Vedat Arslan: Gayrimenkulde oyunun şekli değişiyor!

Aremas Gayrimenkul Pazarlama Genel Müdürü Vedat Arslan: Son 1 – 1,5 yıllık periyodda Hükümet’in gayrimenkul sektörüne yönelik adımları her seferinde bizleri ya şaşırtıyor, ya sevindiriyor veya zaman zaman ne yapacağımızı bilemez bir hale getiriyor. 

Önce kentsel dönüşüm hamlesi ile yola çıktık – bütün gayrimenkul geliştiriciler gizli veya açık bayram etti, çünkü özellikle İstanbul’da artık arsa sorunları kalmayacaktı. Sonra, mütekabiliyet kanunu çıktı yine bütün gayrimenkulcüler mest oldu, çünkü satışlardaki sıkışmayı bir şekilde aşmaları gerekiyordu. 

Sonrasında her şey çok güzel olacak derken, bu sefer yeni KDV düzenlemesi ile sektör bir anda alt-üst oldu. Bu kanunun, elinde konut stoku birikmiş olanlar için çıkarıldığı da söylendi, bambaşka şeyler de... Ama bir gerçek var ki, eski veya yeni kimseyi hareketlendirmedi.

Tüm bunlar olurken ve bizler, tipik birer Türk gibi davranıp, her duruma kısa sürede uyum sağlarken bu sefer sessiz sedasız bir gelişme daha oldu: BDDK, Ticari Gayrimenkul alımlarında kredi kısıtlamasını ortadan kaldırdı – yani bir müşteri olarak ticari imarlı herhangi bir yer almak isterseniz (ofis, mağaza vb.) ve kredibiliteniz varsa, banka size %100’e kadar kredi verebilecek.

Peki bu durum neye işaret?

Bundan sonraki süreçte, home-ofis kavramı artık yavaş yavaş ortadan kalkacaktır. Eğer, projeniz kentsel dönüşüm alanında değilse veya üzerinde riskli bina olan bir arsaya proje yapmıyorsanız, zaten %18 KDV’ye tabisinizdir. Üstelik, banka kredisi konusunda ticari gayrimenkule göre bir avantajınız yok, hatta müşterinizin kredibilitesi yüksekse, dezavantajınız bile var demektir. 

Dolayısıyla, bundan sonraki süreçte gerçek ofis projelerinin sayısında artış olacaktır. Bununla birlikte, ticari imarlı mağazaların/iş merkezlerinin yer aldığı sanayi siteleri, kuyumcu/galerici merkezleri gibi alanların sayısında da bir artış beklenebilir.

Şu anda, bankalar bile bu yeni düzenlemenin yeni yeni farkına varmış durumda ve gelen taleplere nasıl cevap vereceklerini kararlaştırıyorlar. Prensip olarak alınan kararlarda, bireysel alıcıların ticari gayrimenkul alımlarında %75, kurumsal alıcıların ticari gayrimenkul alımlarında ise %100’e kadar kredi kullandıracaklar. Ancak, kredibilitesi yüksek bir bireysel alıcıya %90-100 oranlarında kredi verilmesinin önünde de hiçbir engel bulunmamaktadır. Hatta, önümüzdeki dönemde bu durumları kullanarak ortaya çıkacak yeni kampanyalar görülürse, şimdiden kimse şaşırmasın.

Son bir yorum da piyasanın mevcut durumu için yapmak istiyorum: Herkesin bildiği gibi mortgage kredisi faiz oranları reel olarak %0,68-70 oranlarına gelmiş durumda. Bu durum da, potansiyel alıcıların gayrimenkule yeniden yoğunlaşmasını sağlamaktadır. Son 1 ay içerinde, özellikle yeni gayrimenkul projelerindeki hareketliliğin temel sebebi de budur. 

Mevcut mevduat faizi oranını gayrimenkul kira geliri ile kıyasladığımızda, bugüne kadar parayı bankada tutmak daha avantajlıydı – ancak artık kira gelirine yatırmak daha avantajlı hale gelmiş durumda. Yatırımın önemli bir kısmının mevcut mortgage kredisi ile yapılması durumunda da hem gayrimenkule sahip olma imkanı daha kolaylaşmış olacak, hem de kira geliri ile mortgage kredisinin karşılanması imkanı olacaktır. Üstelik gayrimenkulün değer artışından elde edeceğimiz gelir de, kira gelirinin yanında ek ve önemli bir avantaj olarak duruyor. 

Bu aşamada, bankaların krediyi daha düşük gelir seviyesine de yaymak için yapması gereken son bir iş daha kalmıştır: Banka kredisi vadesini 180 aya kadar uzatmak. Bu durumun da yapılması durumunda, özellikle C segmentine yönelik projelerdeki hareketlilik en üst seviyeye ulaşabilir!