Son yönetmelikle konut satışlarında neler değişti?

Yeni Tüketici Kanunu’yla Mayıs 2014’ten itibaren ruhsatsız projelerde ev satışı yasaklandı. Kamuoyunda, “Maketten satış” olarak bilinen ön ödemeli konut satışında yaşanan boşluğu doldurmak için Kasım 2014’te yönetmelik yayınlandı. 30’dan fazla bağımsız bölümden oluşan projelerde, banka teminat mektubu, bağlı kredi ile teminat, bina tamamlanma sigortası veya hakediş sistemlerinden birisinin uygulanmasını zorunlu tutuldu. Buna rağmen, son dönemde bazı markalı konut üreticilerinin ruhsat almadan ve yönetmeliğin hükümlerini yerine getirmeden projelerini tanıtarak, ön satış adı altında vatandaşlardan para topluyor. Müteahhitlerin eski usül satışa nasıl devam ettiğini, yeni yasal düzenlemelerin akıbetini ve tüketicileri bekleyen riskleri Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Eski Başkanı ve Satış Küpü Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel’le konuştuk:

Yeni konutzedelerin oluşmaması için çıkartılan yasa ve yönetmelikler neden uygulanamıyor?

Maalesef büyümenin ana motoru ve siyasetin finansman kaynağı olan müteahhitlik sektörünün gerçek anlamda denetlenmesi istenmiyor. Doğrusunu söylemek gerekirse, kanun hükümleri çok açık olduğu halde bunun nasıl olabildiğini anlamakta güçlük çekiyoruz. Yapılan düzenlemelerin piyasada denetiminin yapılması gerekiyor. Görünen o ki Gümrük ve Ticaret Bakanlığı bunu yapacak birikim ve deneyime sahip değil, SPK gibi yetkin kuruluşların ise bu işe bulaşmaları istenmiyor, müteahhitler de bu denetimsiz ve rahat ortamda halkın parasını kullanarak büyüme lüksünden vazgeçmek istemiyor, çünkü bu bedava finansman olarak görülüyor.

Düzenlemeler kağıt üstünde kaldı diyebilir miyiz?

Tüketici Kanunu her ne kadar alıcıları korumayı hedeflese de ortaya konan teminat seçeneklerinin uygulanması pek mümkün değil. Banka teminat mektubu, bağlı kredi ile teminat, bina tamamlanma sigortası gibi düzenlemeler müteahhitler için yüksek maliyetli. Hakediş seçeneği ise tam bir koruma sağlamıyor. Bu durumda konut alıcılarına “İnşallah başınıza bir şey gelmez” demekten başka bir seçenek kalmıyor.

Neden?

İnşaat şirketleri alıcıları kredilendiriyor ve BDDK denetimine filan tabi değiller, ön satışlarla projeler için halktan para topluyorlar, normal şirketler bunun için SPK denetimine tabiyken inşaat şirketleri tabi değiller. Sistemdeki en büyük risklerden biri vade uyumsuzluğu. Hızlı satış yapmak için müşteriye 60 – 72 aya kadar kendi bünyenizde finansman yapıyorsunuz. Ama inşaat 24 – 30 ay sürüyor. Siz maliyeti inşaat süresince karşılamak zorundasınız. O zaman da firma gidip başka bir projeye başlıyor, oradan kazandıkları ile ilk projeyi tamamlamaya çalışıyor. Bu finansmanda Ponzi Finansmanı (saadet zinciri) dediğimiz trendi beraberinde getiriyor.

Nedir bu Ponzi finansmanı?

Basitçe anlatmak gerekirse her bir yeni projenin ön satışları ile yürüyen eski projelerinin finansmanını sağlamakta ve projelerin nakit akışlarını birbirinden ayırmadan havuzlamak. Satıştaki en son projenin yürüyebilmesi için yeni bir proje daha lanse edilmesine gerek olacak. Bu doğal olarak büyük bir finansal risk. Avrupa ülkelerinde buna izin verilmiyor. Arkasında somut bir yatırım olmadığında ponzi finansmanı Yeni Tüketici Kanunu’nda dolandırıcılık sayılıyor. Konut projelerinde ise bu oyunun devam ettirilebilmesi için her seferinde finansal maliyeti aşan bir getiri sağlamak ve tekerleği sürekli döndürebilmek gerekiyor.

NEDEN GÖZ YUMULUYOR?

Peki bu düzende müteahhitin trenine en son binen konut alıcıları ne olacak?

Esenyurt skandalından sonra dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanı konut almadan müteahhitin sağlam olup olmadığına bakın demişti. Devlet bile inşaat şirketlerini denetleyemezken alıcılar nasıl inceleyecek? Müteahhitler kontrolsüz ve denetimsiz olarak projelerin satış bilgilerini basında paylaşırken, neden bu bilgiler doğru mu yoksa alıcılar manipüle mi ediliyor diye kimse kontrol etmiyor? Gümrük ve Ticaret Bakanlığı ve Rekabet Kurulu müteahhitler tarafından açıklanan bilgilerin aldatıcı olup olmadığını neden denetlemiyor? Halka açık şirketler sermaye piyasalarından projeleri için fon toplarken SPK tarafından denetleniyor ve kamuyu aydınlatma, bağımsız denetim ve mali tablo ilan yükümlülüklerine tabi iken neden proje geliştiren müteahhitler bunların hepsinden muaf? Bankalar çok sıkı sermaye yeterliliği kurallarına tabiyken, risk yönetimi ve kredi verme konularında BDDK denetimindeyken, alıcıları kredilendiren müteahhitlerin yeterliliğini ve işlemlerini neden kimse denetlemiyor?

Çözüm ne?

İnşaat şirketleri ön satışı yapmadan projesini tamamlayacak özkaynağa veya krediye sahip değilse, satışa izin verilmemeli. Ya da tamamlanma sigortası veya banka teminat mektubu uygulamaları işlemeli. Konut piyasasında projelerin ponzi yöntemiyle finansmanı önlenir, her projenin kar zarar durumu bağımsız yapılarda izlenir, denetim şirketleri kanuni şartları denetler ve alım satımlar tamamen bankacılık sistemiyle yapılırsa ne suistimal olabilir ne de vergi kaybı. Bu sektörde gerçek satış bedellerinin gizlendiğini, vergi kaçırıldığını, ödemelerin tamamının bankacılık sistemine sokulmadığını, özellikle Ortadoğu ve komşu ülkeler kaynaklı kaynağı belirsiz paranın sorunsuzca kabul edildiğini herkes biliyor. Yurtdışında kesekâğıdına para koyup ev almaya gidemezsiniz ama Türkiye’de bu olabiliyor. Şu anda firmalar tarlanın taşı ile tarlanın kuşunu vurmaya çalışıyor.

Yasa ‘ruhsat olmadan olmaz’ diyor

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 28 Mayıs 2014’te yürürlüğe girdi. Yasanın, ön ödemeli konut satışını düzenleyen bölümünde şu ifadeler yer alıyor:

Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Ön bilgilendirme formunu görmeden imza atmayın

Sözleşme öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ile satıcının hak ve yükümlülüklerini belirleyen Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 27 Kasım 2014’te yayınlandı. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından yayınlanan yönetmelikte, “satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur” deniliyor. Bu formda, sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile net ve brüt alanlarının olması gerekiyor. Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgiler, varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran da bu formda yer almalı. Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler, konutun teslim tarihi, verilecek teminata ilişkin bilgiler, yapı ruhsatının alınış tarihi, ödenecek aidat miktarının da yer alacağı ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilmeli.

İsmail Şahin-Sözcü