011 ilkbahar: AVM, lüks konut, depo, toplu konut ve ofis yatırımları için alım dönemi olduğunu, bu sürecin değerlendirilmesi gerektiğini vurguladık.

2010'un 2. çeyreğinde 90 bin, 3. çeyreğinde 84 bin olan konut satış rakamlarının 2011 'in 2. çeyreğinde artışla 107 bine, 3. çeyreğinde yine artışla 102 bine çıkması GYS kapağımızı doğruladı.

2011 sonbahar: Otel alımından konuta, alışveriş merkezinden rezidansa kadar tüm gayrimenkul türlerinde yatırım uzmanları fiyatların krize rağmen artmadığını ve alım zamanı olduğunu vurgulamıştı. Konut alacakların da bir an önce kararlarını realize etmelerini önermiştik.

2010'un 4. çeyreğinde 98 bin olan konut satışının 2011 'in aynı döneminde 106 bine çıkması saatimizin gösterdiği yönü doğruladı. 2012'nin ilk çeyreğinin durgun geçmesine karşın 2010'da 86 bin olan konut satış rakamlarıyla aynı olduğu tahmin ediliyor.

Levent Gökmen / EKONOMİST