15 maddede site yönetim kurulları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site yönetici / yönetim kurulları" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Siteler kat maliklerinin kanuna ve yönetim planına muhalif olmayan kararlarına göre yönetilir.
2. Ancak gündelik hayatın koşturması içinde, maliklerin her zaman toplanıp bu tip yönetsel kararlar alıp bir de bunları hayata geçirmesinin imkansıza yakın zorluğu nedeniyle, kanun koyucu yönetici/yönetim kurulu müessesesine hükmetmiştir.
3. Bu hüküm kat malikleri kurulunun, yönetim ile ilgili yetki ve sorumluluklarını kaldırmamakta, aldığı karaların uygulamaya dökülmesinde pratiklik sağlamaktadır. Yoksa her halükarda sitenin yönetiminde yetki ve sorumluluk kat maliklerine aittir, bu yetki ev sorumluluğu asla devredemezler.
4. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. Kat malikleri veya onların temsilcileri kurul kararı ile yönetici veya yönetim kurulu ataması yaparlar.
5. Bu atama her olağan kurulda resen gündemdir ve seçilirse eski yönetim devam edebilir. Yeni yönetici seçilememişse, eski yönetim devam eder, bu durumda kat malikleri mahkemeden yönetici ataması talebinde de bulunabilir.
6. Kat maliklerinin bir araya gelip, kurul oluşturamamaları da yönetici seçememelerine sebep olduğundan, Mahkemenin, maliklerden öncelikle kurul toplayıp, yönetici atanmasını gerekçe göstererek, talebi reddedemeyeceğine ilişkin edemeyeceğine dair daire kararları bulunmaktadır
7. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, atamayı yapan mahkeme bu değişime müsaade edebilir.
8. Dışarıdan atanan yöneticiden, kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi talep edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart konmamış olduğu halde, kat malikleri zaman içinde bunu gerekli gördüklerinde böyle bir teminatı kararlaştırabilir, bu karar için bu konunun en azından ana gündemin içinde yer almasında fayda vardır. Kurul bu kararı gündemde olmak şartı ile katılanların oy çokluğu, gündem de yoksa asgari olarak bu yöneticinin seçimindeki oy sayısı ile alabilir.
9. Yöneticinin ulaşılabilir olması esastır: Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
10. Anagayrimenkulün tüm bağımsız bölümleri, tek bir kişinin malikliğinde ise bu malik kanunen yönetici durumundadır.
11. Yöneticiler dışarıdan veya malikler arasından özel veya tüzel kişilik olabilir. Yönetim planında yönetici-yönetim kurulu seçimi-ataması ile ilgili hükümlere yer verilir.
12. Yönetici seçiminde, toplantının özelliğine bakılmaksızın tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu şartı aranır.
13. Kat malikleri kurulu her zaman yöneticiyi denetler ve istediği zaman değiştirir.
14. Yönetici/yönetim kurulu kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibidir.
15. Ancak yönetici her zaman her yerde değil kat malikleri kurulunda hesap verir. Yönetici, kat maliklerinin yarısı istediğinde her zaman hesap vermek zorundadır.
