2006 yılında Galatasaray'ın stad problemini TOKİ çözecek!

900 milyon dolarlık flört

Ali Sami Yen ve Şişli Etfal'in olduğu bölgede emsal, 1'e 3. Bu hesaptan hareketle, iki arazinin birleşmesinden 228 bin metrekare ve en az 900 milyon dolarlık bir alan doğuyor

    Yaklaşık 10 yıldır yılan hikayesine dönen Galatasaray'ın stad problemi, Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) devreye girmesiyle 900 milyon dolarlık dev bir projeye dönüşüyor. Galatasaray Kulübü,  TOKİ  ve Maliye Bakanlığı'nın önceki gün vardığı anlaşmaya göre Galatasaray Kulübü 41 dönümlük Ali Sami Yen Stadı'nı TOKİ'ye devredecek. Aynı anlaşmayla Şişli Etfal Hastanesi'nin üzerinde bulunduğu 35 dönümlük arazi de TOKİ'ye geçecek. Böylece TOKİ şehrin göbeğinde 76 dönüm (76 bin metrekare) genişliğinde araziye sahip olacak. Proje geliştiricilerin, şehrin merkezinde yer bulmak için birbirleriyle yarıştığı İstanbul'da, bu anlaşmayla ortaya çıkan arazi, son dönemde yaratılan en değerli inşaat alanı olacak.  

    Ali Sami Yen ve Şişli Etfal Hastanesi'nin bağlı olduğu Şişli bölgesinde 1'e 3 emsal uygulanıyor. Yani toplam arazinin üç katına kadar inşaata izin veriliyor.

    Bu hesaptan hareketle, her iki arazinin birleşimi olan bu alana toplam 228 bin metrekare satılabilir inşaat yapılmış olacak. Bölgede metrekare satış değerinin 4-5 bin dolar olduğu hesaba katıldığında, iki alana yapılacak lüks konut-rezidans birleşimi projenin toplam satış değeri en az 900 milyon dolar olacak.

HASILAT PAYLAŞIMI

    TOKİ, inşaat şirketleriyle ortaklaşa yaptığı konut projelerinde hasılat paylaşımı modelini uyguluyor. Bu modelle, orta-üst gelir düzeyi için üretilen konutlardan elde edilen gelir, alt gelir düzeyine ucuz konut yapmak için fon yaratıyor. Ali Sami Yen ve Şişli Etfal'in arazisinde de hasılat paylaşımı modeli uygulanacağı göz önüne alınırsa borçtan kurtulamayan Galatasaray hem hiç para harcamadan yeni stadına kavuşmuş olabilmesi için fon yaratmış olacak. Sistem basitçe şöyle işleyecek.

    Örneğin toplam 900 milyon dolarlık proje TOKİ tarafından hasılat paylaşımı modeliyle bir inşaat şirketine ihale edilecek. Gayrimenkul piyasasındaki canlanmayla birlikte son dönemde bu tip ihalelerde TOKİ'ye verilen pay yüzde 50'lere kadar çıkıyor. Yani TOKİ satılan her metrekarenin yüzde 50'sini alıyor. Dolayısıyla 900 milyon dolarlık projenin 450 milyon dolarlık kısmı TOKİ'ye kalıyor.

Aslan Labirent'e düştü Seyrantepe'de işler karışık

Ali Sami Yen karşılığında Seyrantepe'de stad yapılması için TOKİ devreye girecek ama bu süreçte pek çok cephede bir dizi sorunun aşılması gerekecek

Okan MÜDERRİSOĞLU - ANKARA

    SEYRANTEPE Projesi'nde işler hayli karışık. Maliye Bakanı Kemal Unakıtan'ın başkanlığında geliştirilen formülün uygulanması için Toplu Konut İdaresi, Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Gençlik Spor Genel Müdürlüğü, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Şişli Belediyesi'nin bir dizi ortak sorunu çözmesi gerekecek. Bu nedenle, detaylar, önümüzdeki hafta Maliye'de yapılacak toplantıda ele alınacak.

    GENÇLİK SPOR CEPHESİ: Ali Sami Yen Stadı, Gençlik Spor Genel Müdürlüğü'nün malı. Kullanım hakkı ise Galatasaray'da. Yani GS, Ali Sami Yen'in kiracısı durumunda. Ali Sami Yen'in, TOKİ'ye verilebilmesi için Gençlik Spor'un ikna edilmesi gerekiyor. Gençlik Spor yönetimi, Seyrantepe'de yapılacak yeni stadla Ali Sami Yen'i takas etmeye razı görünüyor. Ancak her iki stadın arazi değerinin gözardı edilmemesi gerekiyor. Sami Yen'de uygulanacak projeden Gençlik Spor Genel Müdürlüğü de pay isteyebilir.

    MİLLİ EMLAK CEPHESİ: Seyrantepe'nin mülkiyeti Milli Emlak'ta. Milli Emlak'ın, Seyrantepe'yi TOKİ'ye devretmesi için birkaç seçenek var. Bedelli satış, Emlak Vergisi değeri üzerinden devir veya arsa üretimi için bedelsiz devir seçenekleri. Seyrantepe için TOKİ'ye satış seçeneği ağır basıyor. 

    TOKİ CEPHESİ: TOKİ'nin, Ali Sami Yen'i alıp, yerine yeni stad inşa ederek takasa girebilmesi, Seyrantepe'deki araziye sahip olmasıyla mümkün. Bu durumda TOKİ hem Gençlik Spor'u hem de Milli Emlak'ı tatmin edecek bir çözüm bulmak zorunda. Gençlik Spor, stad değişimine sıcak bakıyor. TOKİ, Mecidiyeköy'de iş merkezi ve lüks konut planlıyor.

    BELEDİYELER CEPHESİ: 1/5000'lik planları İstanbul Büyükşehir, 1/1000'lik planları ise Şişli Belediyesi yapıyor. Seyrantepe, ''bölge parkı'' olarak görünüyor. İmar planında değişiklik yapılarak, ''Spor ve sağlık tesis'' alanı olarak tescil edilmesi öngörülüyor. 

    HASTANE YÖNÜ: Şişli Etfal Hastanesi'nin de Seyrantepe'ye taşınması söz konusu. Son derece değerli olan bu arsanın sahibi de Milli Emlak. Milli Emlak, arsayı satışa çıkarabileceği gibi, iş merkezi ve konut olarak belli bir pay alma karşılığında da devredebilir.

Üç bakan GS için bir araya geldi

    GALATASARAY'IN stad sorunu, geçtiğimiz günlerde kabinenin üç bakanıyla Milli Emlak Genel Müdürlüğü yetkililerini bir araya getirdi. Maliye Bakanı Unakıtan, Bayındırlık Bakanı Faruk Özak ve Sağlık Bakanı Recep Akdağ ile Milli Emlak Genel Müdürü'nün katıldığı toplantının ardından, konunun TOKİ ile çözülebileceğine daire görüş birliğine varıldı. Taraflar önümüzdeki günlerde bu kez TOKİ ile bir araya gelerek konunun ayrıntılarını belirleyecek.

İşte hesap!

Ali Sami Yen: 41 dönüm

Şişli Etfal: 35 dönüm

Toplam arazi: 76 dönüm (76 bin metrekare)

Tahmini metrekare satış fiyatı: 4 bin dolar

Toplam satış değeri: 228 bin metrekare X 4 bin dolar= 902 milyon dolar

(2006 yılında 1 dolar 1.34 liraya, Reşat Altın ise 156 liraya satılıyormuş.)

Sabah 13 Nisan 2006

Abdullah Kutalmış MIZRAK/Emlakkulisi.com