21 maddede sitelerde kurul kararları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerde kurul kararları" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetimleri hiç kuşkusuz ve hiçbir müdahale kabul etmeksizin, kat malikler kurulunun resmi senet (kat mülkiyeti sözleşmesi), yönetim planı ve kanunların emredici hükümlerine muhalif olmayacak kararlarıyla yönetilir.
2. Kat maliklerince verilen kararlara, kat malikleri, onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve deneticiler ile çalışanlar uymak zorundadır.
3. Özellikle temel yönetsel işler olan; genel giderler ve avanslar, yönetici, denetici seçimine ilişkin kat malikleri kurulunca alınmış kararlar, talep edilen hakim müdahalesi sonucu iptal edilmedikçe ve iptal edilinceye kadar geçerlidir. Bu kararlar iptal edilinceye kadar geçerliliklerini korurlar.
4. Ortak gider ve avans borcunu ödemeyen bir kat maliki icra takibine maruz kaldığında, takibi yapan yöneticinin yönteme uygun olarak seçilmediğini bu nedenle takibe yetkisi bulunmadığını veya gider miktarının belirlendiği gider avansının kararlaştırıldığı toplantının yöntemine uygun olmadığını ileri sürebilir. İcraya veya davaya muhatap olan kat maliki bu konuda, toplantının iptali için dava açtığını gerekçe göstererek, icranın durdurulmasını talep edebilir.
5. Böyle bir itiraz ve iptal davası, genel gider ve avans alacağının tahsili için açılan icra takibini ve itirazın iptali ya da alacak davasını etkilemez, açılmış bir davanın sonucunun beklenmesi gerekmez, ancak ileride dava malik lehine sonuçlanırsa ona göre işlem yapılır.
6. Çoğu zaman inatlaşmadan dolayı, kat malikleri kararların iptali için mahkemeye başvurmakta ve mahkemeleri gereksiz yere meşgul etmektedir. Sitelerde asıl olan komşuluk hukukudur. Kanun maddesi çok açıktır. Mahkemelerdeki davalar, doğal olarak kanun maddeleri hükümlerine göre çözümlendiğinden, özellikle gider avanslarına itirazlar kurul kararları lehine karar bağlanacak ve malikler bu giderleri ek yükte gecikme tazminatı ve faiz – ek dava masrafları ile birlikte ödeyeceklerdir.
7. Anataşınmazın kullanılmasından doğacak uyuşmazlıklar, kanun maddesinde açıkça belirtildiği üzere öncelikle kat malikleri genel kurulunda karara bağlanır.
8. Bu kurla uyulmadığı için mahkemelerden davalara ret gelmektedir.
9. Büyük sitelerde bu kurulların toplanması zor olduğundan, 5711 sayılı kanunla yapılan değişiklikle getirilen temsilciler kurulu imkanı bu zorluğu bir nebze gidermiştir.
10. Bizlerin tavsiyesi mümkünse yönetim planlarında, değilse geniş katılımlı bir genel kurulda bu tip acil-sık olası uyuşmazlık durumlarını kat malikleri adına karar bağlayacak bir tahkim-uzlaşma kurulunun oluşturulması, bu kurulun haftada bir veya yönetim kuruluna verilen dilekçeler için toplanıp kanun, yönetim planı ve önceki kat malikleri kurulu kararlarına göre konuyu karara bağlaması ve böylelikle kat malikleri genel kurulu olağanüstü toplantılarının çağrı zorluğundan dolayı bekleme sürelerinden ve mahkemeleri gereksiz yere meşgul etmemelerden kurtulmuş olunur.
11. Bu tavsiye konumuz, ilerideki mevzuatlar bölümünde detaylı olarak işlenmiştir.
12. Özellikle, anayapının onarılması, ortak yerlerde değişiklik yapılması, kapıcı ve diğer hizmetlerin düzene konulması, gider avansı miktarının belirlenmesi gibi hallerde çıkan uyuşmazlık konusunda karar verecek olan mercii öncelikle kat malikleri kuruludur.
13. Kat maliki, kanundan doğan bir hakkının ihlal edildiğini düşünüyorsa, doğrudan muhatabına dava açabilir.
14. Mesken olan bağımsız bölümünde kanuna aykırı biçimde işyeri olarak kullanan veya kiraya veren kat maliki hakkında diğer bir malik doğrudan dava açabilir.
15. Bir malikin ortak alan olan bahçeyi işgal etmesi, balkonunu kapatması, ortak giderleri ödememesi gibi durumlarda, kat malikleri kuruluna başvurulmasından sonuç alınamayacağını düşünen bir malik doğrudan dava açabilir.
16. Toplantılara katılım, alınan kararlar, toplantının usulüne uygun olarak yapıldığına dair cümleler, kararlara olumlu, olumsuz oy verenler, noterce tasdikle açılmış, kat malikleri kurulu defterine yazılır.
17. Apartmanlarda bu iş kolaydır. Ancak yüzlerce, hatta binlerce bağımsız bölümlü sitelerde bu defter olayı farklıdır.
18. Her halükârda bir yönetim karar defteri olacaktır. Çağrılar, hazirunlar, blok bazlı temsilci seçimleri, toplantılar, bu toplantıların tutanakları, bu tutanakların imza altına alınması ayrı bir detaydır ve kitabın mevzuatlar ile ilgili bölümünde örneklerle açıklanacaktır.
19. Burada belirtmemiz gereken, siteler dernek-şirket veya kooperatif değildir, deftere yazılarak veya yapıştırılıp-sabitlenerek tutanakların altı, yalnızca toplantı heyetince değil, tüm katılımcı maliklerce imzalanmalıdır.
20. Kararları yalnızca toplantı heyetince imzalan kurul kararları, davaya konu olduğunda ciddi şekilde iptale açık hale gelmektedir.
21. Kanun koyucu, site yönetimlerine kurumsallık getirmek amacı ile, malikler arasındaki anlaşmazlıklarda, daha önce alınmış olan kararlara göre bu uyuşmazlıkların çözülmesinden bu kanun maddesinde bahsetmiştir. Daha önce alınmış karar ancak asgari o sayıda oy ile iptal edilebileceği mantığından yola çıkarak, bu madde daha iyi anlaşılabilir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
