5 yıldır konut satışları rekorlarını yeniliyor!

Habertürk Gazetesi yazarlarından Abdurrahman Yıldırım bugünkü köşesinde dün TÜİK tarafından açıklanan konut satış verilerini değerlendirdi. İşte, o değerlendirme.. 

Arka arkaya 5 yıldır konut satışları rekorlarını yeniliyor ve bir milyonun üzerinde konut satılıyor. 2017 yılında ulaşılan rakam 1 milyon 409 bin konutun satışı oldu. İlk durgunluk işaretlerini geçen yılın son aylarında almıştık ama bu yılın ilk iki ayında durum daha netleşti. Hem konut satışları artmıyor hatta kısmen geriliyor, hem de konut fiyatları reel anlamda geriliyor. Bu eğilim sektörün öncülüğünü yapan İstanbul’da daha belirgin.

Türkiye’de konut satışları şubat ayında yüzde 5.4 geriledi, yılın iki ayındaki toplam satışlar da yüzde 2 azaldı. Konut fiyatlarındaki durgunlaşmayı ve yer yer reel anlamda gerilemeyi konut satışlarındaki geri çekilme teyit ediyor.

Bu durum geçici mi yoksa kalıcı mı? Soruya yanıt vermek için durgunluğa yol açan nedenleri ortaya koymak gerekiyor.

Birinci neden İstanbul’un özel durumudur. İstanbul’da konut fiyatlarının tavan yaptığı dönem 2015 yılı ortasıdır. 2.5 yılı aşkın bir süredir İstanbul’da konut satışları durgundur, fiyatlardaki artış eğilimi zayıftır. 2017 yılında ise İstanbul konut fiyatları reel yüzde 6.7 geriledi. İstanbul’un konut satışlarının Türkiye toplam konut satışları içindeki payı da yüzde 22’den yüzde 16’ya geriledi. İstanbul’un bu eğilimi Türkiye çapına hâkim olmaya başlayan eğilimin öncüsü ve sürükleyicisidir.

 İstanbul’da konut satışlarındaki durgunluğun ve gerilemenin ardında birden çok neden yatmaktadır. 2015’in ikinci yarısında patlayan terör olayları turizmi vurdu. Hatta defalarca da doğrudan turizmi hedef aldı terör. İstanbul’un ekonomisi ve emlak değerleri için turizmin önemi büyüktür. Yabancıların İstanbul’dan çekilmesiyle emlak fiyatlarında durgunluk gerileme meydana geldi. İstanbul’un istihdamı ve şirket sayısı da geriledi. Hatta 2016 yılında İstanbul tarihinde ilk kez net göç verir hale geldi. Kendi nüfus artışı dışında net bazda ilk kez 73 bin göç verdi. İş yoksa, insan yoksa elbette konuta talep de azalır, fiyatlar da gevşer.

 İstanbul’un aldığı bu yara yanında konut fiyatlarındaki yükseklik de durgunlaşmanın bir nedenidir. Orta gelirliler için yapılan konutlarda herhangi bir durgunluk yok. Durgunluk ve satılamayan konut lüks konut sınıfında var. Burada alan aldı, piyasa doyuma ulaştı. Giderek yükselen fiyatlar da potansiyel konut alıcılarının sayısını azalttı. Konutun artan fiyatı, onu geliri, serveti veya kredi ile satın alacakların sayısını giderek azalttı. Milyoner sayısını konut sayısı kadar artıramadık.

Üçüncü neden faizlerin artmasıdır. Konut kredi faizleri TCMB verilerine göre 9 Mart itibarıyla yüzde 14.85’tir. Böyle bir faiz yükünün altına girebilecek kişi ve hanehalkının yıllık yüzde 15 gelir veya ücret artışını garantilemesi lazım. Aksi takdirde bu yükün altında ezilir. Zaten yıllık yüzde 12’nin üstünde ve aylık yüzde 1’i bulan kredi faizleri üzerinden pek kimse kredi kullanmak istemiyor. Bunda da son derece isabetli davranıyorlar denilebilir. Yükselen kur enflasyonu, enflasyon faizi yükseltince konut kredisi kullanmak da riskli hale geldi.

Konut piyasasındaki canlılığı azaltan son faktör ise seçim ihtimalidir. Kimse seçim öncesinde konut almak ya da konut gibi büyük harcama gerektiren yükün altına girmek istemez. Konuta talebi azaltan bu neden aynı şekilde dövize yönelik talebi artırıyor.

Bekleyelim, bu da gelip geçecektir. İstanbul’dan başlayacak bir düzelme pekâlâ Türkiye konut piyasasını canlandıracaktır. İstanbul’un turizmi bu yıl canlanıyor ve kendine geliyor. Seçim de geride bırakıldığında İstanbul konutları için canlanmanın yolu açılabilir.