Kıyılarda yapılaşma!

Türkiye gibi 3 tarafı denizlerle çevrili bir yarımada için gayrimenkul sektöründe sık sık dile gelen bir diğer konu ise kıyılarda yapılaşma. Doğal kaynakların zenginliği, ulaşımın dağlık iç bölgelere oranla daha kolay olması, ulaşım ve limanlara bağlı olarak ticaret faaliyetlerinin daha yoğun olması, ılıman iklim sebebiyle tarıma daha elverişli olması ve balıkçılık gibi nedenlerle kıyılar sosyal ve ekonomik bakımdan yerleşim için çok daha tercih edilir alanlar. Dolayısıyla artan nüfusun da etkisiyle kıyılarda yapılaşma isteği ve buralardaki rant beklentisi önemli bir husus. Peki Hukuken kıyılarda yapılaşma mümkün mü? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş yanıtlıyor:

Kıyılarda yapılaşma mümkün mü?

‘’Kıyılarda yapılaşmanın mümkün olup olmadığı, mümkünse hangi şartlarda yapılaşmaya izin verildiği hakkında öncelikle bu alanlar hakkında uygulanacak özel yasaya bakmak gerekecektir. Kıyılar için 3621 sayılı kanun ile bu kanunun uygulanmasına dair yönetmelikte yapılaşma şartları düzenlenmiştir. 

Türkiye’de kıyı kesimlerinde özellikle kıyılara sınırı olan İstanbul’a baktığımızda kıyı hattında kalan ve aslında yasaya aykırı yapılmış birçok yapılaşmanın olduğunu görmekteyiz. Halbuki yasal düzenleme oldukça açıktır. Buna göre; yasa koyucu kıyıların herkes tarafından eşit ve serbest bir şekilde yararlanmasını amaçlamış ve öncelikle de kamu yararını gözetmiştir. Kıyıda ve sahil şeridinde planlama ve uygulama yapılabilmesi için öncelikle kıyı kenar çizgisinin tespit edilmesi zorunludur. Sahil şeridinde yapılacak yapılar ise kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilmektedir. Ancak bunun istinasını taşıt yollarıdır. Taşıt yolları, sahil şeridinin kara tarafındaki kısımda yapı yaklaşma sınırının gerisinde kalan alanda düzenlenebilmektedir. Yine kıyılarda, kıyıyı değiştirecek şekilde kazı yapılamayacağı gibi, kum, çakıl alınamaz, çekilemez; duvar, çit, tel örgü vs örülemez. 

Peki kıyı kenar çizgisi tespiti nasıl yapılır? 

Bahsettiğim yönetmeliğe göre ilgili valiliklerce oluşturulacak komisyon tarafından yıllık olarak tespit ettirilir. Tespitin öncelikle 1/1000 ölçekli onaylı halihazır harita üzerinde yapılması esastır. Bu mümkün değilse 1/2000 veya 1/5000 ölçekli halihazır fotogrametik, kadastral veya ortofoto haritalar üzerine yapılır. Kıyı kenar çizgisinin tespit edilmesi halinde ise 1/1000 ölçekli onaylı harita üzerine geçirilmesi zorunludur. Sonrasında tespite ilişkin tutanaklar, ölçü işlemleri ve pafta valiliğe sunularak Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Bakanlıkça uygun görülmesi halinde onaylanır ve yürürlüğe girer. Yürürlüğe giren kıyı kenar çizgisi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerce, bu sınırlar dışındaki yerlerde valilikçe 1 ay süreyle ilan edilir. Buna karşı ilan süresi içerisinde kamu kurum ve kuruluşları ile ilgililerin itiraz etme hakları bulunmaktadır. 

Ayrıca burada belirtmek isterim ki kıyı kenar çizgileri için aleniyet ilkesi getirilmiştir. Yani belediye veya valilikler kıyı kenar çizgisine ilişkin paftaların tamamını veya bir kısmının kopyasını ücret karşılığında isteyenlere vermek zorundadır. 

Peki kıyıda planlama nasıl yapılmaktadır?

Kıyılarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılıp onaylanmadan uygulama ve yapılanmaya geçilememektedir. Ancak Turizmi Teşvik Kanunu’na göre belirlenen turizm bölge, alan ve merkezlerindeki turizme dönük kullanımlar ile sahil şeritlerindeki günübirlik turizm alanlarının uygulama imar planları Turizm Bakanlığınca onaylanır. Bunun dışındaki uygulama imar planları ise 3194 sayılı İmar Kanununa göre Bakanlık, Valilik veya Belediyesince onaylanarak yürürlüğe girer. 

Kıyılarda hangi yapılar yapılabilir?

Bahsettiğim kanun ve yönetmelikte kıyılarda hangi yapıların yapılabileceği açıkça düzenlenmiştir. Buna göre; kıyılarda onaylı uygulama imar planlarına göre ve çevre kirliliğinin önlenmesi için tedbirlerin alınması şartı ile iskele, liman, barınak, yanaşma yeri, rıhtım, dalgakıran, köprü, menfez, istinat duvarı, fener, çekek yeri, kayıkhane, tuzla, dalyan, tasfiye ve pompaj istasyonları, tersane, gemi söküm yeri, tekne imal yeri, su ürünlerini üretim ve yetiştirme tesisleri, denize iniş rampaları, yat limanı, kruvaziyer liman, balıkçı barınağı ve çekek yeri yapılabilir. Yine uygulama imar planı yapılmadan, sabit olmayan duş, gölgelik, soyunma kabini, aralarında en az 150 metre mesafe olmak kaydı ile 6 m'yi geçmeyen büfe ve kirletici etkisi olmayan, fosseptik yapımını gerektirmeyen seyyar tuvalet ve ahşap iskeleler yapılabilir. Kıyıda mevcut Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca tescil edilen yapıların ise korunması zorunludur. Bu durumda bir yapılaşma olacak ise yapılaşma şartları Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu tarafından belirlenir ve uygulama imar planları hazırlanırken de bu kararlar esas alınır. Ancak günübirlik turizm yapı ve tesisleri yapılamaz. Hangar, atölye, kontrol kulesi ve deniz feneri gibi bakım-onarım ve teknik altyapı yapılarının yükseklikleri ve yapılaşma şartları, teknik gerekçeler ve uluslararası standartlar gözetilerek imar planı kararları ile belirlenir. Ancak taban alanı 6 metrekareyi geçmeyen kontrol kulesi ve deniz fenerleri için yapının fenni ve teknik sorumluluğu ilgili idaresinde olmak kaydıyla imar planı aranmaz. Kanun özellikle kıyılarda yapılan yapı ve tesislerin yapım amaçları dışında kullanılamayacağını yasaklamıştır. 

Kurutma ve doldurma yoluyla kazanılan arazilerde hangi yapılar yapılabilir? Ruhsat nasıl verilir?

Sadece kamu yararının gerektirdiği hallerde daha uygun alternatifler bulunamaz veya kıyı alanı yetersiz kalır ise bu durumda uygulama imar planı kararı ile bir kısım yapılar yapılabilir. Örneğin kara, deniz, hava ulaşımına yönelik altyapı tesisleri, ibadet yeri, yeşil alan düzenlemeleri kapsamında park, çocuk bahçesi, açık spor alanları ile açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın % 3'ünü yüksekliği 5.50 m.yi aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları yapılabilir. 

Ancak tüm bunların yapılabilmesi için her aşamada yani gem planlar hazırlanırken, doldurma kurutma işlemi gerçekleştirilirken ekolojik yapının korunması, doğal dengenin ve canlı hayatının olumsuz etkilenmemesi gerekmektedir. 

Kıyılarda kurutma ve doldurma yoluyla kazanılan arazilere yapı ruhsatının verilebilmesi için Maliye ve Gümrük Bakanlığı’ndan izin alınması ve onaylı uygulama imar planının, dolgu veya kurutmanın uygunluğuna dair plan ve projenin onaylı idare yazısının, turizm alanlarındaki yapılar için yatırımcı belgesinin verilmesi zorunludur. İnşaat ruhsatı verilmesi için ise Maliye ve Gümrük Bakanlığı'nca kiralama, irtifak hakkı tesisi veya tahsis işleminin yapılmış olması şarttır. Bu belgeler tapu yerine geçecek belgeler olarak kabul edilir. İnşaat ruhsatı işlemleri ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre yürütülür.