16 maddede sitelerde faydalı işler!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Sitelerde faydalı işler" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Anagayrimenkulde, ortak yerlerle ilgili olarak yapılacak işlerin “faydalı, masraflı, lüks” olması söz konusudur.
2. Bu konu, Kat Mülkiyet Kanunu madde 42’de işlenmiştir.
3. Kanun koyucu, daha önceki 19. madde ile, ortak alanlarda yapılacak olan bazı iş ve eklemeler için tüm maliklerin 4/5’inin onayını şart koşmuş iken, yukarıdaki maddede ortak alanlarda bazı konulardaki değişiklik ve eklemelerde kat maliklerinin sayı ve arsa payı ile alacakları kararı yeterli görmüştür.
4. Bu konularda kat maliklerinin ortak yararı olmalıdır.
5. Bu konularda mimari projeye aykırılık olmamalıdır. Örneğin, resmi senette ve mimari projede özellikle bahçe olarak tanımlanmış alana otopark yapılması ancak kat maliklerinin oybirliği ile mümkün olabilecektir.
6. Asıl önemli olan da; yapılacak iş veya ilavenin, herhangi bir bağımsız bölümün malikinin hakkı olduğu biçimde mülkiyetinden faydalanmasını engellememesi gerekir.
7. Ortak alanda yapılacak olan ek ilaveler yukarıdaki temel şartları da taşıyorsa, konu kat malikleri kurulunda gündeme getirilir.
8. Kömür kazanının doğal gaza çevrilmesi, site etrafının çitle çevrilmesi, kamera sistemi kurulması vb. faydası tartışılmayan işler bu konuya girer.
9. Bu konuda alınacak kararların mutlaka malik sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınması gerekir.
10. Tüm kat maliklerinin faydalanacağından şüphe olmayan bu ilave ve ek işin giderleri tüm kat maliklerince karşılanacaktır.
11. Ayrıca Yargıtay bu maddenin, mimari projede var olan tesis ve yerler için söz konusu olduğunda ısrarcıdır.
12. Engelliler için yapılacak ek ve ilave işte ayrıca resmi mercilerin oluruna ihtiyaç bulunmaktadır.
13. Resmi mercilerden bina güvenliği açısından sorun çıkmayacak rapor ile birlikte nitelikli çoğunluk ile karar alınırsa, giderleri faydalanacaklarla karşılanacak şekilde karar hayata geçirilir.
14. Isıtma sisteminde değişiklik faydalı işlerdendir. Isınmada merkezi veya ortak sistemden ferdi sisteme veya tersine bir dönüşüm kurulda tartışılır, hesaplar yapılır, malik sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilirse, iş hayata geçirilir.
15. Ancak, merkezi sistemden ferdi sisteme geçişte, belli bir metrekarenin üstünde olan binalarda bu kararda oy birliği aranır.
16. Isıtma sisteminde bir değişiklik hayata geçirilebilmişse, yönetim planında bu konuda özel hükümler varsa, ayrıca yönetim planında bir değişiklik yapılmasına gerek olmaksızın, yönetim planının bu maddeleri değiştirilmiş sayılır.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
