Taşınmazlara özel yeniden değerleme!

Dünya Gazetesi'nden Bumin Doğrusöz bugün köşesinde "taşınmazların değerlemesi" konusunu kaleme aldı. İşe yazının detayları;

Bilindiği gibi, mükelleflerin kayıtlarında yer alan iktisadi kıymetler en son 2004 yılında Vergi Usul Kanunu'nun “enflasyon düzeltmesi” hükümleri uyarınca güncellenmiş, daha sonra enflasyonun söz konusu iktisadi kıymetlerin değerlerinde yarattığı aşınmayı giderici hiçbir çalışma yapılmamıştı. Bu sakıncayı gidermek için ben de yazılarımda hep, enflasyon düzeltmesi uygulanmayan yıllarda yeniden değerleme veya benzeri bir uygulama yapılmasını öneriyorum.

Bu önerim nihayet, kısmen 7144 sayılı Kanunla yaşama geçti. Kısmen diyorum, çünkü yeniden değerleme sadece 2018 yılı için ve yine sadece taşınmazlar için Vergi Usul Kanunu'na eklenen geçici 31. maddeyle, yani bir geçici madde ile yürürlüğe konuldu. Oysa bu müessesenin enflasyon düzeltmesi yapılmayan her yıl için kalıcı madde ile ve bütün amortismana tabi iktisadi kıymetler için düzenlenmesi gerekirdi. Geçici 31. madde sadece taşınmazların yeniden değerlenmesini öngörmekte, diğer amortismana tabi iktisadi kıymetler için bir düzenleme öngörmemektedir. Oysa işletmelerin aktiflerinde kayıtlı taşınmazların değeri enflasyondan etkilenirken kamyonların veya makinelerin etkilenmediğini kabul etmek, iktisadi gerçeklere aykırıdır ve çarpık bilançoların ortaya çıkmasına yol açar.

Düzenlemeye göre tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasında defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri (finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösterenler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş, alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler ile döviz üzerinden kayıtlarını tutanlar hariç) bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle aktiflerinde kayıtlı bulunan taşınmazlarını (sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar hariç) 30.9.2018 tarihine kadar yeniden değerleyebileceklerdir.

Burada bilanço usulünde defter tutanlar ile işletme hesabı esasında defter tutanlar ve serbest meslek erbabı arasında bir eşitsizlik de yaratılmıştır. Zira bu mükelleflerin de işleri ile ilgili, envanterlerinde kayıtlı taşınmazları bulunmaktadır. Bu eşitsizlikle bu mükelleflere adeta enflasyon vergisi ihdas olunmuştur.

Söz konusu diğerlerine nazaran ayrıcalıklı mükellefler, taşınmazlarının yeniden değerlenmesi sonucu oluşacak değer artışlarını özel bir fon hesabına kaydedecekler ve artık yeni değer üzerinden amortisman ayırmaya devam edeceklerdir. Bu fon sermayeye ilave dışında her hangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilemeyecek ve işletmeden çekilemeyecektir. Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazın satılması sırasında, fonda yer alan değer artış miktarı, satış kazancının tespitinde dikkate alınmayacaktır.

Fona yazılan değer artış tutarı, % 5 oranında vergiye tabi tutulacaktır. Bu vergi yeniden değerleme işleminin yapıldığı ayı izleyen ayın 25. günü akşamına kadar beyan olunarak aynı sürede ödenecektir.

Uygulama yöntemine hiç girmiyorum, çünkü yöntem Vergi Usul Kanunu'nda enflasyon düzeltmesi öncesi uygulanan yeniden değerleme yöntemi ile aynıdır. Ancak burada Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan yeniden değerleme oranı değil, Yİ-ÜFE Endeksi kullanılacaktır. 

Burada ticaret hukuku açısından % 5 vergi ile gizli yedek akçelerin açığa çıkartılması söz konusudur. Bu yolla şirketler bilançolarında kayıtlı taşınmazların değerlerini kısmen de olsa güncelleştirerek bilançolarını güzelleştirebileceklerdir.

Öte yandan bu düzenlemeden yararlanan mükelleflere sağlanan avantaj da satış kazancı üzerinden ödenecek vergiyi çok fazla azaltmayacaktır. Çünkü taşınmazını satan şirket muhtemelen Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5. maddesinde (1-e bendi) yazılı istisna ile satış kazancının % 50’sini vergi dışı tutacak, geri kalan kısmı vergiye tabi olacaktır. Bu vergiye tabi kısmın, yeniden değerleme fonuna alınmış kısmının % 11’i kadar bir vergi avantajı sağlamış olacaktır. (Kurumlar vergisi oranı % 22 olarak düşünülmüştür) Bu müesseseden yararlanacakların bu % 11 ile peşin ödeyecekleri % 5 verginin rakamsal karşılaştırmasını yaparak karar vermeleri gerekmektedir. Dolayısıyla bu müessese sadece çok kısa vadede taşınmazını satmayı düşünenlere avantaj getirmektedir.

Bu müesseseden yararlanabilmek için son tarihin 30.9.2018 olduğu da unutulmamalı.