Yabancıya konut satışı neden düşüyor?

Yabancıya konut satışı 2023 yılında bir önceki seneye göre yarı yarıya azaldı. Yabancı talebindeki azalma ve konut sektörünün son durumuyla ilgili Mars International CEO'su ve GİGDER Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Bucak anlattı.

Yabancılara gerçekleştirilen konut satışları 2023 yılında bir önceki seneye göre yüzde 48,1 azaldı ve 35 bin 5 oldu. 2017 yılından beri en düşük yabancıya satış sayısı ortaya çıktı. 2023 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 2,9'da kaldı, söz konusu bu rakam 2022 yılında yüzde 4,5 idi.

Mars International CEO'su ve GİGDER Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Bucak konu ile ilgili önemli açıklamalar yaptı. İşte Habertürk'ten Ahmet Hamdi Girgin'in haberi...

-Ülkemizde yabancıya konut satışı önceki senelere göre ciddi anlamda azaldı. Yabancıların ülkemizden gayrimenkul alımına bakışı nedir? Bu konudaki talep durumu hakkında bilgi verir misiniz? En çok hangi bölgelerde ne tür konutlar yabancıların gözdesi?

Yabancı yatırımcılar; ülkemizdeki yatırım iştahının kaybolması, ekonomik ve siyasi belirsizlikler, meydana gelen  deprem faciası, olası İstanbul depremi, yabancı yatırımcının kamuoyu tarafından istenmemesi ve gündem olması, ani bürokratik ve hukuksal kuralların değiştirilmesi, şeffaf ve yatırımcı dostu bir piyasanın olmaması, ödeme planı ve mortgage gibi fırsatların sunulmaması ve Dubai gibi ülkelerin öne çıkması gibi nedenlerle Türkiye’ye bakışını negatife çevirdi.

Fakat elbette ülkemizin geleceğine inanan, yatırım karşılığında sunmuş olduğu ikametgah ve vatandaşlık hakkını kullanmak isteyen belirli bir grubun talebi bu genel negatif seyirde pozitif olarak ayrışıyor. Güncel olarak Türkiye gayrimenkul sektörüne talep gösteren yabancılar İstanbul, Ege ve Akdeniz şehirlerine odaklandı. Mega kent İstanbul’da özellikle merkezi ilçeler ve deprem riski az olan bölgeler talep görüyor. Antalya ve Mersin gibi Akdeniz bölgeleri ön plana çıkıyor.

Bu dönemde düşük ya da yüksek bütçeli yatırımcılar piyasada. Orta seviyeli alıcılar diğer rakip ülkelere kaydı. Konut tipolojisinde yazlık konutlar ve yaşam amaçlı konutlar talep görüyor.

-Göç İdaresi tarafından yabancıya ikamet amaçlı konut satışlarında alt limitin yükseltilmesi gayrimenkul sektörünü nasıl etkileyecek?

Türkiye emlak sektöründe arz problemi yaşıyoruz. Artan emtia fiyatları, enflasyonun da etkisiyle inşaat maliyetlerini de katladı. Buna yükselen işçilik fiyatları ve insan kaynağı sorunları da eklendi. Gelinen noktada metrekare üretim maliyetinin neredeyse satış fiyatına eşit olduğu yerdeyiz. Tüketicilerin krediye erişememesi ve kredili satışların dibe inmesi de ciddi sorunlar. Talebin azalmasıyla birlikte geliştiricinin de arz üretme iştahı oldukça düşük. İnşaat sektörü şu an bekleme ve izleme durumunda

Söz konusu bu durum hali hazırdaki arzın, yeni arzlar gelene kadar, stratejik olarak halkın konut ihtiyaçlarına göre değerlendirilmesinin önemini de ortaya çıkardı. Bu minvalde bu stratejilerden bir tanesi hayata geçti. İkamet etmek isteyen yabancıların alt yatırım limiti yükseltildi. Bu sektör açısından yararlı bir karar. Çünkü düşük bütçeli yatırımcıların ekonomiye faydaları değerlendirildiği zaman bu faydanın arz kısıtından ötürü oluşan fiyat hareketlenmelerinin oluşturduğu zarardan daha az olduğu da ortada. Bu nedenle hem yabancı gayrimenkul yatırımcıların kalitesini artırmak hem de sektörün arz problemini bir nebze de olsa gidermek açısından yerinde bir karar.

-Satışlarda nasıl bir tablo ön görüyorsunuz? Yabancılara satışı gerçekleştirilen gayrimenkullerden elde edilen gelir ne kadar? Sektör gelirinin yüzde kaçı yabancıya satıştan elde ediliyor?

Satışlarda ikametgah yatırım limiti nedeniyle ciddi bir düşüş beklemiyorum. Aksine sektör tarafından doğru bir iletişimle bir ikametgah programı şeklinde iletişimi doğru tasarlanırsa satışları artırması dahi mümkün. Aslında söz konusu bu limit ile beraber Turkish Golden Visa markalaması ismi altında bu kural getirilseydi, limit artışı yerine yeni bir program algısı yaratılsaydı daha da pozitif bir algı yaratırdık.

Türkiye 2022'de yabancı gayrimenkul satışlarından 6 milyar dolara yakın direkt gelir elde etti. Bunun ekonomiye etkisi indirekt 10 milyar dolara da yakın. Yabancı gelirlerinin 2022 yılında genel sektör içindeki payı yüzde 5. 2023 yılında ise bu oran yüzde 2,9’a kadar indi. Yüzdelik pay düşse de ciro anlamında benzer bir seviye bekliyoruz bu fiyat artışlarından dolayı.

-Özellikle satış sonrasında yabancıların doğrudan Türk vatandaşlığına başvurma hakkı kazanmaları oldukça eleştiriliyor. Bu konu ile ilgili ne düşünüyorsunuz?

Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları nezdinde, yatırım karşılığında Türk Vatandaşlığı’na sahip olmak, oldukça önemli bir motivasyon. Sektörün hızı kesilse de hala bu motivasyonun satın alma kararlarında etkili olduğunu da görüyoruz. Yatırım karşılığında vatandaşlık hakkı verilmesinin stratejik şeklinde değerlendirilmesi önemli. Sürecin bir anda kesilmesi yerine, kademeli şekilde kota konarak, Golden Visa gibi uzun dönemli ikametgah programlarına geçiş daha yerinde bir karar olacak.

Söz konusu süreçte en önemli konu duraksama ya da ani kesilmeler değil, belli ve net hedeflerle işin programlı şekilde yönetilmesidir. Kararların verilmesinde ekonomik göstergelerin düzelme sürecine girmesi ve yatırım iştahının geri gelmesi daha doğru bir zamanlama olacak.

"KONUT FİYATLARI ENFLASYONA PARALEL SEYREDER" 

-Ülkemizde önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün son durumunu nasıl görüyorsunuz?

Türkiye'deki mevcut durumu farklı konu başlıklarıyla özetleyebiliriz… Piyasada talep oldukça düşük. Alıcılar da şu an bekleme modunda. Yatırımcılar da farklı finansal enstrümanlara kaydı. Emlak şu an gözde değil. Piyasada arz kısıtlı. Bu sebeple  gayrimenkul fiyatlarının düşmesini beklemek doğru değil. Arzın ürüne dönüşme süresinin 2 sene  olduğunu unutmayalım. Gayrimenkul fiyatları düşmez, fakat son senelerdeki gibi de artmaz. Enflasyona paralel şekilde seyreder.

"FİNANSMAN SORUNU ÇÖZÜLMEDEN TALEBİN ARTMASI MÜMKÜN DEĞİL"

3. konu sektörün üretim iştahında yaşanan düşüklük. Maliyetler satış fiyatlarıyla da eşdeğer hale geldi. Haliyle üreticiler şu an hareket etmemeyi tercih ediyor. Arzı dengelemek için kamunun farklı kararlar alması ve devreye girmesi gerekli. Kredi musluklarının da açılması gerek. Bu sorunlar halledilmediği sürece talebin artması mümkün değil. Kamu talebi kısarak arz eksikliği konusunu çözmeye çalışıyor fakat sektörün ekonomik durumuna göre strateji değişebilir.

"GYF VE GYO ÖN PLANA ÇIKACAKTIR"

Gayrimenkul yatırım fonları ile proje finansmanı sağlamak ve değerleme esaslarına göre fiyat piyasası oluşturmak sektör için çok önemli .SPK’nın onay vermesi durumunda sektörde GYF ve GYO konuları ön plana çıkacaktır. Bu yeni ve sağlıklı bir model anlamı taşıyor. Çünkü GYF ile finanse edilen projelerin satış fiyatları değerleme esasında belirleneceği için fahiş fiyatlar değil doğru fiyatlar ortaya çıkacak.

Yabancıya satış konusu ile ilgili yeniden canlanma 2025'ten itibaren gelebilir. Fakat kamunun bu konudaki yatırımcı dostu ve yatırımcı-toplumsal konuları dengeleyecek stratejiler uygulaması da oldukça önemli.

Özetlemek gerekirse sektör şu anda kurumsallaşma ihtiyacı ve bu ihtiyacı uygulaması gereken bir döneme girdi. Kilit kelimeler sabır ve ihtiyaçların dengelenmesi.

"YABANCIYA SATIŞ YAPAN EMLAK FİRMALARI İÇİN BİR SERTİFİKA PROGRAMI DEVREYE GİRMELİ"

Yabancıya satış ile ilgili yaşanan sorunlara bakarsak… Yabancının yabancı hissettirilmesi en önemli eksiklerden bir tanesi. Bu konuda şeffaf, süreçlerin daha sistematik ve teknolojik olduğu bir yatırımcı deneyimi de  gerekiyor. Piyasalarda liyakatsiz şirketler ve yetersiz insan kaynağı sorunu var. Yaşanan bu durum da sektörü negatif etkiliyor. Bu konuda hizmet veren şirketlerin lisanslanması ve yabancıya satış yapan gayrimenkul firmaları için yeni bir sertifika programının devreye girmesi şart. Kaliteyi korumamız ve artırmamız gerek. Satış sonrası süreçlerde yaşanan mağduriyetlerin engellenmesi amacıyla süreçlerin elden geçmesi gerekli. Yabancı yatırımcılar için güvenli yatırım süreçlerinin uygulanması (escrow hesabı gibi) elzem.

Bir not olarak şunu da eklemek isterim… Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları son dönemlerde ülkemizden çekildi, doğru. Fakat bu yatırımlar yok olmadı. Yalnızca başka ülkelere kaydı. Dubai, Portekiz, Yunanistan, Mısır hatta Suudi Arabistan gibi ülkeler, Türkiye ile yabancı yatırımcılar konusunda ciddi rekabet içinde. Bu dönemde bu ülkelerin Türkiye aleyhine propoganda yaptıklarını, depremi, seçimleri ve ekonomik belirsizlikleri kullandıklarını da gördük. Bu noktada da sert bir rekabet içerisindeyiz.

Dubai bu alanın yükselen yıldızlarından. Kocaman bir ülke olan Türkiye, yabancılara senede 6,5 milyar dolarlık gayrimenkul satıyor. Bunu da  ihracat olarak görmeliyiz. Küçücük bir kara parçası olan Dubai ise 2022 yılında  bu alandan 65 milyar dolar gelir elde etti. 2023 yılının  ilk yarısında ise 70 milyar dolarlık satış gerçekleştirdi.. Bu seneyi 100 milyar doların üzerinde kapatacak. Ülkemizin doğru adımlarla benzer gelirler elde etmesinin önünde bir engel bulunmuyor fakat bunu sağlayabilmek için güven ortamı oluşturmamız gerekli. Dubai’nin başarısının arkasında, yatırımcıya vermiş olduğu güven, yatırım kolaylığı, dijitalleşmiş şeffaf sistem, vizyon, mega projeler ve ülke tanıtım becerisi var. Ülkemizin gayrimenkulde toplumsal faydayı gözeterek Dubai’nin eriştiği rakamlara ulaşabilmesi de mümkün.

Yabancıların konut alımında getirilen 400 bin dolarlık sınırlamanın yankıları sürüyor!

135 bin emlak danışmanı dört gözle mesleklerinin yasalaşmasını bekliyor!

İnşaat malzemesi sanayi üretimi kasım ayında yüzde 8,4 oranında yükseldi!