Yüksek faizi tuş edecek finansman modeli: Sat-geri kirala!

Rahip Brunson davasının ardından ABD Başkanı Trump’ın Türkiye’ye yönelik açıkladığı konuşmalar, finansal savaş işaretleri ve bununla birlikte Türk Lirası karşısında hızla yükselen dolar kuru yükselen enflasyon ve faizin de fitilini ateşledi. 

Habertürk Gazetesi'nde yer alan habere göre ekonomi yönetiminin aldığı önlemler, Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın “Enflasyonla Topyekün Mücadele” çağrısının 2500’den fazla şirketin katılımıyla bir seferberlik fırtınasına dönüşmesi, ABD ile hafifleyen gerilim sonrası Türk Lirası’nda güçlenme dönemi başlamış görünüyor. 

YÜKSEK FAİZLİ KREDİ YERİNE FAİZSİZ UZUN VADELİ FORMÜL

Yüksek faiz döneminin bir süre daha süreceği düşünülüyor. Bu da beraberinde finansmana ulaşmanın bir süre de çok maliyetli olacağı anlamına geliyor. İşte böyle dönemlerde, yüksek faizli krediye alternatif finansman modellerine odaklanmak zorunlu hale geliyor.

Şehir ve Bölge Planlama Uzmanı, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreteri Mehmet Gürbüz’ün, sunduğu hizmetlerin sürekliliğini sağlamak durumunda olan belediyeler için oldukça çarpıcı bir önerisi bulunuyor. Belediyelerin bu dönemde öz kaynaklarını, özellikle de duran varlık şeklinde olanları bir finansman modeliyle kullanabileceğinin altını çiziyor. Gürbüz’ün önerisi ise ‘sat-geri kirala’ formülü.

Yüksek faiz dönemlerinin gayrimenkul satın almayı ve var olan gayrimenkulü elde tutmayı maliyetli hale getirdiğini dile getiren Gürbüz, özellikle Avrupa ülkelerinde çok yüksek hacimlere ulaşmış olan ‘sat-geri kirala’ yöntemine hızla geçilmesinin zorunlu olduğunu dile getiriyor. 

Peki nedir “sat-geri kirala” modeli?

Aslında bir finansal kiralama metodu olan ‘sat-geri kirala’ modeli, özellikle 6361 sayılı yasayla altyapısı Türkiye’de de oluşturulmuş olan ve aslında şirketlerin halihazırda kullandıkları ticari gayrimenkullerini satıp, aynı gayrimenkulü satın alan yatırımcıdan kiralamaya dayanan bir finansman modeli olarak karşımıza çıkıyor. Böylece şirketler eldeki gayrimenkulü yüklü bir nakde dönüştürüp, faizsiz, uzun vadeli finansman elde edebiliyor.

MİLYARLARCA DOLARLIK İŞLEM HACMİ

Clifford Chance’in verdiği bilgiye göre sadece Londra’da bu yılın Ağustos ayında 800 milyon pound (1 milyar 40 milyon dolar) ‘sat-geri kirala’ işlemi gerçekleşti. 2004 yılında ‘sat-geri kirala’ işlem hacmi Avrupa piyasasında 6.7 milyar dolardı. Sadece 3 yıl sonra (2007) 46 milyar dolara ulaştı. Şimdi ise hacmin 100 milyar doların üzerine çıktığı tahmin ediliyor. Dünyanın en büyük şirketleri bu formülü keşfettiğinden beri bu yöntemi finansman modeli olarak kullanıyor. Türkiye’de ise 2016 yılında 1.5 milyar dolarlık hacmi bulunan “sat-geri kirala” modelinin 2017 sonu itibariyle 2 milyar dolara yaklaştığı tahmin ediliyor.

“KAMUNUN 172 BİN 648 BİNASI FİNANSMAN YARATABİLİR”

Artık belediyelerin de merkezi yönetime yük olan değil, merkezi yönetimin yükünü alan operasyonlar yapması gerektiğini sözlerine ekleyen Mehmet Gürbüz, “Milli Emlak envanterine göre, Türkiye’de toplam 81 belediyenin yani kamunun elinde 172 bin 648 adet bina var. Ve bunların toplam metrekaresi 728 milyon 487 bin 145. Bugüne kadar bu binalara sadece kamu operasyonlarının yürütüldüğü birer merkez gözüyle bakılırken bakılıyordu. Fakat artık bu binaları özellikle de yüksek faiz dönemi için birebir finansman kaynağı olarak değerlendirmek gerekiyor. Sadece Balıkesir’de 3 bin 578 kamu binası var bunların toplam metrekaresi 22 milyon 904 bin. Örneğin Türkiye’de metrekare bazında en yüksek kamu binasına sahip şehir, 40 milyon 83 bin 390 metrekare ile Kahramanmaraş. Kahramanmaraş’taki gayrimenkullerin büyüklüğü Ankara, İstanbul gibi şehirlerden bile daha fazla, İzmir’le ise neredeyse başa baş seviyede.

Bu gayrimenkullerin bazılarının satılıp 20-25 yıllığına geri kiralanması yöntemiyle hem gayrimenkul-yüksek faiz ikileminin aşılması mümkün. Hem de belediyelerin küresel bir vizyona geçebilmek için kendi kaynağını kendisinin yaratması mümkün. Bu sistemde yerel idareler ellerindeki gayrimenkulleri bir yatırımcıya ya da leasing firmasına sunuyor. Belirlenen ekspertiz değeri üzerinden satın aldığı gayrimenkulünden elde ettiği gelirle hizmet için kendine kaynak yaratıyor.

Böylece hayata geçireceği proje ve hizmetler için yüksek faizli krediye ihtiyaç duymadan yani borçlanmadan ve merkezi yönetime yük olmadan kendi kaynağını sağlamış oluyor. ‘Sat-geri kirala yöntemi belediyelere ve kamuya düşük maliyetli borçlanma, faizsiz borçlanma, kamu borcunu azaltma imkanı, yabancı yatırımı çekme imkanı gibi avantajlar sağlayacaktır. Yatırımcıya sağladığı imkanlarsa garantili gelir imkanı, faizsiz kira geliri, varlığa dayalı menkul kıymet, vergi avantajı olacaktır” diye açıklama yaptı. 

MİLLİ EMLAK ENVANTERİNDE KAYITLI KAMUYA AİT BİNA ADETLERİ VE BU BİNALARIN METREKARE TOPLAMI

Kamu binası sayısı Metrekaresi 
Eskişehir 3.042 93.551.295 
İzmir 8.297 44.348.664 
Kahramanmaraş 3.251 40.083.390 
Ankara 9.050 30.043.905 
Konya 6.482 26.826.689 
İstanbul 9.531 25.487.469 
Balıkesir 3.578 22.904.744 
Malatya 2.377 19.960.855 
Erzurum 5.077 19.800.345 
Erzurum 5.077 19.800.345 
Ağrı 1.285 17.216.172 
Denizli 3.635 15.665.372 
Antalya 2.623 14.650.082 
Van 3.184 14.578.167 
Kayseri 3.682 12.200.620 
Kütahya 1.932 12.082.512 
Hatay 3.370 12.062.177 
Samsun 4.103 11.967.584 
Adana 5.466 11.935.502 
Mersin 4.201 11.475.050 
Diyarbakır 3.723 11.332.189 
Kars 2.090 10.904.024 
Sivas 1.859 10.551.830 
Afyonkarahisar 2.795 9.238.667 
Şanlıurfa 4.735 8.522.833 
Manisa 3.734 8.468.060 
Mardin 2.269 8.465.706 
Kocaeli 1.701 7.405.188 
Muğla 2.617 7.285.742 
Bursa 3.628 6.980.361 
Sakarya 1.290 6.869.672 
Kırklareli 1.032 6.865.120 
Gaziantep 2.360 6.765.109 
Aydın 2.748 6.658.977 
Isparta 839 6.583.442 
Çanakkale 1.285 6.520.956 
Erzincan 1.444 6.345.595 
Tekirdağ 1.362 6.340.757 
Muş 3.427 5.934.923 
Şırnak 2.400 5.525.983 
Ordu 3.548 5.520.285 
Çorum 1.283 4.969.412 
Bitlis 1.800 4.955.005 
Kastamonu 1.247 4.774.779 
Nevşehir 1.034 4.648.211 
Amasya 734 4.639.397 
Niğde 867 4.395.943 
Tunceli 789 4.261.054 
Tokat 981 4.233.625 
Edirne 1.512 3.973.290

Konut kredi faizlerinde indirim beklentisi!

İki banka konut kredi faizini düşürdü, bir banka artırdı!