Türkiye gayrimenkul fiyatları düşüşe geçecek!

Türkiye gayrimenkul yatırımlarındaki dalgalanmaların komşularımızla ilişkiler, terör olayları, politik riskler ve faiz oranlarındaki değişimle korelasyonu, önümüzdeki 1 -2 yıllık süreçte de gayrimenkul yatırımlarında yavaşlama olacağını ve fiyatlarda da bir miktar daralma olacağını gösteriyor. 

Yapı Endüstri Merkezi’nin 22 yıldır yayınladığı, yapı sektörünün inşaat, gayrimenkul, finans, ekonomi, hizmet ve malzeme gibi tüm yönleriyle derinlemesine incelendiği Türk Yapı Sektörü Raporu 2016 yayınlandı. Raporun gayrimenkul bölümü, Türkiye ile birlikte küresel gayrimenkul piyasalarındaki gelişmeleri de ortaya koyması açısından önemli bir referans olarak kabul ediliyor. Raporda yer alan verileri analiz ettiğimizde gayrimenkul sektöründeki trendleri görme imkanını buluyoruz.

KÜRESEL GAYRİMENKUL YATIRIMLARI 

Küresel gayrimenkul yatırımları 2008 krizinden sonra ciddi oranda daralmıştı. Kriz sonrasında önce Amerika Merkez Bankası’nın sonrasında da Avrupa Merkez Bankası’nın para politikaları sonucu faiz oranlarının düşmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımları  yeniden toparlanmaya başladı. 2013/2014’e kıyasla 2016 yılında yaklaşık yüzde 10 bir daralma görülse de son 4 yılın ortalamasına baktığımızda; gayrimenkul yatırımlarının 2008 kriz öncesi hacimlerde kaldığı görülüyor. 

Küresel gayrimenkul yatırımlarının bölgesel dağılımına baktığımızda son 3 senede özellikle Batı Avrupa ile birlikte Ortadoğu ve Afrika’da yüzde 30’lara varan, Amerika’da yüzde 7 ile sınırlı daralma olduğunu, sadece Asya Pasifik’de yüzde 3 bir genişleme olduğunu görüyoruz. 2017 yılı için de  önemli bir gelişme olmaması durumunda, küresel gayrimenkul yatırımlarının aynı seviyelerde gerçekleşeceğini öngörüyoruz.

TÜRKİYE GAYRİMENKUL YATIRIMLARI

Türkiye Gayrimenkul Piyasası’nı konut ve konut dışı yatırımlar olarak ele alan raporda, 2016 yılında konut satışlarında beklentinin üzerinde artış görüldüğü, konut dışı gayrimenkul piyasasının otel piyasasındaki gerileme dışında nispeten stabil olduğu vurgulanıyor.

Raporda yayınlanan, 2008 yılından itibaren yapı ruhsatlarına göre konut inşaatlarının yüzölçümü karşılaştırmasında 2011 – 2014 yılları arasında görülen artış sonrasında 2015 ve 2016 yıllarında gerileme görülüyor. Bu veriyi aynı dönemdeki konut satışlarıyla karşılaştırdığımızda konut inşaat hızının konut satışlarından fazla olduğunu dolayısıyla eldeki stok nedeniyle 2015 ve 2016 yıllarında yeni inşaatların yavaşladığını görüyoruz. 2016 yılında konut satış fiyat endeksinin yüzde 9,5 artmasına rağmen beklentinin üzerinde gerçekleşen konut satışlarının,  döviz sepetindeki artış nedeniyle konut satış endeksinin döviz bazında gerilemesinden kaynaklandığını söylemek mümkün... TL bazında konut satış fiyat endeksi 2013 – 2016 yılları arasında yüzde 38 yükselirken, yıllık ortalama döviz sepetine göre endeks aynı dönemde yüzde 13 geriledi. TUİK’e göre aynı dönemde Türkiye genelinde görülen yüzde 16’lık satış artışını iller bazında analiz ettiğimizde en yüksek satışın İstanbul’da olmasına rağmen satış hacminin nerdeyse hiç artmadığını, Ankara’da yüzde 5 ile sınırlı arttığını, İzmir’de yüzde 12’lik artışla Türkiye geneline yaklaştığını görüyoruz. 

Konut dışı bina inşaatlarının yapı ruhsatına göre yüzölçümü karşılaştırmasında da konuta benzer bir trend görülüyor. Konut dışı binalarda 2014 yılından sonra görülen düşüşte otel, toptan ve perakende ticaret binalarında, sanayi ve depolarda gerçekleşmiş ofis binalarında ise artış meydana geldi. Ofis binalarında yaşanan artış İstanbul ofis piyasasında boşluk oranlarının artmasına ve kira oranlarının düşmesine neden oldu. İstanbul ofis stoğu, ihtiyacın altında olmasına rağmen 2016 yılında yaşanan genel ekonomik daralmanın da etkisiyle yıllık kiralamaların yavaşlaması nedeniyle ofis arzı talepten fazla arttı. Önümüzdeki dönemde satış ve kiralamalardaki daralmayla nedeniyle ofis arzının yavaşlayacağını ve mevcut stoğun kiralanması ve boşluk oranlarının düşmesi sonrasında yeniden hareketleneceğini öngörüyoruz.     

İstanbul otel piyasası 2016 yılında, küresel otel piyasasına benzer şekilde jeopolitik riskler ve terör olayları nedeniyle kötü bir yıl geçirdi. Yeni yatırımlardan çok mevcut stoğun korunmasına ağırlık verildi. Özellikle otel doluluklarındaki dramatik düşüş, otel yatırımcılarını ve işleticilerini zorluyor. İstanbul perakende piyasası ve alışveriş merkezlerinde yeni yatırımlar yavaşlarken, dalgalı bir seyir izleyen perakende harcamaları ve belirsizlikler nedeniyle piyasa henüz bir dengeye ulaşamadı.İstanbul endüstriyel piyasasında da benzer şekilde dalgalanma ve talep yavaşlaması görülüyor.

Türkiye gayrimenkul yatırımlarındaki dalgalanmaların komşularımızla ilişkiler, terör olayları, politik riskler ve faiz oranlarındaki değişimle korelasyonu, önümüzdeki 1 -2 yıllık süreçte de gayrimenkul yatırımlarında yavaşlama olacağını ve fiyatlarda da bir miktar daralma olacağını gösteriyor.