Yabancıya konut satışında değerleme sorunu çözülmeli!

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan konut satış rakamlarına göre, yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25,8 oranında arttı ve 6 bin 630 oldu, Yine açıklanan rakamlara bakıldığına göre, Ocak-Eylül döneminde de bir önceki senenin aynı dönemine göre yüzde 43,2 arttı ve 37 bin 479 şeklinde gerçekleşti. Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Faruk Akbal, Mart'tan beri yükseliş grafiği gösteren yabancıya konut satışlarının sektörün dinamosu olduğunu fakat değerleme sisteminde yapılan yeni düzenleme sonrasında oluşan ve yüzde 30-yüzde 45 arasında değişen değer farklılıkları sebebiyle yabancı alıcıların güveninin kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine sebep olduğunu bildirdi.

Sorunun çözümüyle ilgili olarak sektörde GİGDER’in de bulunduğu bir komisyon kurulduğunu ve bu komisyonda konuyla ilgili olarak hızlı bir çözüm geliştirilmesini beklediğini dile getiren Faruk Akbal, “Değerleme yöntemiyle ilgili acil olarak bir çözüm geliştirilmezse, bu sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulacaktır ve yıl sonu sektör hedefimiz olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” dedi.

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal konuyla ilgili olarak, “Yabancıya gayrimenkul satışlarında Mart ayından bu yana sürekli artan bir ivme ile karşı karşıya olmamız nedeniyle Eylül ayında gözlenen bu yüzde 25,8’lik artış, sektörümüzün beklediği bir veri. Mart ayında bir önceki yılın aynı döneminde göre yüzde 39,9 artış gösteren yabancıya konut satışlarının Eylül ayına kadarki grafiğini hatırlayacak olursak, yılın ilk 4 ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre toplam yüzde 19, ilk 5 ayında toplam yüzde 24,9, ilk 6 ayında yüzde 43,7, ilk 7 ayında yüzde 46,9 ve ilk 8 ayında ise yüzde 47,6’ya varan bir artış görürüz. Yabancıya satışın gösterdiği bu performans ile yıl sonunda 50 bin adetlik konut satışını yakalamayı hedeflerken, değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine ve rezervasyonların satışa çevrilememesine neden olduğunu gözlemliyoruz. Bu bulgulardan yola çıkarak, değerleme yöntemiyle ilgili acil olarak bir çözüm geliştirilmezse, sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulabilir, yıl sonu sektör hedefimiz olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” dedi.

Gayrimenkul sektöründe yaşanan bu sorunla ilgili olarak doğrudan değerleme şirketlerine yüklenmenin doğru olmayacağını kaydeden GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, bununla ilgili olarak GİGDER’in de arasında bulunduğu bir komisyon kurulduğunu ve bu komisyonda konuyla ilgili hızlı bir çözüm geliştirilmesini beklediğini kaydetti.

Yüzde 45’e varan değer kaybı güvensizlik mi yarattı?

Gayrimenkul değerlemesi işi ile ilgili de önemli açıklamalar yapan Akbal, “Teminat amaçlı hazırlanan raporlardaki değerler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı arasında ise ortalama %30 ile başlayıp %45’e kadar varabilen değer farklılıkları mevcut. Geleneksel değerleme anlayışıyla hazırlanan bu raporlarda markalı konutlar, sahip oldukları markanın katma değeri hesaba katılmadan çevrelerindeki muadil bir binayla veya aynı sınıfta rekabet etmediği başka bir konutla karşılaştırılarak değerlemeye tabi tutuluyor ve değerleme sanki banka bu gayrimenkule ipotek koyacakmış ve zor bir durumda ilgili gayrimenkulün ne kadar fiyattan satılabileceğinin hesabı yapılıyormuş gibi ele alındığı için elbette değerler düşüyor. Uygulama ile bu farklılıkları gören yabancı yatırımcıların hem Türkiye’ye hem firmalarımıza olan güveni ciddi biçimde kayba uğratılıyor” dedi.  

Markalı konutların katma değeri değerlemeye yansıtılmalı 

GİGDER'in yaptığı araştırmalara göre, yabancıların Türkiye’ye yaptığı senelik  gayrimenkul yatırımının yaklaşık olarak 6 milyar dolar olduğunu, bu yatırımların da yaklaşık yüzde 89’unun sıfır yani birinci el konut satışlarından meydana geldiğini dile getiren Akbal, “Üretimi destekleyen bir sistemden bahsediyoruz. Markalı konut üreticileri de bu %89’luk orandan çok büyük bir pay alıyor ve ürettiği ürünün değerine katma değerini koyuyor. Değerlemede de bu katma değerin göze alınması gerekmektedir. Vatandaşlık alma amacı bile olmasa yabancıların Türkiye’ye olan güveninin kırılmaması gerekiyor. Bir kere güven kırılınca zincirleme şekilde satışlar olumsuz etkilenecektir” dedi.

Yabancılar için vatandaşlık tek başına gayrimenkule yatırım nedeni mi?

Değerleme firmasının merkezden tesadüfi bir seçimle atanmasında ‘hileli rapor düzenlenmesi’nin engellenmesinin hedeflendiğini ve tüm sektör olarak bu hedefi desteklediklerini dile getiren Akbal, şunları kaydetti:  “Türkiye’ye yatırım yapan bir yabancının aldatılmaması amacıyla çıkarılan bu düzenlemeyi biz de destekliyoruz. Fakat bu sahtekarlıkları kimler yapıyorsa, bunları iyi irdelemek lazım. Bugün yabancıya yapılan konut satışlarının çok az bir bölümünde bu tür hileli raporlara rastlanması, tüm sektörü zarara uğratacak şekilde bir karar alınmaması gerektiğinin en temel göstergelerinden biri. Değerleme raporunda hile yapılması sorunu, kısmen yabancıların vatandaşlık alma amacıyla yaptıkları gayrimenkul alımlarında yaşanmakta olup, yabancıların Türkiye’de öncelikli konut satın alma nedenleri ise yatırım, tatil ve kalıcı hayata başlamak gibi vatandaşlık alma dışındaki faktörlerdir.

Bu yıl kamuoyuna tanıttığımız, marka ve araştırma şirketi AGS Global işbirliğiyle ortaya koyduğumuz ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız da Türkiye’ye yatırım yapan 4 yabancıdan sadece 1’inin vatandaşlık amaçladığını ortaya koyuyor. Bir başka deyişle, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alma kararını etkileyen en büyük faktör, vatandaşlık edinmek değil. Verilere göre, katılımcıların sadece %27,6’sı vatandaşlık almak için gayrimenkul satın alırken, Türkiye’den gayrimenkul satın alan yatırımcıların %14,6’sı ‘Türk vatandaşlığına’ başvuru sürecinde olduğunu ifade ediyor."

Suistimaller için kalıcı çözüm ne?

Değerleme alanında denetimlerin ve caydırıcı cezaların artırılmasının önemine de değinen Ömer Faruk Akbal, “GİGDER olarak temel çözümü ise geliştiriciler, proje pazarlama şirketleri, acenteler gibi yabancıya gayrimenkul satışı yapan tüm firmaların lisanslanmasında buluyoruz. Lisanslanan her satıcı firmanın tapuda bir kodu olması ve satış sürecinde işlemi yapan firmanın kodunun tapu işlemine kaydedilmesi sonrasında gelecek herhangi bir şikayette suistimalin sahibinin ortaya çıkması ve lisansın iptal edilerek yabancıya satış hakkının engellenmesi mümkün olabilecektir. Sektörümüzün yabancıya konut satışında yıllardır mücadele ettiği temel güven sorununu, esasında bu alandaki lisanslama çözecektir” önerisi sundu.

57 milyar dolarlık doğrudan yatırım gayrimenkulden geldi

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği olarak Türkiye’nin itibarını uluslararası arenada yükseltmek amacıyla yola çıktıklarını kaydeden Ömer Faruk Akbal,  küresel uluslararası doğrudan yatırım miktarının 2020'de bir önceki seneye göre yüzde 42 oranında düştüğünü, ancak ülkemizin buna karşın sınırlı bir düşüşle süreci atlattığını belirtti. Akbal, “Otomotivden finansal hizmetlere, enerjiden bilişime kadar pek çok alanda üretim, ticaret ve Ar-Ge üssü konumunda olan Türkiye’nin büyümesinin en önemli lokomotiflerinden biri gayrimenkül sektörü. 2003’ten bu yana 225 milyar dolar dolayında uluslararası doğrudan yatırım çekilen Türkiye’de bunun 57 milyar dolarlık kısmı, gayrimenkul yatırımlarından oluşuyor. Yabancı gayrimenkul yatırımlarının ülkemizin büyümesinde kritik rol oynayan ‘uluslararası doğrudan yatırımlar’daki %50’nin üzerindeki payını artıracak her adımın takipçisi olacağız” şeklinde konuştu.

2021 Eylül'de 147 bin 143 konut satıldı!