Türkiye'de konut fiyatları yüzde 18,5 oranında yükseldi!

Ekonomide ve siyasette yaşanan dalgalanmaların ilk yarıda konut talebini etkilemediği görülüyor. 

Geçen yıl Merkez Bankası'nın kuru sınırlamak için faizleri artırmasıyla konut kredi faizleri yüzde 1,20 seviyelerine kadar yükselmiş, bu durum konut alımlarını sınırlamış, buna rağmen krediler yüzde 14 oranında artmıştı. 

Bu yılın ilk yarısında ise konut kredi faizlerinin yüzde 1'in altında olması adeta talep patlaması oluşturmuş durumda. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, "Mortgage alımları geçen yıl haziran ayından bu yılın haziran ayına kadar yüzde 46 oranında arttı. Bu ciddi bir artış" bilgisini veriyor. Atay'a göre, geçen yıl ötelenen talep bu yıl etkisini gösterdi. Atay, faiz oranlannda yüzde ı'in psikolojik sınır olduğunu, faizler yüzde ı'in altına indiğinde talepte artış {olduğunu, yükseldiğinde Fıse talebin yavaşladığını söylüyor. Ağustos ayının ortalarında ise konut kredi faizlerinin yüzde ı'in üzerine çıktığını hatırlatmak gerekiyor. Önümüzdeki dönemde ABD Merkez Bankası'nın (FED) faiz artırması ve yükselen kura Merkez Bankası'nın faiz artışıyla müdahale etmesi halinde bu durum konut kredisi faizlerine de yansıyacak. 

Alan Menkul Değerler Genel Müdür Yardımcısı Yeliz Karabulut ise önümüzdeki dönemde faizlerin artması ve dolar kuru nedeniyle maliyetlerin de artmasının etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin kısılabileceğini, vatandaşların alternatif yatırım araçlarına yönelebileceğini veya nakit döviz tutulmasına neden olabileceğine dikkat çekiyor. 

Karabulut, konut fiyatlarının ilk yarıda yıllık bazda ortalama yüzde 18'lik artmasına rağmen, aynı dönemde tüketici fiyat endeksinin ortalama yüzde 7,68'lik artış gösterdiğini hatırlatarak, "Zaten kronik enflasyon problemi olan Türkiye'de hane halklarının geliri TÜFE'deki artışla erirken, konut fiyatlarındaki artış karşısında da değersizleşiyor" yorumunda bulunuyor. 

Murat Atay, konut talebinin yavaşlasa bile hiçbir zaman bitmeyeceğini düşünüyor. 

Çünkü, Türkiye'de her yıl ortalama 600 binin üzerinde konut ihtiyacı bulunuyor. Her yıl yaklaşık 600 bin evlilik, 125 bin de boşanma oluyor. 

Bunlar da konut talebi anlamına geliyor. Ayrıca, son yıllarda kültürel değişim de yeni konut ihtiyacı doğuruyor. Eskiden olduğu gibi kalabalık aileler halinde yani anneanneler, dedelerle birlikte yaşayanların sayısı oldukça azaldı. Murat Atay bu çerçevede, eskiden olmayan 1+0 veya 1+1 evlerin artık rağbet gördüğünü hatırlatıyor. 

Halk Yatırım Başekonomisti Banu Kıvcı Tokalı da, konut fiyatlarındaki artışı destekleyen talep kaynaklı unsurları şöyle sıralıyor: Son yıllarda artan kişi başı gelir, hem küresel hem de içeride düşen reel faiz oranları, konut kredilerinin artışı ile hane halkının artan alım gücü, artan nüfus, yabancıların artan gayrimenkul yatırımları, kentsel dönüşüm. 

İLK BEŞ AYDA YABANCIYA 10 BİN 353 KONUT

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen ise ertelenmiş bir konut talebi bulunduğunu bunun etkilerinin görüldüğünü belirterek, gelir arttıkça konut yenileme ihtiyacının da arttığı söylüyor. Hepşen, yabancı etkisine de dikkat çekiyor. Kurlardaki artışın Türk lirası bazında evlerin ucuzlaması anlamına gelmesi, Türkiye'yi yabancılar için cazip kılıyor. Reidin verilerine göre, Haziran 2014'te yabancılara konut satışı yüzde 16,66 artarken, bu oran Haziran 2015'te yüzde 51,62 oranında artış gösterdi. Hepşen, önümüzdeki dönemde diğer yatırım araçlarına ilişkin risk iştahının artmasının gayrimenkul piyasasını etkileyebileceğini söylüyor. ABD Merkez Bankası'nın (FED) faiz artırması, jeopolitik riskler ve içerideki siyasi ortam sektörü etkileyebilir. 

İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, ilk beş ayda yabancılara toplam 10 bin 353 konut satıldığını ve bu gayrimenkullerden 1,3 milyar dolar gelir elde edildiğini ifade ederek, "Başta konut sektörü C) olmak üzere ticari gayrimenkul sektörü için de önemli bir pazar oluşturan mütekabiliyet düzenlemesi bir canlandırıcı etki oluşturdu. Ancak, bu konuda aşırı bir beklenti içinde olmamak gerekir. Sektörel büyümenin buna endekslenmemesi gerektiğini düşünüyoruz" diyor. 

Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay da benzer bir değerlendirmede bulunuyor: "Geçen yıl yabancılara 20 bin civarında konut satılarak 4 milyar dolarlık bir gelir elde edildi. Bu yıl da toplam satışlar 20 bini bulur. 

Ancak, 1,2 milyon konutun satıldığı Türkiye'de yabancıya satılan 20 bin konut çok fazla değil ama önemli tabi ki" diyor. 

YATIRIM İÇİN GAYRİMENKUL CAZİP Mİ? 

Öte yandan, yatırım için gayrimenkul alanları da unutmamak gerekiyor. Çünkü, dolardaki dalgalanmalar, altının ve Türk Lirası'nm kötü performans göstermesi de vatandaşları gayrimenkul yatırımına yöneltiyor. 

Ancak, alınan gayrimenkulün geri dönüş süresinin ortalama 17-18 yıl olduğu görülüyor. Reidin Kıdemli Analisti Orhan Vatandaş'a göre, kira fiyatlarının enflasyon kadar artmaması, geri dönüş süresinin artmasına neden oluyor. Ali Hepşen ise bazı lokasyonlarm oldukça kârlı olduğu bilgisini veriyor. Örneğin, üniversite etkisi nedeniyle Bursa Görükle'de evler eski ama öğrencilerin ev kiralaması nedeniyle satın alman gayrimenkullerin amortisman süresi Türkiye ortalaması olan 17-18 yılın oldukça aşağısında bulunuyor. Öte yandan, İstanbul Boğaz hattında gayrimenkul fiyatlarının çok yüksek olması, buna karşın kira fiyatlarının satış fiyatı kadar hızlı artmaması nedeniyle amortisman süresi daha uzun. Orhan Vatandaş, kentsel dönüşüm alanlarının çeperlerindeki yerlerde de amortisman süresinin daha kısa olduğunu söylüyor. 

15 YILDA 5,5 MİLYON YENİDEN İNŞA

Emay İnşaat Genel Müdürü Tevfik Can ise markalı konut projelerine gerek yatırım gerekse oturum amaçlı olarak daha çok orta-üst sosyo-ekonomik grubun talep gösterdiğini söylüyor. Can, "Bizim hedef kitlemiz öncelikle halihazırda yaşadıkları konutu, bir üst seviyeye taşımak isteyen alıcılar. Bunun yanı sıra birikimlerini güvenli bir şekilde.

Ekonomi Gazetesi