13 maddede kat mülkiyetinde arsa payı detayı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "kat mülkiyetinde arsa payı" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerdeki kullanma hakkından ayrı düşünülemez. Bu özellik kat mülkiyetini, bildiğimiz diğer hukuki mülkiyetlerden ayırır.
2. Madde, arsa payının kat mülkiyet üzerindeki öneminden dolayı, detaya yakın açıklamalarda bulunmuştur. Arsa payı, halk arasında şerefiye denen, bağımsız bölümün konum, bakı vs. özelliklerinden kaynaklanan el değiştirme fiyat farkının anagayrimenkul paydasındaki karşılığıdır.
3. Daha önceleri, kar irtifak sahiplerinin kendi yaklaşımları ve beyanları ile belirlenen arsa payı, 5711 sayılı kanunla, mimari projede gösterilmesi ve bu oranın bağımsız bölümün konum, büyüklük, bulunduğu kat, yönü, değeri ve bakısı gibi kriterlerle ilişkili olarak kurulacağı hükmünü getirmiştir.
4. Sonuçta, tapu ile bağımsız bölümün ayni değeri yalnızca arsa payı ile anlam bulmaktadır, tapu senedinde bağımsız bölümün net, brüt, iç net, dış brüt vs. gibi ölçülerine yer verilmez.
5. Kat irtifakı kurulmasına esas onaylı mimari projede bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payı açıkça gösterilir.
6. Bağımsız bölümlere özgülenen payların toplamı paydaya eşit olmalıdır. Yani ortak alanlara (sahanlık, koridor, otopark, sığınak, eklenti depo, ortak depo, kapıcı dairesi, otopark, vs.) arsa payı özgülenmez. Buralara deprem sigortası olarak bilinen DASK da yapılmaz, buralara ayrıca oturma, kullanma vs. İzin belgesi de alınmaz. Bu ortak lanlar bağımsız bölümlerle arsa payı bağlantısı üzerinden vardır. Bu lanalar herkesindir ama hiç kimsenin değildir.
7. Arsa payı, aynı zamanda ortak giderlerin paylaşımında da kullanılabilecek bir çarpan olabileceğinden ve ileride ana yapının harap olmasından veya tekrarla arsa haline dönüşecek bir yeni irtifak öncesinde ve sonrasında, kamulaştırmada, oy kullanımında , yönetici ve denetici seçimleri/atamalarında, kanunun diğer maddelerinde bir çok yerde anılmasından ve atıfa konu olmasından dolayı da kaybolmayan, tartışılmazlığı tapu senedi ile tahhütlü, en sağlam bir çeşit paydaşlık oranı olması dolayısı ile yeterince önemlidir.
8. Arsa payının, çeşitli gerekçelerle değerinin, konumunun, olması gerektiği miktarın altında olduğunu iddia eden kat maliki, diğer kat maliklerini hasım göstererek konuyu mahkemeye taşıyabilir.
9. Ancak, bağımsız bölümün değerinde sonradan oluşan değişiklikler sebebiyle, arsa payı düzeltmesi yapılmaz.
10. Bunun yanında, tüm kat malikleri oybirliği, tam muvafakatle bir oranlar tablosu üzerinde anlaşmışlarsa, bu tam bir anlaşmadır ve arsa payları o şekilde değiştirilebilir. Bu tam muvafakate gerekçe olarak yanlış hesaplama gösterilmelidir. Değerde sonradan artış olduğu gerekçesi iel yapılan muvafakatli bir başvuruyu, tapu memuru kabul etmeyecektir.
11. Genelde arsa payı düzeltmesi, kat irtifakı seviyesinde, resmi senette, oybirliği üzerinden değişiklik ile yapılır. Bu senede işlenmiş değişiklik sonrasında, bir malik tekrar konuyu mahkemeye taşırsa , hakim büyük ihtimalle davayı reddedecektir.
12. Anagayrimekulde, oybirliği ile bağımsız bölüm ilavesi yapılmış ise, bu durumda arsa payı ile ilişkin hükümler kanunun 44. maddesinde kurulmuştur.
13. Projede olmayan bir bağımsız bölüme arsa payı verilemez. Her nasılsa ortak alan olan bir yer tapu siciline bağımsız bölüm olarak tescil edilmişse, bu iptal edilir. Açığa çıkan arsa payı, kanun hükmüne uygun olarak diğer bağımsız bölümlere dağıtılır.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
