Ümraniye Tepeüstü'nde ofis piyasası canlandı!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Bora Belgü Ümraniye - Tepeüstü Bölgesi’ndeki gelişmeleri www.emlakkulisi.com için analiz etti!

İstanbul Metropoliten alan sınırları içerisinde, doğu yakasında bulunan Ümraniye 1970’li yıllarda sanayi faaliyetlerinin yoğunlaşmaya başlamasıyla hızlı bir gelişim göstermiştir. İlçe ve belediye statüsü kazanmadan önce Üsküdar ilçesine bağımlı gelişen Ümraniye, yerleşim süreci içinde; sanayi, hizmet ve ticaret sektörlerindeki gelişimi ile çevre yerleşmelere hizmet verir konuma gelmiştir.

Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün ana arteri olan TEM otoyolu, ilçenin ortasından geçmektedir. Üsküdar – Şile yolu da ilçeyi dikine kat ederek ikiye bölmektedir.

Ümraniye ilçesi sınırları içerisinde 14 mahalle, 5 belde ve 5 köy bulunmaktadır. Üsküdar ilçesinin yüzölçümü ise 153 km²’dir. 1960 yılına kadar köy olarak kalan Ümraniye, organize sanayi bölgesi olarak ilan edilmesinden sonra yoğun göç almıştır. Belediye ilk defa 1963 yılında kurulmuş, 1980 yılında müdürlüğe dönüştürülmüştür. 1987 yılında ise tekrar kurulmuştur. 2011 yılı adrese dayalı nüfus sayımına göre ilçenin nüfusu 631.603 kişidir. Geçtiğimiz yıllara göre Ümraniye nüfusunda düşüş olduğu görülmektedir. Bu düşüşün sebebi Ümraniye ilçesinin son dönemlerde idari sınırlarının değişerek bir bölümünün Ataşehir ilçesi ve Çekmeköy adı altına alınmasıdır. Fakat bu bölünme aslında Ümraniye’nin ne kadar geliştiğinin ve büyüdüğünün bir kanıtı olarak karşımıza çıkmaktadır.

Tüm bu gelişmelerin ışığı altında Ümraniye ve çevresinin değerinin daha da artacağı açıktır. Ancak sanayi ve plansız konut oluşumu hızla artarken bu nüfusun sosyal ihtiyacı da bugüne kadar göz ardı edilmiştir. Ümraniye’nin mevcut ve potansiyel nüfusunu besleyecek sosyal tesisler, sağlık hizmetleri, otel, eğlence ve alışveriş merkezleri gibi yatırımlara büyük ölçüde ihtiyaç vardır. Bunlara ek olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi 2003 yılı yatırım programı kapsamında bölgede çeşitli yol ve altyapı inşaat çalışmaları, kavşak düzenlemeleri, otopark inşaatı, çevre düzenlemeleri ve dere ıslahları gibi proje ve yatırımlar da mevcuttur. Bölgede yaklaşık 4-5 seneden beri hizmet veren Carrefour-SA Alışveriş Merkezi ve İKEA gerek konum ve ulaşım kolaylığı gerekse büyüklükleri itibariyle tüm İstanbul’a hizmet veren önemli ticari kuruluşlardır.

Son zamanlarda bir çok uluslararası firmanın tercih ettiği bölge olan Ümraniye, planlama aşamasındaki ve yeni ofis projeleriyle MİA (Merkezi İş Alanı) konumuna gelmiştir. Özellikle Asya yakasında firmaların nitelikli bina talebini karşılamak için Ümraniye bölgesini tercih ettiği gözlenmiştir. Ayrıca kiraların uygunluğu, ulaşım ve tarif kolaylığı, yakın çevresinde kaliteli konut projelerinin bulunması bu bölgedeki plazaları cazip hale getirmektedir. Çekmeköy ve Dudullu gibi bölgelerdeki kaliteli konut projeleri ve yerleşimin artması hem bu bölgeye hem de Ümraniye bölgesine olumlu etki sağlamıştır.

Tepeüstü Ofis Sektörü Gelişmeleri

Tepeüstü, Ümraniye ilçesinin hemen hemen tam ortasında yer alan ve yatırımcılar tarafından keşfedilmiş bölgelerinden biridir. Son dönemlerde yerli ve yabancı firmalar tarafından ofis kullanımı için tercih edilen bölgede özellikle built-to-suit (müşterinin isteği doğrultusunda inşaa edilmiş olan) ticari gayrimenkullerin özellikle yabancı yatırımcıların beklentilerini karşıladığı görülmektedir.

Avrupa Yakası’nda yer alan iş merkezi Maslak ile kıyas edilmeye başlayan Kozyatağı-İçerenköy-Tepeüstü hattında ise A sınıfı plazalarda kiralık ofislerin metrekaresi 22 USD’yi çoktan geçmiş durumdadır. Söz konusu üçgenin Kozyatağı ayağında doluluk oranlarının %100’e yakın olması sebebiyle İçerenköy ve Tepeüstü ön plana çıkmaktadır. Zaten firmaların genel müdürlük binalarını Tepeüstü’ne taşımaları bunun bir kanıtı olarak karşımıza çıkmaktadır. Tepeüstü’nde artan ofis ihtiyacına paralel olarak yapımına başlanan otel projeleri de göz çarpmaktadır. Özellikle yapımı biten Ağaoğlu My City Otel, diğer otel projelerini tetiklemiş durumdadır. Bununla birlikte Avrupa Yakası ile kıyas etmek gerekirse Etiler’de yer alan Akmerkez’in, Anadolu Yakası’ndaki karşılığı olarak bu bölgede yer alan “Buyaka”yı çok rahatlıkla söyleyebiliriz. Buyaka’nın bölgeye kattığı ve katacağı prestij ve hareketlilik, Tepeüstü için geleceğe yönelik daha çok yatırım yapılacağının sinyallerini vermektedir.

Her iki 2 köprüye olan kolay ulaşım ve anayollara olan uygun mesafe Tepeüstü’nün cazibesinin gün ve gün arttırmaktadır. Tepeüstü, ulaşım kolaylığı sebebiyle sadece ofis sektörünün değil konut sektörünün de ilgisini çekmiştir. Tepeüstü,  Kiptaş  Yeşil Vadi, Antyapı Antrium gibi nitelikli konut sitelerine de ev sahipliği yapmaktadır. Yeşil Vadi Konakları’nda 2.500-4.600 TL/m² arası fiyatlar, Antrium’da 3.700-5.000 TL/m² arası birim fiyatlar göze çarpmaktadır.

Tepeüstü’nün göze çarpan diğer projeleri olarak İBB’nin bu bölgeye yapacağı ulaşım yatırımları göze çarpmaktadır. Söz konusu bu projeler kapsamında; Üsküdar – Tepeüstü – Çekmeköy Metro İstasyonu, Tepeüstü Transfer Merkezi ve Tepeüstü Kavşağı olarak sayılabilir.

Tepesütü Transfer Merkezi

Konforlu, ekonomik ve güvenli erişimi sağlamak, otobüs, minibüs, taksi durak yerlerini düzenlemek, özel araçlar ile toplu taşımı bütünleyici uygulamalar sağlamak, kentsel ulaşımda enerji ve yakıt tasarrufu sağlamak, insan ve mal – eşya ulaşımını kolaylaştırmak, farklı ulaşım sistemlerinin güzergah ve zaman tarifelerinde koordinasyon sağlamak, yeterli sayıda park&ride - otopark ve yaya alanları ile bölgesel alanda hizmet edecek kamu hizmetleri, ticaret alanları düzenlemek gibi işlevler gerçekleştirmesi beklenen transfer merkezleri, İstanbul’un birçok bölgesinde konumlanacaktır. Bu bağlamda hizmet verecek olan Tepeüstü Transfer Merkezi Projesi; 2 bin 550 araç kapasiteli park & ride alanı, 35 araç kapasiteli peron alanı ve 50 araç kapasiteli depolama alanına sahip olacaktır.

Çakmaklı Sanayi Sitesi Taşınıyor

Ulaşım anlamında metro gibi opsiyonların artması ve yapılan kavşaklarla trafiğin rahatlayacak olan bölgede Çakmaklı Sanayi Sitesi’nin bölgeden taşınması söz konusu. Bu bağlamda bölge çok ciddi bir ticari alanın ortaya çıkacağı aşikar durumdadır. Tepeüstü’nde ana cadde üzeri kira fiyatlarının 75 USD/m² ‘ye kadar çıktığı düşünülürse, gelişen bölgede böylesi bir ticari alanın boşa çıkacak olması, yatırımcıların iştahı şimdiden kabartmaktadır.

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.