Türk gayrimenkul sektörünün yeni modele ihtiyacı var!

Bu yıl gelişmekte olan ülkeler için zor bir yıl oldu. Özellikle geçmişteki düşük faiz ortamından faydalanarak döviz cinsinden borçlanma yapan ülkeler ve şirketler için bu ortamın değişmesi riskleri de artırdı. Bu sıkıntının gelişmekte olan birçok ülkede görüldüğüne dikkat çeken Ünlü Portföy Genel Müdürü Altuğ Dayıoğlu, Türkiye’de de belli oranda olduğunu belirtiyor. Şirketlerin kur riskini iyi yönetmesi gerektiğini vurgulayan Dayıoğlu, “Şirketler genelde risk yönetimini hep geri planda tutuyor.

Şirketler vergi ile ilgili yapacağı bir yanlıştan dolayı yiyeceği cezanın ne olacağını biliyor ama riskini iyi yönetemediğinde yaşayacağı zararın boyutunu bilmiyor. Oysa, riskini iyi yönetmezse, vergiden dolayı alacağı cezadan daha fazla kaybı olabiliyor” diyor. “Bu iş şirketlere bırakılamayacak kadar önemli” diyen Dayıoğlu, hükümetin şirketlerin riskini takip etmesi gerektiğini belirtiyor. Çünkü, şirketlerin bu borcu dönüp dolaşıp ülke borcu haline gelebiliyor. Dayıoğlu, “Bizim şu anda ekonomide içinde bulunduğumuz durum bu. Şirketlerin kur riskini hedge edememesi, düşük faiz ortamından faydalanıp, yüksek döviz borcuna girmesi” diyor. Altuğ Dayıoğlu, Fortune’den Ayfer Yıldız’ın sorularını yanıtladı…

Hangi sektörlerde sorun görünüyor?
İki temel sektör sıkıntılı görünüyor. Enerji ve inşaat. Enerji sektörünün döviz cinsi borcu çok yüksek. İnşaatta kaldıraçlı büyüyen bir sektör. Hükümet, bu iki sektöre yönelik belli çalışmalar yapıyor. Tabi özel sektörün üzerindeki bu yük bankaları da etkiliyor. Bankaların aktif pasif dengesinin düzelmesi ve piyasaya para akışının sağlanabilmesi açısından bilançolarında yükün azaltılması gerekiyor. Bu yük azaltılmadığı sürece baskı tüm ekonomiyi etkiliyor. Bunlar çözülürse piyasada tekrar hareketlilik başlar.

Önümüzdeki yıl ekonomide en önemli gündem maddesinin ne olmasını bekliyorsunuz?
Türkiye’de öncelikle faizlerin piyasa mekanizması yoluyla inmesi gerekiyor. Bu da enflasyonu kontrol altına almakla olur. Enflasyonun kendiliğinden belli bir miktar azalmasını bekliyoruz. Çünkü, tüketim çok azaldı. Şu anda biz maliyet enflasyonu yaşıyoruz. Kurun sakinleşmesiyle beraber tüketim bir miktar geç açılacaktır. Enflasyonda önümüzdeki yılın ikinci çeyreğinden itibaren keskin bir düşüş görebiliriz. Yeter ki kur tekrar yukarı gitmesin, ikinci en önemli gündem maddesi ise döviz cinsinden açık pozisyonların ne kadar etkin ve hızlı biçimde kapatılacağı ile o risklerin nasıl yönetileceği olacak. Bunun için de hükümetin açıklayacağı programlara bakacağız. Alman önlemler piyasalardaki baskıyı azaltacaktır. Negatif büyüme öngörüyoruz. Yılın ikinci yarısında bir toparlanma olursa büyüme oranı sıfırla kapatır. Yüzde 1-2’lik büyüme sürpriz olur. Bizim içsel koşullarımız zor ama dünyada da sıkıntılar var.

Nedir o sıkıntılar?
Dünyadaki zorluklar da Türkiye’deki zorlukların birebir aynısı. Bir sonraki krizin gelişmekte olan ülkelerde değil gelişmiş ülkelerin bazılarında göreceğiz. Örneğin, İtalya. Borçluluk oranı çok yüksek. İtalya, Avrupa Birliğini sallayabilir. Diğer yandan, ABD’de de problem büyük. Bütçe açığı hızlı artıyor. Trump orta gelire de vergi muafiyeti yapacağını açıkladı. Şirketlere vergi muafiyeti getirdi, bütçe açığı fırladı. Hazine’nin borçlanma gereksinimi arttı. Şimdi orta gelir kesimine de vergi muafiyeti getirmesi bütçe açığının artmasına yol açacak. Diğer yandan, Çin’de de borçluluk oram yüksek. Japonya’yı izlemek gerekiyor. Bu nedenle 2019 yılı dünyadaki risklere daha yakından bakacağımız bir yıl olacak. Türkiye dengelenmeyi sağlarsa sorunları içeriden değil, dışarıdan bekler. O nedenle gelişmiş ülkeleri yakından takip edeceğiz. Özetle, 2019 yılı dünya ülkeleri açısından sorunlu. Türkiye ise ilk 6 ay zor ama daha sonra nefes aldığı bir yıl olacak. Tabi dünyadaki sıkıntılardan etkilenmemek mümkün değil.

Kurdaki hızlı yükselişler durulmuş gibi görünüyor..

Şöyle bir algı var: Yukarı giden bir yatırım aracının hep yukarı, aşağı giden bir yatırım aracının hep aşağı gideceği düşünülüyor. Cari açığın azaldığı, ülkenin daha rekabetçi olduğu kur seviyesinin 5.00-5.50 TL aralığının olduğu görülüyor. 5 TL’nin altındaki kur cari açığı yukarı taşır. Türkiye açısından çok rekabetçi olmaz. 5.00-5.50 TL arası dengelenme noktası diyebiliriz. Kurda büyük şoku yaşadık. Bundan sonra enflasyona bakılacaktır. Enflasyonu aşağı çekersek kur da değer kaybeder.

Yönettiğiniz fon büyüklüğü nedir? Bunu nereye çıkarmayı planlıyorsunuz?
210 milyon TL fon büyüklüğümüz var. Bu sene hem yönetim modellerimizi değiştirdik hem üretime ağırlık verdik. Üç değişken, bir hisse, bir kısa vadeli tahvil bono fonu, üç serbest fon olmak üzere toplam sekiz adet fonumuz var. Bunlar konvansiyonel fonlarımız. İki adet gayrimenkul fonumuz bulunuyor. Sekiz adet olan konvansiyonel fon sayımızı 10’a çıkartacağız. İki gayrimenkul fonu ve bir girişim sermayesi fonu kurmayı planlıyoruz. Fon tarafında büyümeye önem veriyoruz. Hedefimiz portföy büyüklüğümüzü iki-üç yıl içinde 1 milyar TL’ye çıkarmak. O potansiyele sahibiz.

Türkiye'de gayrimenkul tarafında Türkiye'de bir sıkıntı var. Bu fonların portföyünde konut mu, ofis mi olacak?
Gayrimenkulde fiyatlar aşağı gidiyor. Biz portföye ofis alanı koyuyoruz, depolama alanları da düşünebiliriz. Bildiğiniz gibi Türkiye’de bir AVM bolluğu var. Birçok şirket inşaatçı oldu. Çoğu zaman da barter’la çalışan bir sistem oldu. Burada yeni bir modele ihtiyaç bulunuyor. Biz gayrimenkul fonlarımıza yabancı yatırımcılar bulduk. Diğer fonları da global yatırımcılara sunmayı planlıyoruz.