Türkiye'de kıyılarda yapılaşma kurallarının tarihçesi!

İlk çağlardan bu yana yerleşim açısından en çok tercih edilen yerler olan deniz kıyısı ve sahiller, günümüzde de bu özelliklerini korumaktadır. Doğal kaynakların ve ulaşım olanaklarının çeşitli olması, tarım, balıkçılık ve ticarete elverişli olması gibi nedenler, kıyıların sosyal ve ekonomik faaliyetlerde ön plana çıkmasında etkili olmuştur. Buna bağlı olarak artan nüfus, kıyılarda yapılaşmayı da beraberinde getirmiştir. Üç tarafı denizlerle çevrili olan ve adalar dahil toplam 8333 km sahil uzunluğu bulunan ülkemizde de kıyılar her zaman yapılaşmada rağbet gören yerler olmuştur. 

Ülkemizde sosyal ve ekonomik şartların gelişmesi, şehirleşme ve nüfus artışı ile kıyılardaki yapılaşmanın ve kıyı kullanımının artması, konuya ilişkin yasal düzenlemelerin yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu ihtiyaç doğrultusunda, kıyılarla ilgili kullanım tasarrufuna yönelik olarak, farklı dönemlerde birçok kanun, tüzük ve yönetmelik çıkarılmıştır. 

Yıl 1926: “Kıyılar” tasarrufu kamuya ait yerlerdir

1926 yılında kabul edilen medeni kanunda yer alan “sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.’’ ifadesi ile kıyıların şahıslara ait olmayacağı, bu alanların sosyal kullanım alanı olarak kamu malı niteliğindeki alanlar olduğu benimsenmiştir. 1926 tarihli bu Kanunda yer alan ifadeye bağlı olarak,  “kıyılar” tasarrufu kamuya ait yerler olarak kabul edilerek, bu alanların sosyal kullanım alanı olarak benimsenmesinin uygun olacağı belirtilmiştir.  

Yıl 1972: 10 metreden az olmayacak şekilde bina inşa edilemez

Türkiye'de deniz, göl, akarsu kıyılarında ve bunlarla süreklilik arz eden benzer nitelikli yerlerin sahil şeritlerinde yapılaşma ve düzenlemeye dair ilk yasallık ise; 11.07.1972 Tarih ve 1605 Sayılı Kanun ile, 6785 Sayılı İmar Kanunu'na 7. ve 8. maddelere ek madde olarak ilave olmuştur. 6785 Sayılı Kanun Ek Madde 7 ve 8’e göre sahil şeridi genişliği; deniz, göl ve nehir kenarlarında 10 metreden az olmayacak şekilde bina inşa edilemez ve mevcut yapılara ilave yapılamaz. Ayrıca 10 metrelik bu alanın özel mülkiyete konu edilemeyeceği ve denizin doldurulması ile özel mülkiyete konu edilecek arsa ve arazi oluşturulamayacağı da belirtilmiştir. 18.01.1975 Tarih ve 15122 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliğinde, kıyıların herkesin sosyal alan olarak kullanımına açık olduğu, kıyının korunması ve kamu yararına kullanımına yönelik liman, iskele, dalgakıran, rıhtım gibi deniz yapıları ve tesislerin dışında yapı yapılamayacağı hükümleri bulunmaktadır.

Yıl 1984: Kıyıları koruma amaçlı ve kıyıların kamu yararına kullanımına dair yapılara izin

1982 Anayasası’nın 43. maddesinde yer alan; ‘’Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarla sahil şeritlerinin, kullanılış amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma imkân ve şartları kanunla düzenlenir.’’ ifadesi ile kıyıların kullanılması ve korunması güvence altına alınmıştır. 

01.12.1984 Tarih ve 18592 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 3086 sayılı Kıyı Kanunu’nda; kıyıları koruma amaçlı ve kıyıların kamu yararına kullanımına dair yapılar gibi kıyıda yapılması zorunlu tesislerin yanı sıra eğitim, spor amaçlı tesisler de yapılabileceği belirtilmiştir. Ayrıca Bakanlar Kurulunca onaylanacak plan kararları sonucunda özel yapılara olanak tanınmıştır. İlgili kanuna istinaden düzenlenen 18.05.1985 Tarihli Uygulama Yönetmeliği'ne göre; deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda; imar planlı alanlarda en az 10 metre, imar planı dışındaki alanlarda ise en az 30 metre genişliğinde sahil şeridi olacağı belirtilmiştir. Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan 15.07.1987 Tarih 110 Sayılı Genelge ile Belediye mücavir alan sınırları içinde ve dışında uygulama imar planı bulunmayan arazilerde uygulanacak imar yönetmeliğinin 6. maddesine istinaden yapı yapılabilecek alanlarda yapılaşmanın en az 100 metre sahil şeridi genişliğinden sonra olabileceği belirtilmiştir.

1982 Anayasa’nın 42. Maddesi hükümleri doğrultusunda 17.04.1990 Tarih ve 20495 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 3621 Sayılı Kıyı Kanunu ve bu kanun çerçevesinde yayımlanan Uygulama Yönetmeliğinde; deniz, tabii ve suni göl ve akarsu kıyıları ile bu yerlerin etkisinde olan ve devamı niteliğinde bulunan sahil şeritlerinin, doğal ve kültürel özellikleri gözetilerek koruma ve toplum yararlanmasına açık, kamu yararına kullanma esaslarını tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir. Uygulama imar planı alanlarda yatay olarak en az 20 metreden sonra yapılaşabilir. Uygulama imar planı olmayan belediye mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yapılaşmaya müsaade edilen alanlarda da en az 50 metreden sonra yapılaşabilir. Belediye mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yapılaşmaya müsaade edilmeyen alanlarda en az 100 metre sahil şeridi tanımlanmıştır.

Yıl 1992: İlk 50 metre alana yapı yapılmasına izin yok

11.07.1992 Tarih, 21281 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3830 sayılı Kıyı Kanunu’nda; kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre alana yapı yapılmasına izin verilmemiştir. Kıyı kenar çizgisinden itibaren ikinci 50 metre alanda ise bütün halka açık olabilecek şekilde “Günü Birlik Tesis Alanı”na izin verilmiştir. Bu hususla ilgili kanunun üçüncü maddesinde istisnalar mevcuttur. İlgili maddede: ‘’Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde veya ülke güvenliği ile doğrudan ilgili, Türk Silahlı Kuvvetleri’ne ait harekat ve savunma amaçlı yerlerde (konut ve sosyal tesisler hariç) özel kanun hükümlerine, diğer özel kanunlar uyarınca belirlenmiş veya belirlenecek yerlerde ise özel kanunların bu Kanuna aykırı olmayan hükümlerine uyulur.’’ ifadesine yer verilmiştir.

13.10.1992 Tarih ve 21374 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış olan 3830 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğe ilişkin 30.03.1994 Tarih 21890 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan değişikliklerde; kıyı çizgisi, kıyı kenar çizgisi, kıyı (dar kıyı, alçak kıyı) ve sahil (kıyı) şeridine ilişkin tanımlamalar yapılmıştır.

Sahil şeridi iki ayrı bölüm olarak tanımlanıyor

Sahil şeridini oluşturan 100 metrelik mesafe, iki ayrı bölüm olarak tanımlanmıştır. Sahil şeridinin ilk 50 metrelik bölümü ve sahil şeridinin ikinci 50 metrelik bölümüdür. Sahil şeridinin ilk 50 metrelik bölümü, sahil şeridinin açık alanları olarak düzenlenen; yeşil alan, çocuk bahçesi, gezinti alanları, dinleme ve Yönetmelikte tanımlanan rekreaktif alanlardan ve yaya yollarından oluşan, kıyı kenar çizgisinden itibaren, kara yönünde yatay olarak 50 metre genişliğinde tanımlanan alandır.

Sahil şeridinin ikinci 50 metrelik bölümü ise sahil şeridinin ilk 50 metrelik bölümünden sonra kara yönünde yatay olarak en az 50 metre genişliğinde belirlenen ve üzerinde sadece Kanunun 8. Maddesinde ve Yönetmelikte belirtilmiş toplumun yararlanmasına açık günübirlik turizm alanları, taşıt yolları, açık otoparklar ve arıtma tesisleri parsel etrafı çevrilmeden halka açık olacak şekilde yapılabilecek alandır. Kanunun 8. maddesine göre, uygulama imar planı bulunmayan alanlardaki sahil şeritlerinde, 4. maddede belirtilen mesafeler içinde hiçbir yapı ve tesis yapılamamaktadır. Uygulama imar planı bulunan yerlerde duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller de oluşturulamayacağı gibi moloz, toprak, cüruf, çöp gibi kirletici ve çevreyi bozucu etkisi olan atık ve artıklar dökülemez, kazı yapılamaz. Ancak bu alanlarda; uygulama imar planı kararıyla altı ve yedinci maddede belirtilen yapı ve tesislerle birlikte toplum yararına açık olmak şartıyla konaklama hariç günü birlik turizm yapı ve tesisleri yapılabilir.

Aynı kanunun 6. maddesine göre; kıyılar, herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açık olup, buralarda hiçbir yapı yapılamaz. Duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller oluşturulamaz. Kıyılarda, kıyıyı değiştirecek boyutta kazı yapılamaz; kum, çakıl vesaire alınamaz veya çekilemez. Kıyılara moloz, toprak, cüruf, çöp gibi kirletici etkisi olan atık ve artıklar dökülemez. Kıyıda, uygulama imar planı kararı ile; iskele, liman, barınak, yanaşma yeri, rıhtım, dalgakıran, köprü, menfez, istinat duvarı, fener, çekek yeri, kayıkhane, tuzla, dalyan, tasfiye ve pompaj istasyonları gibi, kıyının kamu yararına kullanımı ve kıyıyı korumak amacına yönelik altyapı ve tesisleri, tersane, gemi söküm yeri vb. deniz yapıları ve tesislerinin yapım amaçları dışında kullanılmamak kaydı ile yapılaşmaya müsaade edilmektedir.

Tespiti valilikler gerçekleştirebilir

Onaylı kıyı kenar çizgisi bulunmayan alanlardaki tespit işlemlerinin valiliklerce bir program dahilinde ve en kısa sürede gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Kıyı kenar çizgisi belirlenmemiş alanlarda, çalışma tamamlanmadan yasal işlem (yapılaşma vb.) yapılmasına izin verilmemektedir. Kıyı kenar çizgisi, valiliklerce, kamu görevlilerinden oluşturulacak en az 5 kişilik bir komisyonca tespit edilmektedir.    Bu komisyon; jeoloji mühendisi, jeolog veya jeomorfolog, harita ve kadastro mühendisi, ziraat mühendisi, mimar, şehir plancısı ve inşaat mühendisinden oluşmaktadır.

Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuat hükümlerine uygun olarak onanmış ve kısmen veya tamamen yapılaşmış 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının sahil şeritleri ile ilgili hükümleri geçerli olmuştur. Bununla birlikte uygulama yönetmeliğinde kısmi yapılaşma tanımı oluşturulmuştur.  Bu tanım, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında; 11 Temmuz 1992 tarihinden önce belirli bir kullanım amacına dayalı olarak onaylanmış 1/1000 ölçekli mevzii imar planlarının, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde 100 metrelik kesim içerisindeki imar adalarında; üzerinde yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan plan ve mevzuata uygun olarak tamamlanmış yapılar ile ruhsat alınarak en az subasman seviyesinde inşaatı tamamlanmış yapıların bulunduğu parsellerin sayısının veya kullanılan toplam taban alanının imar adasındaki toplam parsel sayısının veya toplam taban alanının yüzde ellisinden fazla olması durumu olarak ifade edilmiştir.

Değerleme sürecinde yapı ruhsatı ve iskan durumu araştırılmalıdır

Türkiye’de kıyılarda özel ve kamu alanlarından oluşan boş vaziyette veya üzerinde mevcutta yapılaşmalar olan çok sayıda gayrimenkul bulunmaktadır. Özel mülkiyete ait gayrimenkullerin tapuları mevcut olup piyasa şartlarında devir (alım-satım) işlemi yapılabilmektedir. Kıyı şeridinde kalan taşınmazlara, gayrimenkul değerleme firmalarınca değer takdir edilmesi durumda parsel üzerindeki yapıların yasal belgelerinin (mimari proje, yapı ruhsatı ve iskan) olup olmadığı konusunda detaylı inceleme yapılmalıdır. Kıyı şeridinde yer alan yapıların 11 Temmuz 1992 tarihinden önce inşa edilip edilmediği ve yapı ruhsatı veya iskanının mevcut olup olmadığı özellikle araştırılmalıdır. Sahil şeridindeki gayrimenkullere ilgili kanun ve yönetmelikler çerçevesinde inceleme ve araştırma yapılarak değer takdirinde bulunulması oldukça önemlidir.