Türkiye'deki inşaat sektörü yıllık konut ihtiyacını karşılayamıyor!

İnşaat sektörünün yıldızının parladığı, döviz ve altın fiyatlarının dalgalandığı şu günlerde yatırımcılar güvenli bir liman arayışında. Bu süreçte yaptığımız araştırma gayrimenkulün en cazip yatırım aracı olduğunu ortaya koyarken, markalı konut ve ofis projeleri yatırımda ön plana çıkıyor.

Dünya piyasalarında yaşanan gelişmeler, küresel ekonomideki dalgalanmalar dövizden altın yatırım araçlarının fiyatlarında da dalgalanmalara neden oluyor. Bu süreçte yatırımcılar da paralarını değerlendirmek üzere en güvenli limanın ne olduğu sorusunu soruyorlar.

Biz de yatırımcıların bu arayışlarına ışık tutabilmek üzere değerleme uzmanlarından, inşaatçılara ve emlakçılara kadar gayrimenkul sektörünün farklı alanlarında faaliyet gösteren uzmanlara ‘Gayrimenkııle yatırım yapmak için doğru zaman mı?’ sorusunu sorduk. 

Altın, döviz gibi yatırım araçlarının fiyatlarındaki dalgalanmalar, mortgage kredilerinin 0.70'ler seviyelerine düşmesi bu süreçte gayrimenkulü en cazip yatırım aracı yaptı. Öyle ki her dönemde olduğu gibi bu dönemde de gayrimenkul en güvenilir liman olarak ön plana çıkıyor. İnşaat sektörünün yıldızının parladığı günümüzde geliştirilen markalı konut ve ofis projeleri de yatırımcılara güvenli ve kaliteli yatırım fırsatları sunuyor. Bununla birlikte mütekabiliyet yasası ve oturma izninin 1 yıla çıkarılması ile birlikte son dönemde yabancı yatırımcıların, AVM'lerin yanı sıra ofis, otel, lojistik ve fuar alanı gibi nitelikli gayrimenkullere olan ilgisini de artırıyor.

Yıllık konut ihtiyacı 700 bin

Gayrimenkul Yatırım Ortakları Derneği (GYODER) 2025 Gayrimenkul Sektörü Raporu’na göre, nüfus artışı, kentleşme oranı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı faktörlerine bağlı olarak Türkiye’de yıllık 600-700 bin adet konuta ihtiyaç duyuluyor. Tüm bu gelişmeler gayrimenkulün bir yatırım aracı olarak önümüzdeki 5 yıl içinde yıldızının parlayacağını gösteriyor. 3. Havalimanı, 3. Köprü ve Kanal İstanbul gibi mega projelerin yarattığı rüzgar da özellikle İstanbul’un gayrimenkulde çok daha cazip yatırım fırsatları sunmasını sağlıyor. Proje aksında yer alan bölgelerin önümüzdeki dönemde ciddi oranda değerlenme potansiyeli taşıması yatırımcı ilgisini bu bölgelere çekiyor.

Fırsat dönemi

Türkiye genelinde 90 ofisi ile faaliyet gösteren Altın Emlak’ın genel müdürü Hakan Erilkun, gayrimenkulün Türkiye’de içinde bulunduğumuz dönemde en karlı yatırım aracı olduğunu söylüyor. Bankaların mevduat faiz oranlarının neredeyse enflasyon seviyesinde olmasının, altında görülen aşağı yönde seyrin kısa vadede artışa dönmeyeceğine dikkat çeken Erilkun, “İki ana enstrümandan borsamn seyrinin yükseldiğini gördük, şimdi ise sıra gayrimenkul piyasasında. Kredilerin düştüğü bu dönemde, KDV avantajıyla birlikte stoklardan çok iyi fırsat yatırımları yakalanabilir” diyor. Erilkun’a göre, 0.69’lara kadar düşen mortgage kredileri ile satın alınabilen, kısa vadede nakite çevrilebilen, yalnızca yatırım amacıyla düşünüldüğünde bile sadece peşinat ödemesi yapılarak kirasının kredi ödemesine eşitlenebildiği, kredi ödemesinin kira gelirinin beyanında vergiden düşüldüğü, kendi değerini çok kısa zamanda katlayabilen tek yatırım aracı ‘emlak’ oluyor.

Eski-Yeni rekabeti

Bu dönem iskanı 2013’ten itibaren alınmış olan projelerde KDV oranının yüzde 18’e çıkarılmasından ötürü bu projelerle iskanı 2013 öncesi alınmış yeni projeler arasında kıyasıya rekabet fiyatlara ve 60 aya yüzde 0 faizlere varacak kadar ödeme kolaylıklarına yansıdı.

Bu nedenle gayrimenkul almanın tam zamanının içinde bulunduğumuz dönem olduğu da vurgulanıyor.

Gayrimenkulün 5 yıl içinde yüzde 100 prim yapacağına kesin gözüyle baktıklarına dikkat çeken Erilkun, şunları söylüyor:

“Türkiye’de konut üretimi halen talebin gerisinde seyrediyor. Bir konut projesinin satışı ortalama 20 ayda tamamlanıyor. Sadece 2012 yılında tapu dairelerinde 400 binden fazla işlem yapıldı ve 110 adet konut projesi lansmana çıktı. 0.70’lere kadar düşen krediler, mevcuttaki gayrimenkulün ipoteği yoluyla bile kredi kullanma olanağı sağlayan mortgage sistemi alternatifleri gerek yeni emlak sahibi olacakları gerekse emlağa yatırım yapacak olanları teşvik eden en önemli unsurlar.”

Mega proje dopingi

Kentleşme ve yeniden yapılanma projeleri, Kanal İstanbul, üçüncü köprü gibi sektörün kalbine dokunan mega projelerle sürekli desteklenmesiyle emlak yatırımlarının önümüzdeki 5 yıl içinde yüzde 100 prim yapması bekleniyor.

2012 Ocak ayında alınan bir gayrimenkul 2013 yılının Ocak ayında yatırımcısına en az yüzde 9.5 değer kazandırdığını belirten Erilkun, “Bu bile emlağın gelecek dönemdeki hızını ve değeriı gösteriyor” diyor.

Gayrimenkulün en cazip yatırım aracı olayı vurgularken akıllara “Nerelere ve ne tür proje yatırım yapılması yatırımcının yararına olacak sorusu geliyor.

Bu süreçte, kente yakın merkezlerde küçük kullanışlı daire talebinin arttığı, merkez dışın sosyal donatı ve yaşanabilir özelliklerin etkile olduğu vurgulanıyor.

Yapılarda ise tek tip yerine, farklı türlerde müşteri ihtiyaçlarına cevap verebilen projeler avantajlı oluyor. Örneğin balkonlu Amerikan mutfak veya ayrı mutfak gibi. Ayrıç bölgesel focus grup çalışmaları çok önemli. Iı firmalarının bu değerlendirmelerde profesyonel emlak firmalarından tavsiye almaları ve müşterilerin ihtiyaçlarına daha fazla eğilim göstermeleri gerekiyor. Proje yapıldıktan sonra müşteri ihtiyaçlarına göre bir çözüm geliştirilmemesi mümkün değil.

Nelere dikkat edilmeli?

Yatırımın yapılacağı bölgenin çok doğru tespit edilmesi, bunun için de yatırımın türüne, yatırımcının öngörüsünün çok iyi analiz edile karar verilmesi gerekiyor. Öncelikle, bu yatırı ikamet amaçlı mı yoksa ticari yatırım mıdır? 1 verip gelir elde etme hedefi mi yoksa ticari fa hedefi ile mi yatırım yapılmaktadır? Peşinat o öngörülen tutar ne kadardır? Nasıl bir gelir planlaması ile hareket ediliyor gibi temel sorularla tablonun çok net ortaya konulması gerekiyor.

Sektör temsilcileri mutlaka proje nitelikli bölgelere ve nitelikli projelere yatırım yapılması tavsiye ediyorlar. Tüm altyapısı, sosyal olanaklar ve konumuyla nitelikli projeye yatırım yapılmak önem taşıyor.

Erilkun, İstanbul’da yatırım yapmak için Avrupa Yakası’sında Kağıthane, Bahçeşehir, Halkalı ve Beylikdüzü; Anadolu Yakası’nda ise Ataşehir, Kartal, Maltepe ve Pendik’i öneriyor.

Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş de gayrimenkulü cazip yatırım aracı haline getiri Öyle ki konut kredisi faizleri, 2012 yılına göre yüzde 40 oranında düşerek yüzde 0.69’a kadar 100 bin TL’lik kredinin aylık ödemesi ise 839 kadar geriledi.

Mortgage