Varoş semti deyip geçmeyin!
Atatürk Havalimanı'ndan İkitelli yönüne gidilirken, Basın Ekspres Yolu'nun sağında kalan bu bölümde şimdi alışveriş merkezleri, 5 yıldızlı oteller, plazalar, ticari merkezler hatta rezidanslar yükselme başladı.
Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'ın arka sokaklarında da birçok küçük ve orta ölçekli siteler yükselmeye başladı. Bu bölgelerde yer alan yeni sitelerde, zemin katlardaki konutların fiyatı bile 90-100 bin TL'den başlıyor.
Mahalli ve merkezi yönetimlerin geçmişte Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'a gerekli ilgiyi göstermemesinden dolayı bölge bugüne kadar düzenli bir yapılaşma içine girememişti. Bu plansız yapılaşmanın sancıları, şimdilerde yoğun bir şekilde çekiliyor. İstanbul'un varoşlarından biri olarak bilinen bu bölgelerde son dönemde yatırımlar, geçmişten gelen açığın kapatılması için önemli adımlar olarak dikkat çekiyor.
Atatürk Havalimanı'ndan İkitelli yönüne giderken Basın Ekspres Yolu'nun solunda kalan Halkalı bölgesinde Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) öncülüğünde 10 binlerce konut hayata geçiriliyor. Oysa yolun sağında kalan bölümün konut alanı mı, sanayi bölgesi mi yoksa ticari merkez mi olacağı henüz netleşmemişti.
Varoş imajı değişecek
Basın Ekspres Yolu'nun sağında kalan bu bölümde şimdi alışveriş merkezleri, 5 yıldızlı oteller, plazalar, ticari merkezler hatta rezidanslar yükselme başladı. Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'ın arka sokaklarında da birçok küçük ve orta ölçekli lüks siteler yükseliyor. Ne var ki; bölgenin yine de "varoş" imajını değiştirmesi kolay görünmüyor. Bu bölgeler iki karayolunun hemen yanında olmasından dolayı ayrı bir öneme sahip. Öyle ki; bu hat yavaş yavaş ticari bir alana dönüşüyor.
Gücü olan Halkalı'ya gidiyor
Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'da yaşayanların özellikle sosyo-ekonomik yapısının düşük seviyede olmasından dolayı yapılan kaliteli konutlar da talep görmüyor. Bölgedeki konutların fiyatları TOKİ ve KİPTAŞ konutlarıyla kıyaslanırken, orta gelir seviyesindekilerin tercih ettiği yerleşim bölgesi daha ziyade Halkalı Atakent oluyor. Alım gücü olanlar ise 150-250 bin TL'yi Güneşli'de bir eve vermektense Halkalı'yı tercih ediyor. Buna rağmen müteahhitler fazla göz önünde olmayan sokak ve caddelerde harıl harıl yeni siteler yapıyor. Buralarda fiyatlar 300-400 bin TL sınırına, hatta nispeten daha nitelikli olanlarda 500 bin TL'nin de üzerine kadar çıkabiliyor. TOKİ'nin proje geliştirmesi halinde ise 5 bin konutun bile 5-10 gün içinde talep göreceği yorumu yapılıyor.
Havalimanına yakınlık avantaj
Bölgedeki gelişimin sonrasında 3-5 yıllık süreçte A sınıfı işyeri-ofis ihtiyacı hissedilmesi de büyük olasılık olarak görülüyor. Bölgede faaliyet gösteren emlakçılar, "Gelişmeler, işaretler, bunu bugünden belli ediyor. Özellikle havaalanına yakın olması ve her iki karayolunun merkezinde kalması, bu bölgenin tercih edilmesi için önemli iki kriter" şeklinde görüş belirtiyorlar.
Bölgede nispeten nitelikli sitelerde yeni-lüks konutlar, zemin katlarda bile 90-100 bin TL'den başlıyor. Ortalama satış bedeli ise 130-150 bin TL arasında değişiyor. Bir gayrimenkul danışmanı, "Bölgedeki projelerin bazıları bittiği halde, kimi satış aşamasında; bazıları da inşaattın yarısında ekonomik belirsizlikten çok önce durmuştu. Bunun nedenleri finansla
ilgili olabildiği gibi, satış stratejilerinin uygun olmamasından, yasal prosedürlere takılmasından da olabilir. Örneğin bazı müteahhitler, binanın kabasını dört ayda bitirirken, yedi ayda yasal işlemleri tamamlayamamaktan yakınıyor. Bir kısmı, bölgede iş yaptığı için pişman olmuş" diyor.
Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'da öne çıkan projeler
Atlas Konakları: Güneşli'de hayata geçirilen proje, şehrin her noktasına kolay ulaşım sağlanacak bir lokasyonda yer alıyor. Atlas Konakları'ndan havalimanı 5 kilometre, bağlantı yolu ile TEM veya E-5'e ulaşım imkanı var. 135 metrekareden 220 metrekareye kadar büyüklüklerde 3+1 ile 6+1 aralığında konut seçeneklerinin bulunduğu Atlas Konakları, 14 blokta 52 daireden oluşuyor.
Güneşli Konutları: Varol Yapı tarafından gerçekleştirilen proje, üç bloktan oluşuyor. A ve B bloklar konut olup, C blok iş merkezi olarak planlandı. Projede, 120 metrekare büyüklüğünde 3+1 şeklinde tek daire tipi bulunuyor.
Yeni Vadi Evleri: Ak Yapı İnşaat tarafından gerçekleştirilen projenin hedef müşteri kitlesi, orta ve üst gelir grubu. 12 dönüm arsa üzerine kurulan proje, altı blok ve 90 daireden oluşuyor. Daireler 3+1 ölçülerinde 130 metrekare olup; fiyatlar 3+1 dairelerde 290-330 bin TL arasında değişiyor. Projede yer alan dairelerin 83 adedi satılmış durumda. Ak Yapı İnşaat, bu proje dışında Bağcılar'da üç bloklu 70 daireli yeni proje planlıyor.
Golden Hill: Bayraktar Otomotiv tarafından gerçekleştirilen proje, beş blokta 80 daireden oluşuyor. 7 bin 500 metrekare arsa alanına sahip olan projenin yüzde 75'i yeşil alan olarak ayrılmış durumda. Projede yer alan dairelerin büyüklüğü, 150-200 metrekare arasında değişiyor. Bu dairelerin fiyatları ise 360-560 bin TL arasında.
Ihlamur Konakları: Aderans Mühendislik tarafından yapılan proje, 6 bin 500 metrekare alan üzerinde yer alıyor. Sitede 40 daire bulunuyor. 3+1 şeklinde 117-150 metrekare büyüklüğe sahip bu dairelerin fiyatları, 250 ile 380 bin TL arasında değişiyor.
Asude Konakları: Berk-Fara ortaklığı ile gerçekleştirilen proje, dört blokta 80 daireden oluşuyor. Projenin yarısı tamamlanmış durumda. 4 bin metrekare arsa üzerine geliştirilen projede 2+1 ve 3+1 ölçülerinde 75-120 metrekare büyüklüğe sahip daireler yer alıyor. Biten konutların fiyat ortalaması, 200 bin TL. Projenin kalan kısmının 2009'da tamamlanacağı belirtiliyor.
Üstündağ Evleri: Proje 5 bin 500 metrekare arsa üzerinde yer alıyor. Dört blokta toplam 96 daireden oluşan Üstündağ Evleri, projede 120 metrekarelik daireler için 160 bin TL isteniyor.
Cuno Yapı Güneşli Evleri: Tamamı 3+1 şeklinde projelendirilen Cuno Yapı Güneşli Evleri'nde; Orkide, Kamelya, Lilyum ve Frezya adıyla farklı metrekarelerde daireler mevcut. Kamelya tipi daireler 140.27, Orkide tipi daireler 142.5, Frezya tipi daireler 120.18, Lilyum tipi daire ise 123.65 metrekare büyüklüğe sahip. Projede yer alan bu dairelerin fiyatları, projenin tamamlanmasından sona belirlenecek.
Yeşilvadi: Çolakoğlu İnşaat tarafından yapılan proje, 6 bin 273 metrekare arsa üzerinde yer alıyor. Proje yedi blokta toplam 120 daireden oluşuyor. Projede, 119-146 metrekare büyüklüğe sahip olan daireler, 161-204 bin TL arası değişen fiyatlarla satılıyor. Sitede 200 ile 244 metrekare arasında daireler de var.
Gülistanbul:Mayra Yapı'nın inşaa ettiği proje, 7 bin 820 metrekare arsa üzerine geliştirildi. Yüzde 78'i yeşil alan olarak kullanılan projede, altı blokta 100 konut bulunuyor. 3+1 şeklinde 120 metrekare büyüklüğe sahip olan daireler, 145-165 TL arasında değişen fiyatlarla satılıyor.
Çınar Olimpia Park Evleri: Metar Grup tarafından geliştirilen proje, 31 bin 360 metrekare arsa üzerinde 21 blokta toplam 508 daireden oluşuyor. Yüzde 80'i yeşil alan olan projede sosyal yaşam alanı sunuluyor. Proje, iki ayrı siteden oluşuyor. Birinci sitede 13 katlı bloklarda 2+1, 3+1, 4+1'lik 312 adet daire bulunuyor. İkinci sitede 10-11 katlı dokuz blokta, 3+1 ölçülerinde 196 adet daire var. Bu dairelerin fiyatları, 210-345 bin TL aralığında. İstanbul'un merkezi iş alanları bölgesi Bağcılar'da, Olimpik Spor Kompleksi'nin hemen yanında kurulan Çınar Olimpia Park; İstanbul'un var olan kentsel yapısıyla uyumlu, sosyal, sportif ve kültürel olanaklara sahip bir yaşam alanı oluşturuyor. Bağcılar'da daha önce böyle bir projenin gerçekleşmemiş olduğunu söyleyen şirket yetkilileri, "Burada, diğer bazı ilçelerde olduğu gibi bir ilki gerçekleştirdik. İlk olarak Merter, daha sonra Kağıthane'de (Çınar Sadabad Konakları) proje geliştirdik. Bağcılar Çınar Olimpia Park Konutları'na da 30 milyon Euro yatırım yaptık. Bitmiş daire satıyoruz. Hayal satmıyoruz. Müşterilerin evlerini almadan önce görmelerinin gerekliliğine inandık" diyor.
7 oda 1 salonlu daire yapan da var
Bağcılar'da, nispeten nitelikli projelerin yanında, daha küçük ölçekli projeler de geliştiriliyor. Bunlardan biri, Sancaktepe Mahallesi'ndeki Yılmaz Evler. Park İnşaat projesinde, sıfır lüks 240 metrekarelik 7+1 daire bile var. Kombi petek, saten boya, Amerikan panel kapı, çelik kapı, ebeveyn banyo ve duşakabin, asansör, bahçe, çocuk oyun parkı, bina sakinlerine özel park ve bahçelendirilmiş alan, özel kapalı otopark bulunan projede fiyat, 235 bin TL.
Yürüyüş parkuru olan
siteler de çıkıyor
Bağcılar ve Güneşli'de orta ve küçük ölçekli birçok konut projesi bulunuyor. Bunlardan Yılmaz Grup İnşaat'ın Göztepe Evleri'nde üç blokta 78 daire bulunuyor. Beş dönüm alandaki projede çocuk oyun alanları, yürüyüş parkuru, açık otopark, spor ve dinlenme alanı da düşünülmüş.
Güneşli meydana yakın bir projede ise 90 metrekarelik zemin kat, 3+1 bile 90 bin TL'den başlıyor. Güneşli'deki bir proje ise iki ayrı bloktan oluşuyor. Bu projede 120 metrekarelik 3+1 daire, 145 bin TL'den alıcı bekliyor. Sitenin peyzajı tamamlanmış. Sitede daire fiyatları 125 bin TL'den başlıyor.
Okhan Şentürk/Ekonomist
Mahalli ve merkezi yönetimlerin geçmişte Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'a gerekli ilgiyi göstermemesinden dolayı bölge bugüne kadar düzenli bir yapılaşma içine girememişti. Bu plansız yapılaşmanın sancıları, şimdilerde yoğun bir şekilde çekiliyor. İstanbul'un varoşlarından biri olarak bilinen bu bölgelerde son dönemde yatırımlar, geçmişten gelen açığın kapatılması için önemli adımlar olarak dikkat çekiyor.
Atatürk Havalimanı'ndan İkitelli yönüne giderken Basın Ekspres Yolu'nun solunda kalan Halkalı bölgesinde Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) öncülüğünde 10 binlerce konut hayata geçiriliyor. Oysa yolun sağında kalan bölümün konut alanı mı, sanayi bölgesi mi yoksa ticari merkez mi olacağı henüz netleşmemişti.
Varoş imajı değişecek
Basın Ekspres Yolu'nun sağında kalan bu bölümde şimdi alışveriş merkezleri, 5 yıldızlı oteller, plazalar, ticari merkezler hatta rezidanslar yükselme başladı. Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'ın arka sokaklarında da birçok küçük ve orta ölçekli lüks siteler yükseliyor. Ne var ki; bölgenin yine de "varoş" imajını değiştirmesi kolay görünmüyor. Bu bölgeler iki karayolunun hemen yanında olmasından dolayı ayrı bir öneme sahip. Öyle ki; bu hat yavaş yavaş ticari bir alana dönüşüyor.
Gücü olan Halkalı'ya gidiyor
Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'da yaşayanların özellikle sosyo-ekonomik yapısının düşük seviyede olmasından dolayı yapılan kaliteli konutlar da talep görmüyor. Bölgedeki konutların fiyatları TOKİ ve KİPTAŞ konutlarıyla kıyaslanırken, orta gelir seviyesindekilerin tercih ettiği yerleşim bölgesi daha ziyade Halkalı Atakent oluyor. Alım gücü olanlar ise 150-250 bin TL'yi Güneşli'de bir eve vermektense Halkalı'yı tercih ediyor. Buna rağmen müteahhitler fazla göz önünde olmayan sokak ve caddelerde harıl harıl yeni siteler yapıyor. Buralarda fiyatlar 300-400 bin TL sınırına, hatta nispeten daha nitelikli olanlarda 500 bin TL'nin de üzerine kadar çıkabiliyor. TOKİ'nin proje geliştirmesi halinde ise 5 bin konutun bile 5-10 gün içinde talep göreceği yorumu yapılıyor.
Havalimanına yakınlık avantaj
Bölgedeki gelişimin sonrasında 3-5 yıllık süreçte A sınıfı işyeri-ofis ihtiyacı hissedilmesi de büyük olasılık olarak görülüyor. Bölgede faaliyet gösteren emlakçılar, "Gelişmeler, işaretler, bunu bugünden belli ediyor. Özellikle havaalanına yakın olması ve her iki karayolunun merkezinde kalması, bu bölgenin tercih edilmesi için önemli iki kriter" şeklinde görüş belirtiyorlar.
Bölgede nispeten nitelikli sitelerde yeni-lüks konutlar, zemin katlarda bile 90-100 bin TL'den başlıyor. Ortalama satış bedeli ise 130-150 bin TL arasında değişiyor. Bir gayrimenkul danışmanı, "Bölgedeki projelerin bazıları bittiği halde, kimi satış aşamasında; bazıları da inşaattın yarısında ekonomik belirsizlikten çok önce durmuştu. Bunun nedenleri finansla
ilgili olabildiği gibi, satış stratejilerinin uygun olmamasından, yasal prosedürlere takılmasından da olabilir. Örneğin bazı müteahhitler, binanın kabasını dört ayda bitirirken, yedi ayda yasal işlemleri tamamlayamamaktan yakınıyor. Bir kısmı, bölgede iş yaptığı için pişman olmuş" diyor.
Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar'da öne çıkan projeler
Atlas Konakları: Güneşli'de hayata geçirilen proje, şehrin her noktasına kolay ulaşım sağlanacak bir lokasyonda yer alıyor. Atlas Konakları'ndan havalimanı 5 kilometre, bağlantı yolu ile TEM veya E-5'e ulaşım imkanı var. 135 metrekareden 220 metrekareye kadar büyüklüklerde 3+1 ile 6+1 aralığında konut seçeneklerinin bulunduğu Atlas Konakları, 14 blokta 52 daireden oluşuyor.
Güneşli Konutları: Varol Yapı tarafından gerçekleştirilen proje, üç bloktan oluşuyor. A ve B bloklar konut olup, C blok iş merkezi olarak planlandı. Projede, 120 metrekare büyüklüğünde 3+1 şeklinde tek daire tipi bulunuyor.
Yeni Vadi Evleri: Ak Yapı İnşaat tarafından gerçekleştirilen projenin hedef müşteri kitlesi, orta ve üst gelir grubu. 12 dönüm arsa üzerine kurulan proje, altı blok ve 90 daireden oluşuyor. Daireler 3+1 ölçülerinde 130 metrekare olup; fiyatlar 3+1 dairelerde 290-330 bin TL arasında değişiyor. Projede yer alan dairelerin 83 adedi satılmış durumda. Ak Yapı İnşaat, bu proje dışında Bağcılar'da üç bloklu 70 daireli yeni proje planlıyor.
Golden Hill: Bayraktar Otomotiv tarafından gerçekleştirilen proje, beş blokta 80 daireden oluşuyor. 7 bin 500 metrekare arsa alanına sahip olan projenin yüzde 75'i yeşil alan olarak ayrılmış durumda. Projede yer alan dairelerin büyüklüğü, 150-200 metrekare arasında değişiyor. Bu dairelerin fiyatları ise 360-560 bin TL arasında.
Ihlamur Konakları: Aderans Mühendislik tarafından yapılan proje, 6 bin 500 metrekare alan üzerinde yer alıyor. Sitede 40 daire bulunuyor. 3+1 şeklinde 117-150 metrekare büyüklüğe sahip bu dairelerin fiyatları, 250 ile 380 bin TL arasında değişiyor.
Asude Konakları: Berk-Fara ortaklığı ile gerçekleştirilen proje, dört blokta 80 daireden oluşuyor. Projenin yarısı tamamlanmış durumda. 4 bin metrekare arsa üzerine geliştirilen projede 2+1 ve 3+1 ölçülerinde 75-120 metrekare büyüklüğe sahip daireler yer alıyor. Biten konutların fiyat ortalaması, 200 bin TL. Projenin kalan kısmının 2009'da tamamlanacağı belirtiliyor.
Üstündağ Evleri: Proje 5 bin 500 metrekare arsa üzerinde yer alıyor. Dört blokta toplam 96 daireden oluşan Üstündağ Evleri, projede 120 metrekarelik daireler için 160 bin TL isteniyor.
Cuno Yapı Güneşli Evleri: Tamamı 3+1 şeklinde projelendirilen Cuno Yapı Güneşli Evleri'nde; Orkide, Kamelya, Lilyum ve Frezya adıyla farklı metrekarelerde daireler mevcut. Kamelya tipi daireler 140.27, Orkide tipi daireler 142.5, Frezya tipi daireler 120.18, Lilyum tipi daire ise 123.65 metrekare büyüklüğe sahip. Projede yer alan bu dairelerin fiyatları, projenin tamamlanmasından sona belirlenecek.
Yeşilvadi: Çolakoğlu İnşaat tarafından yapılan proje, 6 bin 273 metrekare arsa üzerinde yer alıyor. Proje yedi blokta toplam 120 daireden oluşuyor. Projede, 119-146 metrekare büyüklüğe sahip olan daireler, 161-204 bin TL arası değişen fiyatlarla satılıyor. Sitede 200 ile 244 metrekare arasında daireler de var.
Gülistanbul:Mayra Yapı'nın inşaa ettiği proje, 7 bin 820 metrekare arsa üzerine geliştirildi. Yüzde 78'i yeşil alan olarak kullanılan projede, altı blokta 100 konut bulunuyor. 3+1 şeklinde 120 metrekare büyüklüğe sahip olan daireler, 145-165 TL arasında değişen fiyatlarla satılıyor.
Çınar Olimpia Park Evleri: Metar Grup tarafından geliştirilen proje, 31 bin 360 metrekare arsa üzerinde 21 blokta toplam 508 daireden oluşuyor. Yüzde 80'i yeşil alan olan projede sosyal yaşam alanı sunuluyor. Proje, iki ayrı siteden oluşuyor. Birinci sitede 13 katlı bloklarda 2+1, 3+1, 4+1'lik 312 adet daire bulunuyor. İkinci sitede 10-11 katlı dokuz blokta, 3+1 ölçülerinde 196 adet daire var. Bu dairelerin fiyatları, 210-345 bin TL aralığında. İstanbul'un merkezi iş alanları bölgesi Bağcılar'da, Olimpik Spor Kompleksi'nin hemen yanında kurulan Çınar Olimpia Park; İstanbul'un var olan kentsel yapısıyla uyumlu, sosyal, sportif ve kültürel olanaklara sahip bir yaşam alanı oluşturuyor. Bağcılar'da daha önce böyle bir projenin gerçekleşmemiş olduğunu söyleyen şirket yetkilileri, "Burada, diğer bazı ilçelerde olduğu gibi bir ilki gerçekleştirdik. İlk olarak Merter, daha sonra Kağıthane'de (Çınar Sadabad Konakları) proje geliştirdik. Bağcılar Çınar Olimpia Park Konutları'na da 30 milyon Euro yatırım yaptık. Bitmiş daire satıyoruz. Hayal satmıyoruz. Müşterilerin evlerini almadan önce görmelerinin gerekliliğine inandık" diyor.
7 oda 1 salonlu daire yapan da var
Bağcılar'da, nispeten nitelikli projelerin yanında, daha küçük ölçekli projeler de geliştiriliyor. Bunlardan biri, Sancaktepe Mahallesi'ndeki Yılmaz Evler. Park İnşaat projesinde, sıfır lüks 240 metrekarelik 7+1 daire bile var. Kombi petek, saten boya, Amerikan panel kapı, çelik kapı, ebeveyn banyo ve duşakabin, asansör, bahçe, çocuk oyun parkı, bina sakinlerine özel park ve bahçelendirilmiş alan, özel kapalı otopark bulunan projede fiyat, 235 bin TL.
Yürüyüş parkuru olan
siteler de çıkıyor
Bağcılar ve Güneşli'de orta ve küçük ölçekli birçok konut projesi bulunuyor. Bunlardan Yılmaz Grup İnşaat'ın Göztepe Evleri'nde üç blokta 78 daire bulunuyor. Beş dönüm alandaki projede çocuk oyun alanları, yürüyüş parkuru, açık otopark, spor ve dinlenme alanı da düşünülmüş.
Güneşli meydana yakın bir projede ise 90 metrekarelik zemin kat, 3+1 bile 90 bin TL'den başlıyor. Güneşli'deki bir proje ise iki ayrı bloktan oluşuyor. Bu projede 120 metrekarelik 3+1 daire, 145 bin TL'den alıcı bekliyor. Sitenin peyzajı tamamlanmış. Sitede daire fiyatları 125 bin TL'den başlıyor.
Okhan Şentürk/Ekonomist
