25 maddede kat mülkiyeti hukuku özeti!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "25 maddede kat mülkiyeti hukuku özeti" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat mülkiyeti kendine özgü hükümler ile genel hükümlerden ayrılmaktadır.
2. Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda, hak sahiplerinin aralarındaki uzlaşmazlıklarda mülklerde öncelikle malikler arasındaki sözleşme-resmi senet, sonra yönetim planı ve sonrasında da Kat Mülkiyet Kanunundaki hükümleri uygulanacaktır.
3. Sözleşmenin, yönetim planının kanuna aykırı olması düşünülemez.
4. Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlerle, bu uyuşmazlıklar çözümlenemezse, başta Medeni Kanun olmak üzere genel hükümlere başvurulacaktır.
5. Yukarıdaki açıklamalar yalnızca, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş anataşınmazlar için geçerlidir.
6. Kat mülkiyeti veya irtifakı, anataşınmazda paydaş olan tüm maliklerin tapu memurunun huzurunda düzenleyecekleri resmi senetle, “sözleşme” ile ve bunun tapu kütüğüne tescili ile kurulur.
7. Tüm paydaşların, ortak iradesi olmadan kat irtifakı veya mülkiyeti kurulamaz. Hakim de, paydaşın iradesi yerine kendi iradesini koyarak kat irtifakı kurulmasına karar vermez.
8. Kat irtifakının kurulması tamamen idari bir işlemdir.
9. Yukarıdaki iki cümle kat mülkiyeti için de geçerlidir.
10. Bu irade tam birliği mahkemeye açılacak dava ile sağlanamaz. Bu konuda tek istisna olarak, medeni kanundan önce kurulan irtifaklardaki hükümdür. (Bknz. KMK madde 51).
11. Tamamlanmış bir yapıda kat irtifakından, kat mülkiyetine geçişin resen yapılması konusu, istisnalardan olmayıp, zaten kat irtifakına geçilmekle paydaşlığın son bulması, irtifak sahipliğinin varlığından dolayıdır. (Bknz. KMK madde14)
12. Henüz üzerinde kat irtifakı kurulmamış, ancak buna müsait olan gayrimenkulde, paydaşlar ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini hakimden isteyebilirler, hakim de KMK madde 12’deki belgelerle paylaşımda denkleştirme ile ortaklığı giderebilir.
13. Çok açıkça, hiçbir anataşınmazın bir kısmı hariç, diğer kısmında kat mülkiyetine geçiş yapılamaz. Uygulamada böyle bir tescil yapılmışsa, bu tescil hukuken geçersizdir. Sicilin iptali ile önceki duruma getirilmesi her zaman istenebilir. Burada bazı özel hukuki şartlar vardır, bunlardan biri yerine getirilemezse, paydaşlık genel hükümler üzerinden satış yolu ile giderilir.
14. 5711 sayılı kanunla, KMK Ek madde 3 de yürürlükten kaldırılmış böylece üzerinde birden çok yapı ya da blok bulunan anataşınmazlarda da kısmi olarak kat mülkiyetine geçiş yapılaması olanağı kalmamıştır.
15. Aynı katta ve aynı neviden birden fazla olan bağımsız bölümler varsa paydaşlarının hepsinin birden talebi ile bir tek bağımsız bölüm haline getirilebilir, bunun için o binadaki veya anataşınmazdaki diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaz.
16. Ancak, taban ve tavan birliği bulunmayan, birden fazla bağımsız bölümün bir tek bağımsız bölüm haline getirilmesi fiziken mümkün olmadığı gibi, nevileri farklı bağımsız bölümlerin tek bir bağımsız bölüm haline getirilmeleri de diğer hak sahiplerinin muvafakatine bağlı olacaktır.
17. Tüm bunların yanında da, böyle bir birleştirme tescilinin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin, kat mülkiyeti kurulma aşamasında tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gerekir.
18. Kat mülkiyeti, tapu memurunca düzenlenen resmi senet (sözleşme) ile veya mahkeme kararı ile tescil edilebilir ve kurulmuş olur.
19. Ortak yararlanmaya ayrılmış bağımsız bölümlerin malik hanesine malik ismi yerine bağımsız bölümlerin numaraları yazılarak kat mülkiyetine tescil edileceği belirtilerek, asıl bağımsız bölümün el değiştirmesi ile bu ortak faydaya ayrılmış bağımsız bölüm paydaşlığının da el değiştirmesi sağlanmıştır.
20. Tapuda dilekçe verme zorunluluğu yerine istem yeterli görülmektedir.
21. Verilmesi talep edilen evrakların altındaki imza bir tür dilekçe olarak kabul edilmektedir.
22. Kanunda sayılan evrakların büyük bir kısmı, kat irtifakı kurulurken oluşturulmuş ve tapu idaresine teslim edilmiş olmalıdır ki eğer bu safhada eksik belge varsa, tescil yapılmaz belgeler tamamlatılır.
23. Kat irtifakı kurulurken verilmemişse, Yönetim Planı da bu tescil talebinde tapu idaresine teslim edilir.
24. Tapu kaydı, onaylı mimari projeye uygun olmalıdır.
25. Mimari projenin, kat mülkiyeti açısından geçerli olabilmesi için salt belediyece onaylanması yeterli olmayıp, anataşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin de onayının bulunması şarttır.
Nihat Dönmez /Konut Siteleri Yönetimi Danışmanı
17 maddede sitelerde ortak alanların hukuku!
