Arsa almadan önce dikkat edilmesi gerekenler!

Daha önce konut alırken dikkat edilmesi gerekenleri 10 başlık altında toplamıştık. Şimdi ise sıra arsa alırken dikkat edilecek noktalara geldi. Alım satım sırasında yaşanabilecek sıkıntıların giderilmesi için gerekli uyarı ve bilgilendirmeleri sizin için Avukat Kadir Kurtuluş’a danıştık. Arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz?

Kurtuluş:

Arsa alırken nelere dikkat etmeli sorusuna verilecek cevap aslında taşınmazın vasfına göre değişebilecektir. Ancak vatandaşların, yatırımcıların arsa alırken özellikle dikkat ve kontrol etmesi gereken başlıca hususları sizlere şöyle aktarabilirim;

1. Taşınmazın Vasfına Bakmak Gerekir 

Öncelikle bizim arsa diye bildiğimiz alanın gerçekten arsa olup olmadığına yani bu taşınmazın vasfına bakmak gerekir. Demek istediğim bu taşınmaz arsa mı, yoksa orman niteliğine mi sahip, bahçe mi kontrol etmek gerekir. Sonuçta arsa dediğimiz şey imarlı arazidir ama bahçe ya da orman imarlı arazi değildir.

2. İmar Durumuna Bakılmalıdır

Evet diyelim ki arsanın vasfını öğrendik, bu defa mutlaka arsanın imar durumuna ilgili Belediyeden bakılmasını tavsiye ederim. Çünkü imar planına sahip olmayan arazilerde henüz yapılaşma uygun olmadığından alınacak arsanın kadastral yola cephesi var mı, yok mu, imar çalışmasına uygun mu, yapılaşmaya açık mı kapalı mı, arsa üzerinde herhangi bir sınırlama yani kamu şerhi, haciz, ipotek, Mahkeme kararı, idari kurum beyanı, şerhi var mı, yine sit alanına giriyor mu, su havzasında olma durumu var mı gibi etkenler önem arz edecektir. 

Örneğin yola cephesi olmayan bir arsa var diyelim. Bu durumda yapılaşma mümkün olmamaktadır. Ancak ve ancak yola cephesi olan başka bir parsel ile tevhit dediğimiz birleştirme işlemi yapılarak yapılaşmaya uygun hale gelebilir. Bu durumda arsa alırken öncelikle tapu bilgileri ile belediyeden imar durumunu sormak ve tapudan da arsanın üzerinde yukarıda saydığım sınırlamalar gibi devri engelleyecek veya sınırlandıracak kayıtlar var mı bakmak gerekecek. 

3.Yine önemli diğer konu, arsanın hisseli olup olmadığıdır.

Eğer bir arsa hisseli ise ve hisseli bu yeri satın almaya karar verdiyseniz, diğer hissedarlardan ön alım haklarından feragat ettiklerine dair noter beyanlarını mutlaka almanız gerekir. Aksi taktirde ön alım davası ile karşı karşıya kalınabileceği gibi yine izaleyi şüyu davası dediğimiz ortaklığın giderilmesi davası ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Bu saydıklarıma ek olarak arsanın da bizzat yerinde görülmesini tavsiye ederim. Çünkü arsanın üzerinde kaçak yapılaşma, gecekondu veya işgaller söz konusu olabilir. Bunları kontrol etmeden aldığınız arsada bunun gibi engeller önünüze çıkarsa işgalcilerin tahliyesi ve kaçak yapıların yıkılması için ayrıca hukuki bir süreç başlatmak gerekecektir ki bu da yıllarınızı alabilir.  

4.Yatırımcıların bahsettiğim konulara ek olarak dikkat etmesi gereken hususlar ise; arsa yapılaşmaya açık mı kapalı mı, bunu öğrenmek. Arsa imar planındaki durumuna göre konut, sanayi, ticaret, turizm gibi yapılaşmaya açık olacak düzenlemeye sahip olabileceği gibi, yeşil alan, hastane, dini tesis, okul, hastane, park, yol gibi yapılaşmaya kapalı da olabilir. Bunun için tabii ki ilgili Belediyesinden arsanın imar durumu temin edilmeli, imar planının kesinleşip kesinleşmediği öğrenilmelidir. Yine arsa yapılaşmaya uygunsa imar planına göre terk edilmesi gereken alanın ne olduğu da önemlidir. Çünkü İmar Kanununa göre gerekli terkler yapıldıktan sonra kalan kısım yapılaşmaya uygun olmayabilir. 

5.Son olarak arsa bulunduğu yere göre yapılaşma için bazı idari kurumların iznine veya farklı yasal uygulamalara tabi olabilir. Örneğin arsa kıyıda veya sahilde ise ve yine çok yakın ise bu durumda Kıyı Kanuna tabidir. Sit alanında kalıyor ise Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanuna tabi olacak ve Koruma Kurulunun izni gerekecektir. Su havzasında kalıyor ise DSİ, İSKİ gibi kurumlar karşınıza çıkacak ve bunlara ilişkin yasal uygulamalar gündeme gelecektir. Bunun gibi arsa alımını etkileyecek birçok unsurun önceden çok detaylı bir şekilde araştırılarak ve hatta bu alanda uzman bilirkişilerden destek alınarak satın alınması, yatırım yapılmasını, bu hususlar araştırılmadan satın alma işlemini yapmamalarını tavsiye ederim.