10 maddede konut siteleri yönetim gerçeği!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "10 maddede konut siteleri yönetim gerçeği" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. “Konut sitelerini, kişiler değil mevzuatlar yönetir; kişiler sitelere ancak ve sadece hizmet eder.”
2. Bu cümle site yönetimlerinin temel prensibidir. Bu prensibin dışına çıkan sitelerde sakinler memnuniyetsizliği üzerinden sürekli emlak değer azalışı olur.
3. Siteler; çok sahiplilikten dolayı çok da sahipsizdir. Sitelerin sahibi yoktur da hamisi vardır: Sulh Mahkemesi Hakimi.
4. Maalesef, site yönetimlerine dernek-kooperatif-şirket mevzuatını yamamaya çalışan ezber tecrübe ve genel hukuk hükümleri çerçevesinde dava dilekçeleri, siteleri ayrıca adli süreçte de çok hırpalar.
5. Oysa, site yönetimlerinin mevzuat kaynağı olan 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu, henüz çok yakın zamanda hukukumuza giren “arabuluculuk-uzlaştırma” kavram ve uygulamalarını dahi içeren net amir ve tavsiye hükümlerini de içeren, genel hükümlerden farklı, kimi zamanda çelişik hükümler i ile sitelerin nasıl yönetileceğini açıkça belirtilmiş birkaç net kanun metninden biridir.
6. Tüm sorun, site yönetimlerini; müteahhitlerimizin angarya, yöneticilerin hobi, şirketlerin ticari alan, hukukçuların genel hükümlerle yürütülebilir olarak görmesidir.
7. Oysa, site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş, Yönetici/ Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu, Vergi Usul Kanunu ve Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi olmayan mali ve tüzel kişiliksiz hukuki yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini, avansa konu tahmini hesaplı bir bütçe ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
8. Bu süreçli tanım dışında site yönetim davranış ve uygulamaları, sitelerde kaosa, sakinler memnuniyetsizliği ve emlak değeri düşüşüne sebebiyet verir.
9. Tanımın dışındaki ezber veya benzer organizasyonlar mevzuatına zorlanarak yönetilmeye kalkışılan sitelerde, malik-sakinler kaosa alışabilirler, hatta site yönetiminin kaostan ibaret olduğunu kanıksarlarsa da her malik değişiminde karşılıklı hırpalamalar kaçınılmaz hale gelir.
10. Site yönetimlerinde yolsuzluğun etiksel zararının yanında aidatlara yükü azami %10 iken, mevzuattan uzak yönetimin iyi niyetli faydasının yanında aidatlara yükü %35 kadar , yolsuzluk ortamını da ortadan kaldıran mevzuata uygun yönetimin aidatlara faydası güvenirlilik ve samimiyetin yanında %45 kadar bir aidat kalite yüksekliği ve gider maliyet düşüklüğüdür.
Nihat Dönmez /Makine Mühendisi/ Site Yönetimleri Danışmanı
