Ali Güvenç Kiraz: Kentsel dönüşümün ilk mağdurları: Kiracılar!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz kentsel dönüşüm projelerinden bahsederek, bunun mağdurları olan kiracılar hakkında da bilgi verdi. İşte Ali Güvenç Kiraz'ın yazısı;

Evet kentsel dönüşüm yasası artık tüm ülke tarafından anlaşılmış ve bazı bölgelerde uygulamaları başlamış bir yasa niteliğinde. Ancak yasanın zaman zaman eleştirdiğimiz yönleri dışında uygulama sürecinde büyük bir sorunu da ortaya çıkardığı görüldü. Kiracılar sorunu. Birçok yerde kiracıların büyük bir feryatla taşınmazlardan çıkarıldığını görüyoruz. Oysa bu kiracıların bu yasa kapsamında neredeyse hiçbir güvenceleri ve hakları olmadığını görüyoruz. Kiracıların yasa nezdinde yaşadıkları sorunları sıralamak ve en temel 5 sorunu buraya alarak cevaplamak istiyoruz. Buna göre;

1) Kentsel dönüşüm yasanını uygulandığı yerlerde kiracıların durumu ne olacak? 

Kentsel dönüşüm yasasının uygulandığı yerlerde riskli yapı tespiti yapılıp taşınmaz riskli yapı ilan edilmiş ve bu ilan itirazlar sonrasında da kesinleşmişse yıkım aşaması başlamaktadır. Yıkım aşamasında verilen 60 ve 30 günlük süreler kiracılara açısından da son süreler olmaktadır. Artık bu sürelerin sonunda taşınmazın tahliyesi kiracı boşaltmadığı takdirde belediye tarafından elektrik, su, doğalgaz vb. hizmetler kapatılarak yapılacağı için kiracıların bu süreler sonunda tahliyeleri gerekmektedir. Kiracıların bu süreler içerisinde mal sahipleri ile anlaşarak erken tahliye etme karşılığında bazı indirimler alabilme, tahliye yardımı isteme hakkı talep etmeleri anlaşmak şartıyla mümkündür. 

2) Kiracı kiraladığı taşınmaz için yaptığı masrafları isteyebilecek mi? 

Kiracı mal sahibi tarafından tahliye ettirildiğinde taşınmaz için gerekli demirbaş niteliğini taşıyan ve taşınmazda değer arttıran ancak lüks olmayan harcama kalemlerini isteyebilmektedir. Ancak 6306 sayılı yasa kamu gücüyle ilerletilen bir yasa niteliğinde olduğu yine malikin herhangi bir iradesi ile yıkım ve tahliye durdurulamadığı için bizlere göre kiracıların genel kurallar çerçevesinde bu talep hakları kentsel dönüşüm yasası kapsamında bulunmamaktadır. 

3) Kiracı bina yeniden yapıldığında yeni yapılan taşınmaza geri dönebilecek mi? 

Eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun gereğince bir taşınmazın yıkılması sonrasında kiracının yeni taşınmazda kiracı olarak davet edilmesi esası vardı. Bu madde Türk Borçlar Kanunu kapsamına da alınarak korunmuş olup yine yıkımı yapılan taşınmazlarda eski kiracının yeni taşınmazda kiracı olarak öncelikli daveti esastır. Bu kuralın 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır. Yasanın kiracıların yasal hakları konusunda bir bölüm içermemesi nedeniyle bu soruna da cevabı yukarıda belirttiğimiz gibi maliklerin iradesi ile bir yıkım olmaması nedeniyle kiracıların yeni taşınmazda kiracı olarak davetlerini içerir bir hüküm olmaması nedeniyle mümkün görmemekteyiz. Ancak bize göre tapuda kira şerhi bulunan taşınmazlarda kira şerhi sahiplerinin yeni yapılan taşınmaza davet edilmek zorunda olacakları hatta inşaat süresinin de bu kira süresine dahil edilmesi gerektiğini düşünmekteyim. 

4) Yasa kiracıya kira yardımı hakkı veriyor mu ? 

6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapılarda ve alanlarda mevcut kiracılara o taşınmazda oturdukları ve kiracı olduklarını belgeledikleri takdirde maliklere yapılan kira yardımının (650 TL.) 2 katı yardım (1.300 TL.) yapılacağı belirtilmiştir. Yani kiracı olduğunuzu belgeleyen belgelerle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurduğunuz takdirde 1 defaya mahsus ve peşin olarak bu bedeli almaya hak sahibi olduğunuzu bilmeniz gerekmektedir. 

5) Kiracının bu yasa kapsamında riskli yapı tespitine bir itirazı olabilir mi? 

Kiracının bu yasa kapsamında yasanın ilerleyiş sürecine hiçbir itirazı olamayacağı gibi dava açmakta da hukuki bir menfaati bulunmamaktadır. Taşınmazın riskli ilan edilmiş olması halinde itiraz etme hakkı tebliğden itibaren 15 günlük süre içerisinde maliklere tanınmıştır. 

Yasanın kiracılar açısından çok büyük sıkıntılar oluşturduğu ve kiracının süre, masraf vb. haklarını ciddi olarak yok ettiğini görmekteyiz. Bu nedenlerle yasanın yeni yönetmeliklerle desteklenmesi sürecinde kiracılar açısından da daha açık hükümleri içermesi ve onları koruması gerektiğine inanmaktayız. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı