10 maddede resmiyette toplu yapı olmayan siteler ve hukuku!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "resmiyette toplu yapı olmayan siteler ve hukuku" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Toplu yapıya ilişkin resmiyeti olmadığı halde, kat Mülkiyeti Uygulanan bazı üst yönetimlerin varlığından habersiz olmak, mahkemelerde büyük problemlere sebebiyet vermektedir.
2. Birden çok parselde, farklı vaziyet planı dolayısı yönetim planı şerhine rağmen, mimari görünümü dolayısı bir siteyi andıran yapılar bulunabilir. Bunların kendi aralarında hiçbir şekilde Kat Mülkiyeti Kanunun hükümleri uygulanamaz, sorun/ ilişki genel hükümlere göre çözülür/kurulur.
3. Bir binalar topluluğunun toplu yapı (resmi anlamda site) olup olmadığına ilişkin temel kanun hükmü Kat mülkiyet Kanunu madde 66 metninde mevcuttur.
4. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
5. Aynı yerleşim planına dahil olmayan parseller kanuni olarak tek bir yönetim, yönetim planı altında (toplanmış) toplu yapı olarak kabul edilmez.
6. Yukarıdaki paragrafın anlamlarından biri de olası davada sulh hukuk değil asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğudur. Çünkü uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin grevi asıl, sulh mahkemelerinin görevi ise istisnadır.
7. KMK madde 66 kapsamında olmadığı halde, her nasıl olmuşsa bir üst yönetim adı altında, yönetim planları ayrı olan parsellerden oluşan sitede aidat vs. adı altında alacak davaları da Kat Mülkiyet Kanunu hükümlerine göre değil, genel hükümlere göre mahkeme edilir.
8. Aynı şekilde kanuni anlamda site, toplu yapı olmayan yönetimsel birliktelikler de kat malikleri kurulu kararına ilişkin davalar da asliye hukuk mahkemesinde görülür.
9. Sıklıkça yaşanan ve üst mahkemelerce bozulan site yönetimi ile ilgili davaların çoğu toplu yapı görünümlü ayrı yönetim ve vaziyet planlı parsellerlerle ilgili davalarda etkili cümle şöyle kurulabilir:
10. Birden çok parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitede toplu yönetimine geçilmişse anlaşmazlıkların, Kat Mülkiyet Kanunu hükümlerine göre ( miktar ve değerine bakılmaksızın) sulh hukuk mahkemesinde; toplu yapı yönetimine henüz geçilmemişse genel hükümler uyarınca (uyuşmazlığın niteliğine, miktar ve değerine göre) sulh ya da asliye hukuk mahkemesinde çözümlenmesi, görevli mahkemeler buna göre belirlenir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
