Türkiye'de kiraya vermek için ev alınır mı?

Türkiye'de konut en fazla ilgi gören yatırım araçlarından biri. Çünkü gayrimenkulün değer artışının yanı sıra bir taraftan da kira getirmesi, yatırım aracı olarak gayrimenkulün tercih edilmesini sağlıyor. Ancak son zamanlarda konut fiyatlarıyla kira getirileri arasındaki farkın giderek büyümesi, akıllara "Kira getirisi için konut alınır mı?" sorusunu getiriyor. Üyelerimiz arasında bu konu tartışılıyor. 

Cevap: Konut için; "Hayır" biraz daha ağır bassa da, ticari gayrimenkuller için " EVET"... 

2000'li yılların başlangıcına kadar

Türk gayrimenkul sektöründe bir mülkün değeri temelde "Kira getirisi x 200" veya yaklaşık 20 yıllığa denk gelen aylık kira bedeli, olarak hesaplanırdı. Yani 1000 TL kira getirisi olan bir yerin değeri 200 bin TL olarak ölçülürdü. Bu konutun yeni veya eski oluşuna göre +-40 ay oynardı. Yani yeni konutlarda mülkün değeri "Kira getirisi x 240" olurken, çok eski evlerde "Kira getirisi x 160 e kadar düşerdi. Ancak günümüzde kira ile konut fiyatı arasındaki fark büyüdü. Eskiden 200 bin TL'ye satılan bir konut ortalama 900-1100 TL arasında kiracı bulurken bugün aynı konutu en fazla 750 TL'ye kiraya verebiliyorsunuz. Bunda da en büyük etken, kiralık konut sayısının çok fazla olmasıdır. 

Diğer bir deyişle; Türkiye'de satın alınan bir mülkün yıpranma payı süresi, bir başka ifadeyle kira geliriyle kendisini karşılama süresi 15-16 yıldan 20-30 yıla çıktı. 

Bu meselenin temel sebeplerinden biriside yüzde 35'e varan kira gelir vergisidir; yani 1000 TL'lik kira kazancınızın 350 Tl sini vergi vermek zorunda kalman izdir, konutun eskimesi, tadilat, boş kaldığı sürenin aidatı, kiranın ödenmemesi, tahliye masrafları da maalesef ev sahibine direk zarar yazmaktadır. Ticari (Dükkân) gayrimenkullerinde ise stopajın (Vergi) kiracı tarafından ödenmesi ve tadilatı kiracının yapması (Her işletme, işyerinde kendi amacına yönelik düzenleme, tadilat yapmak zorundadır), bölgenin nüfus yoğunluğunun zaman içinde artması, şehrin büyümesi ile gayrimenkulün daha merkezi olması v.b. hususlar, mal sahibi açısından hep kazandırıcı olmuştur. Faizlerin 2013 yılının hala üstünde seyretmesi, dolardaki aşırı yükseliş konut yatırımcılarını korkutuyor. Yeni konut satışları her yıl 500-550 bin civarında kalırsa stokların erimesi mümkün gözükmüyor. Üstelik firmalar ekonomi kurmaylarının üzerinde çalıştığı; "Değer artışlarından vergi alma" konusunda da büyük tedirginlik yaşıyor. Konutlara uygulanan emlak vergilerine, kiralara uygulanan gayrimenkul sermaye iradı vergilerine yapılan artışlar ve 2014 yılında istisnaların kaldırılması ile uygulamaya giren konut satışlarının değer artış vergisi adı altında (gayrimenkul satış karı) vergi kapsamına alınması, konut kiralama işine ciddi darbe vurmuştur. Düşük maliyetli ve hızlı konut yapımı ise toplu konutları ön plana çıkarmış; dağ-taş mantar gibi konut inşaatları ile dolmuştur. Emlak Birliği yetkililerinin beyanı, yalnız on ilimizde üç milyonun üzerinde boş konut fazlalığı olduğu şeklindedir. Bu boş konut inşaatları, kiraya verilmek istenen konutlarımıza olan talebi ister istemez etkilemektedir. 

Ayrıca, boş dairelere yeni kiracı bulmakta ciddi sorunlar yaşandığını bilmekteyiz. Burada en önemli konu ise iyi kiracı bulunabilmesidir. Bunun da bir şans olduğunu ve pek çok kiracının evde hasar ve masraf bırakarak ve kiraları ödemeyerek kontrata uymayan davranışlarda bulunduğunu görmekteyiz. Hukuki yoldan bu sorunların üzerine gitmenin çok da kolay olmadığı hepimizin malumudur. Kaldı ki, yasalarımız ev sahibi ve kiracı ilişkilerinde kiracı lehine bir tutum izlediğinden pek çok konuda elimiz kolumuz bağlı bulunmaktadır. 

Emlak sektörü açısından bir başka önemli veri de konut satış oranlarındaki artış. Bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışı sayısı artış oranı 2015'in ikinci çeyreğinde yüzde 18.8 ile rekor kırdı. 2015 ortalaması ise OECD'ye göre yüzde 18.4 olarak kaydedildi. Ancak bu oran 2016'nın ilk çeyreğinde yüzde 16.4'e, ikinci çeyrekte yüzde 14.4'e, üçüncü çeyrekte ise yüzde 14.0'a geriledi. Ancak burada Türkiye'nin üçüncü çeyrek rakamlarının darbe girişimi sürecine denk geldiğini ve sonrasında başlanan kampanyalarla konut satış rakamlarının yükseldiğini belirtmekte fayda var. 

Özetle; Ülkemizde yatırım olarak konut alıp kiraya vermek en popüler yatırım aracı olma özelliğini hep korumuştur. Ancak, günümüz şartları bunu zorlamaktadır. Önümüzdeki sekiz yıl içerisinde, ev sahibi ve kiracı ilişkilerine yönelik çıkması beklenen yasa maddeleri kiracı lehine abartılmıştır. Bu maddelerin, ev sahiplerinin konut kiralama isteklerine son darbeyi vuracağını düşünmekteyim.

Deniz KARATAŞ/Akdeniz'de Yeni Yüzyıl