4 Maddede Site Yönetimlerinin İlk Kurulumu!

1. Site Yönetimi Ne Zaman Başlar? (KMK madde 12,17)
Site yönetimi, bir anagayrimenkulün inşasına karar verildiğinde, kat irtifakı için ilgili mercilere başvurma evrakları arasında bulunan Yönetim Planının tapu idaresine tescili ile resmi olarak, oturumla da fiili olarak başlar. 
Yönetim planı, kat maliklerinin ilk kurul toplantısı tutanağıdır. 
Konuya hakim müteahhitler, site yönetimini kat irtifakı ile, site yönetimleri danışmanları üzerinden  hayata geçirirler. Böylece ileride çok büyük sorun olan ortak alanların kullanımı, bunların enerji sayaçlarının aboneliğinin el değiştirmesindeki güvence bedelleri ile imalatın oturuma yönelik yapılmamışlığı ve inşaattan oturuma geçişte fiili ve resmi işlemler daha kolay ve emlak değeri ile malik-sakin memnuniyetini artırıcı olarak atlatılabilir.

2. Site Yönetimi Ne Zaman Kurulur? (KMK madde 73)
Site yönetimi, resmi olarak Yönetim planının tapu idaresine tescili olarak kurulur. Ancak müteahhitler bu belgeyi, kat irtifakının formalite bir evrakı olarak gördüğünden, site yönetimi oturumla birlikte kurulur. Oysa, resmi olarak kurulan site yönetimi için yönetim ve denetim kurulları oluşturulup, vergi numarası alınıp, noterden defter de o tarihlerde açtırılsa, özellikle ortak alan enerji sayaçlarının açılması, ortak alan imalatının  site yönetimi tarafından takip edilerek arşiv oluşturulması, inşaattan oturuma geçişte çok büyük kolaylıklar sağlayacak ve müteahhitlerin müşterileri, sitelerin malik-sakinleri  müteahhit  site yönetiminden çekildiğinde site yönetimini daha sağlıklı teslim alarak daimi yönetime geçebilecektir. Maalesef bugünkü site yönetimlerinin borçları, enerji firmaları ile sorunları başta olmak üzere tüm yönetimsel-denetimsel problemler resmi kurulum ile fiili kurulumun aynı tarihte yapılmamış olmasından dolayıdır.

3. Site Yönetimini İlk Kim Kurar? (KMK madde 73)
Bu konunun hukuku KMK madde 73’de hükme bağlanmıştır: “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.”

4. Site Yönetimi Nasıl Kurulur? (KMK  madde 39, 73)
Bu konu kanun metinlerinde yer almaz ve/veya bununla ilgili bir mevzuat da yoktur. Çünkü site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur, Türkiye Muhasebe Standartlarına veya Vergi Usul Kanununa tabi değildir. Öncelikle, yönetim planındaki esaslar çerçevesinde bir toplantı (kurul) yapılır, bu kurulda imza altına alınan tutanakla yönetici ve denetici atamaları yapılır, bu tutanakla yetkilendirilen yönetici ilgili resmi merciden (Vergi Dairesi) vergi numarası alır. Yetkilendirilmiş yönetici, vergi numarası (evrakı) ve kurul tutanağı ile notere başvuru yaparak (KMK madde 36) Yönetim Karar Defteri açtırılır. (yönetim planında yazılı ise veya isteğe bağlı olarak denetici defteri de açılabilir.) Bu defterin özel bir şekli yoksa da matbuu şirket karar defteri veya harita metot tipli ciltli her sayfası numaralandırılmış bir standart defter de olabilir.Bu defterle birlikte, zaten yönetim planı ile resmi olarak kurulmuş olan site yönetimi fiili olarak da hayata geçmiş olur.

Nihat Dönmez /Konut Sitesi Yönetimleri Danışmanı 
www.konutsitesiyonetimi.com 

Site yönetimlerinde başlıca 16 hukuki kavram!