Yabancıya toplu satışla stokları eritme zamanı!

Milliyet Gazetesi yazarlarından Servet Yıldırım bugünkü köşesinde TÜİK konut satış verilerini değerlendirdi. İşte, o yazı.. 

Türkiye’de belli değerin üzerindeki konutlarda stok oluşuyor. Piyasanın önünün açılması için faizlerin düşmesi ve taze alım lazım. Türkiye’de konuta yabancı ilgisi var. Yabancıya toplu satış bir çözüm olabilir.

Yapı ruhsatlarında 2017’deki rekor artış, satışlardaki durgunluk “Konutta balon var mı?” tartışmasını başlattı. “Başlattı” dediğime bakmayın, aslında uzun bir süredir bu konuyu tartışıyoruz. Şöyle bir arşive baktım; geçen yıl bu zamanlar yine bu konuda yazıp çiziyormuşuz.

Mesela 2017 Ocak başında “Milliyet Business Club” buluşmasında sektörün önde gelenleriyle bir araya gelmişiz. Öne çıkan noktalar güncelliğini koruyor.

Konut satışı için önce talep olmalı ki Türkiye bu açıdan şanslı ülkelerden. Evlenenler, boşananlar, eskiyip ömrü dolduğu için ya da deprem riski nedeniyle evlerini yenileyenlerle birlikte her yıl bir milyon civarında konut ihtiyacı var.

Yabancı talebine bağlı olarak bu sayı artıyor. 
Konut talebinde finansman çok önemli. Türkiye bu konuda şanssız ülkelerden. Enflasyon ve faizler uzun bir süredir yüksek seyrediyor.

Oysa konut talebi konut kredi faizlerine çok duyarlı. Faizler aylık yüzde 1’in, hatta 0.80’in altına geldiğinde talep canlanıyor, yüzde 1’in üzerinde ise durgunlaşıyor. Mesela ocakta ipotekli satışlarda 2017 aynı ayına göre görülen yüzde 20.3’lük düşüş yüksek kredi faizi ve bankaların konut kredisi kullandırma isteksizliğinin bir sonucu.

Konut almak için geleceğe güven duymak gerekiyor. Bir politik ya da ekonomik şok durumunda ilk ertelenen talep konut oluyor. Türkiye ise son yıllarda “bol şok”lu bir dönem geçiriyor.

Ocakta ilk defa satılan konut sayısının 44.363 ile 2016 Ocak ile neredeyse aynı olması bu durumun bir yansıması değil mi? Oysa istikrarlı dönemlerde ilk el satışlar sürekli artış eğiliminde olurdu.

Konut almak için değer artış beklentisi olması lazım. Geçen yıl bina inşaat maliyetleri yüzde 20’nin üzerinde arttığı halde konut üreticileri bunu fiyata yansıtamadılar.

Ama Türkiye hala fiyat cazibesi sunan ucuz ülkeler arasında değil. Konut değerleri ve fiyat/kira oranları diğer ülkelere göre yüksek. OECD endekslerinde yer alan 35 ülke arasında reel konut fiyat endeksi sıralamasında bizden daha pahalı 10 ülke var.

Fiyat/kira oranında ise bizden daha yüksek olan 4 ülke bulunuyor. Yani konutlar nispeten pahalı, kira getirileri ise ödenen bedele göre düşük.

Türkiye’de özellikle belli bir değerin üzerindeki konutlarda stok oluşmaya başladı. Bu stok eritilmeden sektör nefes alamayacak gibi görünüyor.

Mesela Akfen Holding Yönetim Kurulu Başkanı Hamdi Akın’a göre “Temelden almak yerine bitmiş konut daha kârlı. Bitenler satılmadan yeni konutun önü açılmayacak. Temeli yeni atılanın satılması için önce bitmişler satılmalı. Bitmişler satılmazsa kilitlenme sürecek.”

Elinde konut biriken firmaların son haftalardaki kampanyalarıyla stoklar bir miktar eriyor ama piyasanın önünün tam açılması için faizlerin düşmesi ve daha fazla taze alım gerekiyor. Bu alımın bir kaynağı yabancı talebi olabilir.

Arzuladığımız seviyede olmasa da Türkiye’de konuta yabancı ilgisi var. Ocakta satılan 97.019 konutun 1.742’sini yabancılar almış. İlgi özellikle istikrarsızlık ve jeopolitik gerginliğin çok olduğu Ortadoğu ülkeleri ve Afganistan’dan.

Yabancılara konut satışının KDV’den muaf tutulması ve en az 1 milyon dolar tutarında taşınmaz alana vatandaşlık verilmesi gibi uygulamalar güvenli liman arayan sorunlu ülke vatandaşlarını Türkiye’ye çekmekte etkili olmuşa benziyor.

Ama Türkiye’nin yılda 10 milyar dolarlık satış rakamına ulaşmak için yabancılara toplu satışları artırması gerekiyor. Akın’ın dediği gibi:

“Parası olanlar gayrimenkul portföy yönetim şirketleri kuracaklar. Dışarıdan da yabancılar gelecek Türkiye’de fon kuracaklar. Bitmiş konutların bir kısmı toplu satışlarla (vergi avantajı olan) bu fonlara gidecek.”

Böyle bir trend sektörü rahatlatır.