3 maddede site yönetimlerinin dışarıdan hizmet alımı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site yönetimlerinin dışarıdan hizmet alımı" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
Kat Mülkiyeti Kanununa göre , siteler kat malikleri kurulunun kanuna ve yönetim planına aykırı olmayan kararlarınca yönetilir. Sitenin yönetim yetki ve sorumluluğu kat maliklerindedir. Kat malikleri alacağı kararlarla yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan oluşturacakları, tercih edecekleri özel ve/veya tüzel kişilere, kanundaki özel nisaplı bir kararla verebilir. Bu bir yetkilendirme, vekil kılmadır. Yine kat malikleri kurulu yetkilendirdiği kurulu direkt kendisi veya malikler arasından seçimle atayacağı denetici veya denetim kurulları üzerinden veya bizzat denetler.
Her halükarda site yönetiminin yetki ve sorumluluğu tam anlamıyla kat malikler birliğinindir.
Site kat malikler kurulu, onları temsil eden temsilciler kurulu komple ve bu kurulların yetkilendirmesi halinde yönetim kurulu sitenin kısmı veya hizmetlerinden bir kısmını özel veya tüzel kişiliğe seçimli-atamalı veya sözleşme ile verebilir.
Siteler yönetimi veya hizmetleri üç şekilde taşere edebilir.
1.Komple (Yapısallık+Hizmet ) Yönetim (KMK)
2.Kısmi (Danışmanlık)Yönetim (KMK-TTK)
3. Yalnızca Hizmet Yönetimi (TTK)
1. Komple Yönetim: Kat malikler kurulu veya temsilciler kurulu, yönetim planında özellikle aksine bir madde yoksa, kurul kararı ile dışarıdan özel veya tüzel kişiliği veya kişilikleri yönetici veya yönetim kurulu olarak atayabilirler. Bu durumda özel bir sözleşme yapılmasından ziyade kurul kararı söz konusudur. Kurullar her zaman, bu yöneticileri azledebilir, teminat isteyebilir; bu yöneticiler de hizmetleri karşılığında özel bir ücret talep edebilir. Bu tip ücretlendirme ticari sözleşmeden doğmadığından KDV ile değil, gelir ile yönetici tarafından vergilendirilir. Bu yöneticiler, kat malikler kurulunun seçip, atayıp, yetkilendirdiği denetim kurullarınca denetlenir. Anlaşmazlıklarda kat malikleri veya temsilciler kurulu, sonrasında sulh mahkemeleri yetkilidir.
2.Kısmi Yönetim: Kat malikleri, temsilciler kurulu veya bunların yetkilendirdiği yönetim kurulu, tüm sorumluluk ve temel yetki kendilerinde olmak üzere; birden fazla hizmeti bir veya birden fazla özel veya tüzel kişi veya kişiliklere taşere edebilir. Ücretlendirme bir sözleşmeye dayalıdır ve KDV üzerinden vergilendirilir. Bu kişi veya kişilerin denetimi yönetim kurulunca sözleşme çerçevesinde yapılır. Hizmet alımının feshi, sözleşmedeki maddeler çerçevesinde yapılır, anlaşmazlıklarda ticaret mahkemeleri yetkilidir.
3.Hizmet Yönetimi: Kısmi yönetimdeki esaslar geçerlidir. Bu tip taşere hizmetin kısmi yönetimin taşere edilmesinden tek farkı yalnızca bir hizmetin yine yalnızca bir özel veya tüzel kişiliğe verilmesidir. Genellikle bu tercih, güvenlik hizmetlerinde öne çıkar.
Hangi tip dış kaynak veya taşere hizmet alımı olursa olsun; her halükarda site yönetiminin yetki ve sorumluluğu tam anlamıyla kat malikler birliğinindir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
