Yeni başlayanlar için emlak yatırımı!

“Türkiye’yi kurtarabilecek çok insan var ama maalesef dünyaya berber veya taksi şoförü olarak gelmişler” derler;  Türk insanının birikiminden, aldığı eğitimden, tecrübesinden  bağımsız olarak uzmanı olduğu üç konu vardır: Siyaset, futbol, emlak.

Siyaset ve futbolu bilmem ama, emlak dünyanın en tanınmış üniversitelerinde uzmanlık dalı olarak kabul edilen, bilgi, analiz ve tecrübeye dayalı bir yatırım dalıdır. 

Emlak yatırımları tek kalem altında toplanamaz, öncelikle hangi bölge veya ülkede yatırım yapılacağına karar verilmelidir. Ülkelerin ekonomileri, demografik yapıları, politik durumlarına göre emlak yatırımları büyük farklar gösterir. Bizim odağımızın Türkiye olduğu görüşü ile devam edelim.

Bu aşamada karşımıza çıkan seçenek  hangi kente yatırım yapılacağıdır.  Gelişimini tamamlamamış bir çok ülkede olduğu gibi, Türkiye’de de şehirler arasında çok büyük uçurumlar var, ve bu da mevcut politikalarla daha çok körükleniyor. Bu derin ve acıklı konuyu başka bir yazımıza bırakalım ve şimdilik Istanbul’a odaklanalım.

Hangi segment, şimdi karar vermemiz gereken konu.  Arsa, ticari emlak ve konut seçeneklerinden birine yönelmemiz gerekiyor.  Gelişmiş emlak pazarlarında, önemli ekonomik kriz dönemleri haricinde, her segmentin getirisi yaklaşık olarak belirlidir. Bu nedenle her segmentin yatırımcısı da ayrıdır. Bazı yatırımcılar ticari mülklere, bazıları konuta odaklanabilirler. Oysa Istanbul ekonomisi ve emlak piyasası sürekli oynaklık göstermektedir, bu nedenle kararlar ancak belli bir süre için geçerlidir.  Bu da başka bir yazının konusu olsun...

Biz konut segmentine bakalım.  Istanbul’un büyüme hızına ve sorunlu, eskimiş konut stokuna  bakınca konut ihtiyacı açıkça görülüyor.  Demek ki yatırım için birinci koşul olan “ihtiyaç” mevcut.   Konut yatırımcısının göz önüne alması gerek diğer konular ise, ihtiyaç sahipleri yatırımı haklı çıkaracak seviyede kira ödemeye hazırlar olup olmadıkları, ve zaman içerisinde yatırımın değer kazanıp kazanmayacağı.  Bugünkü Istanbul nüfus yapısı ile en yüksek miktardaki talep 1250 – 2500 TL kira aralığındaki konutlara gibi görünüyor. Demek ki, % 4 – 6 arasında bir getiri beklentisi ve basit faiz hesabı ile 250,000 TL – 750,000 TL arasındaki konutlar hedefte olabilir.  Konutun değer artışını etkileyen bir çok faktör var. Bunlardan en önemlisi şehir merkezine yakınlığı. Şehrin merkezinde arsa daha zor bulunduğundan, buralardaki konutlar giderek daha “kıymetli” olacaklardır. 

Bir başka konu, bitmiş konuta mı, yoksa “proje” aşamasında bir konuta mı yatırım yapılacağı.  Bitmiş konut alındığında kira gelirine daha çabuk ulaşılır. Ancak, çok yüksek fiyatla satılmıyorsa, “projeden” alınacak bir konutun değeri zaman içinde daha çok artacaktır.  Fiyatın yüksekliğini anlamak için gazetelerde veya internette yayınlanan satış ilanları incelenip karşılaştırılarak anlaşılabilir.

Projeden bir konut alınacaksa lutfen dikkat: 

1. Projenin tam konumu, toplu taşımaya mesafesi – Reklamlara kanma, git bak!

2. Yatırımcı/yapımcı firmanın güvenilirliği – Havasına kanma, araştır!

3. Projenin özellikleri, mahal listesi – Kuru lafa bakma, mimar arkadaşına göster!

4. Satışa esas metrekare, net brüt oranı – Pazarlama metrekaresine bakma, ayak basacağın metrekareye bak!

5. Projenin hukuki durumu – İnşaat Ruhsatı yoksa yaklaşma!

6. Satış şartları – Havaya girme, cüzdanına bak, şunu da unutma, biraz sıkıntıya girerek edinilecek mülk en iyi para biriktirme/yatırım yoludur!

Yukarıdaki konularda problemi olmayan, metrekare satış fiyatı konumuna göre 3000 – 8000 TL olan şehir merkezinde bir konut her zaman iyi bir yatırım olacaktır.

Omurga  Yapı Yatırımları AŞ Kurucu ortağı

Mehmet Erktin