19 maddede site yönetimlerinin denetimi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "19 maddede site yönetimlerinin denetimi" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetiminden de, denetiminden de asıl sorumlu kat malikleridir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
2. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
3. Kat malikleri kurulu, denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
4. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
5. Site yönetiminden olduğu gibi, site yönetiminin denetiminde de her türlü sorumluluk ve yetki kat malikleri kurulunundur.
6. Kat malikleri kurulu, yönetimi her zaman her türlü konuda takip edebilir ve denetler, gerek duyduğu zamanda değiştirebilir. Bunun istisnası ise, mahkeme tarafından atanmış yöneticinin, atanmasının üzerinden altı ay geçmedikçe değiştirilemez olduğudur, bu durumda dahi kat maliklerinin denetimi devam eder.
7. Yöneticiyi denetlemek ile yöneticiden hesap sormak ayrı şeydir. Denetim her zaman yapılabilir, ancak hesap sormak kat malikleri genel kurulunda ve ancak kat maliklerinin yarısı istedikçe (her zaman) yapılabilir.
8. Yöneticiyi denetleyecek, tutum ve davranışlarını değerlendirecek olan, kat malikleri değil, kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulu, ortak iradedir ve ancak belli bir gündem üzerinde, belli mevzuatta yapılan çağrı ile bir araya gelip karara varma sürecidir. Yoksa bazı malikler bir araya gelip de site yönetimini denetleyemez, hesap vermesini isteyemez.
9. Kat malikleri yönetim planı gereği veya yönetim planında böyle bir hüküm yoksa, kurulda alacakları bir kararla bu denetim işini, mutlaka kendi aralarından olmak kaydı ile bir denetici veya denetim kuruluna verebilirler.
10. Denetici, yöneticinin işine müdahale edemez. Denetici yönetim planında belirtilen veya yönetim planında belirtilmemişse üç ayda bir bu denetimi yapabilir. Haklı bir sebebin çıkması üzerine bu denetim, yine kat malikleri kurulu kararınca her zaman yapılabilir.
11. Kat malikleri kurulu, nasıl ki yöneticiyi istediği zaman görevden alabiliyorsa, deneticiyi de görevden alabilir.
12. Denetici görevini yapmadığı için mahkemeye verilemez. Kat malikleri, kurulun bir denetici seçemediği gerekçesi ile mahkemeden denetici atamasını isteyemezler.
13. Deneticinin, muhasebe veya mali diğer konularda bilgili olması mecbur değildir, mecburiyet kat maliki olmasıdır.
14. Deneticiler olağan kurullara sunulmak üzere bir denetim raporu hazırlar, bu raporda gözlem-teklif ve tavsiyelerini de belirtir. Uygulamada da bu raporun toplantı davetiyesi ile maliklere ulaştırılması, elden imza veya taahhütlü mektupla yapılabilir, eğer sitede denetim müessesesi oluşturulmuş ise, denetim raporunun maliklere ulaştırılması kanunun amir maddesidir.
15. Deneticiler, hazırladıkları bu raporu imza altına alır ve noter açılışlı deftere yapıştırır. Bu defter, Kat Malikleri Kurulu Defteridir. Bazı sitelerde yönetim ve denetim defterlerinin ayrı tutulduğu da görülmektedir, kanunda ve yönetim planında böyle bir hüküm olmadığı halde bu tip uygulama da kabul edilebilirse de, bu raporun denetimin amacına ulaşması açısından Kat Malikleri Kurulu Defteri olarak bilinen yönetim karar defterine yapıştırılmış olması gerekir.
16. Deneticilere ücret ödenip ödenmeyeceği, aidatlardan muafiyet oranları hakkında yönetim planına hüküm konabilir veya kat malikleri kurulunca böyle bir karar alınabilir.
17. Sitelerde denetim kurulu oluşturulması, KMK madde 71 metni incelendiğinde, yönetim planında özellikle aksine bir hüküm olmadıkça kanunun amir maddelerinden olarak kabul edilebilirse de yokluğu mahkemeye taşınamaz.
18. Dışarıdan (kat maliki olmayan) bir denetim kurulu atanamaz, ancak kurul kararı ile yönetim bir özel veya tüzel kişiliğe denetlettirilebilir.
19. Site yönetiminin denetimi yalnızca mali değil, özellikle de sosyal özelliklidir. Bu sebeple denetim hukuki-mali-idari-sosyal olarak yapılmalıdır.
Nihat Dönmez/Site Yönetimleri Danışmanı
