Yeni hükümetin konut piyasası politikası ne olmalı?

AKP iktidarı geçtiğimiz 13 yıl boyunca Türkiye'nin büyümesini konut piyasasını canlı tutarak sağlamaya çalıştı. Bunun ortaya çıkardığı sonuçlara bakacak olursak;

1) Hızlı şehirleşme sonucu arsa stoku yaratmakta zorlandık, bu nedenle imar rantı oluşturmak temel bir zenginleşme aracı oldu ve bu rant kısmen AKP'nin finansmanına aktarıldı. Bunun vatandaşa yansıması ise kıt arsaların fiyatlarının hızla yükselmesi ve buna bağlı olarak büyükşehirlerde konut fiyatlarının aşırı artmasıydı.

2) Vatandaşın konut alımlarının teşvik edilmesi 13 yıl boyunca orta sınıfın aşırı borçlanmasına yolaçtı. Vatandaşın harcanabilir gelirinin düşmesi konut dışındaki sanayinin büyümesini de etkiledi, zira konut taksitleri vatandaşın gelirinin önemli bir kısmını kaplıyordu.

3) Konut piyasasının hızla büyümesi ve müteahhitlere sermayesiz iş yapma imkanı tanıyan piyasa nedeniyle sanayici kesim müteahhit olmaya heves etti. Bunun sonucunda üretim tesislerinin arsaları konut olarak kullanıldı, fabrikalar kapandı ve bu durum işsizliğe katkıda bulundu.

4) Vatandaşın konut kredilerini finanse eden bankacılık sistemi kaynak olarak kısa vadeli mevduatı ve dış borçları kullandı. Bu nedenle konutta artan iç talep cari açığın da yükselmesinin en önemli nedenlerinden birisiydi. Aynı zamanda bu durum vade eşitsizliği nedeniyle bankaların bilanço dengesi için de risk oluşturdu. 

5) Konuta dayalı büyüme modeli zannedildiğinin aksine milli hasılada hayati bir öneme sahip değil, zira gayrimenkul sektörünün yarattığı katma değer çok sınırlı, yani 1'e üretip 1.50'ye satmak dış dünya ile rekabet edebilir bir büyüme modeli sağlayamıyor, oysa cep telefonu, araba, uçak ithal ediyoruz ve bunların katma değeri konuttan çok daha yüksek.

6) Vatandaşın gelirini konut kredisine kullanmasından dolayı ülke içinde uzun vadeli kaynak yaratamıyoruz. Sermaye piyasalarımız gelişmiyor, bu nedenle sanayi için uzun vadeli kaynak sağlayamıyoruz. Bu da sanayiyi dışardan borçlanmak zorunda bırakıyor. Bu durumun sonucunda özel kesim borçlanması ülke ekonomisi için bir kırılganlık unsuru haline geldi.

7) Konut al prim yapsın teslimde sat yeni bir konuta gir şeklinde özetlenebilecek kazanç şablonu son on yıl boyunca insanlara ciddi bir reel getiri yarattı. Ama bu artık standart bir beklenti halini aldı. Artan arz ve sıkışan iç talep getirileri düşürüyor ve beklentileri karşılayamaz hale geliyor.

8) Konut kredileri kişilerin borçluluk seviyesini yükseltti. Bunun sonucunda AKP bile kredileri frenleyici önlemler düşünmek zorunda kaldı. Geliri aşan borçlanma hevesi ülkenin geleceğini ipotek altına aldı, zira vatandaş normal geliri ile 5-6 yılda ödeyebileceği bir konut yerine gelirini çok zorlayarak 10 yılda ödeyebileceği konutlara talep gösterdi. Lüks merakı borçlanma üstünde olumsuz etkide bulundu.

9) Artan talep ve ön satış imkanı müteahhitlere sermayesiz iş geliştirme ve riskli şekilde proje üstüne proje arz etme imkanı tanıdı. Bunun sonucunda firma riskleri yükseldi ve geri planda konut alıcısı vatandaş sistemin yıkılması riski ile yüzyüze bırakıldı. Bu sisteme giren müteahhitlerin hayatta kalmak için yeni projeler arz etmekten başka şansı kalmadı. Oysa her yeni arz daha yüksek fiyattan gelerek piyasayı vatandaşın ödeyemeyeceği noktalara taşıdı.

10) Sanayici bir iki yılda yatırdığı parayı karla geri alabileceği konut gibi bir sektör varken uzun vadeli ve riskli sanayi dallarına girmeyi anlamsız buldu. Bunun sonucunda ülkede tarım ve sanayi geriledi, çoğu ürünü üretebileceğimiz halde ithale bağımlı hale geldik. Herşeyi İthal etme eğilimi iç ve dış borçlanmayı artırdı. 

11) Konuta dayalı büyüme hevesi ortaya hızla büyüyen plansız kentler ve kentsel dönüşüm garabetini çıkarttı. Sağlıksız konutları dönüştüreceğimize rantı olan konutları dönüştürmeye başladık. Plansız dönüşüm hareketi talep olmayan bir segmentte ürünlerin yığılmasına yolaçtı. Oysa asıl konut talebi olan orta gelirli kitle ve gecekonduda yaşayan ve hayatlarının değişmesini bekleyen kitle bu hareketten faydalanamadı. 

12) Yol koruma alanlarını bile imara açan konut hevesi ortaya çok yoğun bina yapılaşmalarını çıkardı ancak altyapı bu kadar hızlı gelişmedi. Bu nedenle önce üst sonra alt yapıyı yapma davranışı yapılaşmanın ülkeye maliyetini yükseltti. Ülke yalnızca konut kredisi için değil altyapı yatırımları için de dış borçlanmasını yükseltmek zorunda kaldı.

Sonuç olarak, 13 yıl boyunca büyüdüğümüzü zannettik ama aslında sağlıklı şekilde büyüyemedik ve dünya ile rekabet edebilecek bir sanayi altyapısı kuramadık. Konut piyası ile günü kurtardık. Bu sürede ithal bağımlısı olduk, dış borcumuzu artırdık ve yerli sanayimize zarar verdik. Şimdi yeni hükümetten beklentimiz; katma değerli ve dünya ile rekabet edebileceğimiz sanayi konularını belirleyerek kaynaklarımızı oraya yönlendirmek ve stratejik bir plan dahilinde büyüyebilmektir. Konut piyasasını kendi haline bırakın, zaten birkaç Avrupa ülkesinden daha büyük bir piyasa var, müteahhitler başlarının çaresine bakacaktır. Konut alımlarını özel olarak teşvik etmenize gerek yoktur. Ülke büyürken ve kişisel gelir artarken konut piyasası da doğal olarak büyüyecektir zaten. Daha fazla kredi kullanımını ve konut alımını teşvik etmeyin, kaynakları sermaye piyasalarına yönlendirin ki ülkenin büyümesi için gerekli kaynağı yaratabilelim.

Kürşat Tuncel