Arsa mı Yazlık mı tercih edilmeli?

Türkiye ekonomisinin büyümesi, tatilin lüks değil, bir ihtiyaç olarak algılanması yazlık evlere olan talebi artırıyor. Birçok insan Marmara'dan Ege'ye, Karadeniz'den Akdeniz'e kadar kıyı bölgelerinden ikinci ev alma eğiliminde. Yazlık alanların nelere dikkat etmeleri gerektiğine ilişkin emlak uzmanlarından altın kuralların yer aldığı Büyük Yazlık Araştırması'nda, okurlarımıza Türkiye genelinde öne çıkan yazlık bölgelerinde fiyatların son durumları hakkında ayrıntılı bilgiler sunuyoruz. 

Şehirleşme ile birlikte insanların dinlenme ihtiyaçları da artıyor. Son yıllarda ekonominin büyümesi, kişi başı milli gelirin artması, insanların tatili artık lüks değil bir ihtiyaç olarak görmeleri tatile olan talebi artırdı. Birçok insan organize turlarla tatile gitmeyi tercih ederken İstanbul,  Ankara  gibi büyük kentlerde yaşayanların bir kısmı da ya yakın bölgelerde ya da Ege ve Akdeniz gibi tatil yörelerinde ikinci konut edinme eğilimindeler. 

ikinci konut edinme konusunda, Bodrum, Marmaris, Antalya yine öne çıkan bölgeler olurken, Şile, Ağva gibi İstanbul'a yakın yazlık bölgelerde hala revaçta. 

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye genelinde toplam hane halkı sayısı 15 milyonu aşarken, 10.3 milyon ev sahibi. Kıyı bölgelerinde yer alan ve ikinci konut olarak da adlandırılan evler konusunda bir veri bulunmazken, Türkiye'nin kıyı bölgelerinde yer alan evlerin sayısının 2 milyonu aştığı tahmin ediliyor. 

Antalya Emlakçılar Odası Başkanı Şeref Sağlam, Antalya'da alınan gayrimenkullerin bir kısmının yazlık amaçlı bir kısmının da emekliler tarafından tüm yıl oturum amaçlı alındığına işaret ediyor. 

İkinci konut satışında Antalya ve Ege'nin en çok tercih edilen yerler olduğunu belirten Sağlam, yerli ve yabancı yatırımcıların bu bölgelerden Antalya ve ilçelerinden, Muğla ve ilçelerinden yazlık almayı tercih ettiklerine de dikkat çekiyor. 

Lokasyon önem taşıyor 

Lokasyon, özellikle ikincil konul seçimlerinde hem yatırını açısından hem de içinde yaşayan bireylerin rahatı açısından önem arz ediyor. Ana arterlere, hastane ve AVM gibi sosyal donatılara yakınlık aranan kriterler arasında. Bu durum hem yaşanabilirlik, hem de gayrimenkul gözden çıkarıldığında kolay satılabilirlik açısından önemli. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme uzmanları, ikincil konutları, hem kullanım süreleri, hem de bakım masrafları nedeniyle bir yatırım aracı olarak düşünmemek gerektiğine işaret ediyor. 

Yatırım amaçlı alınan ikincil konutlardan, sezonluk, günlük ya da haftalık kiralama imkânlarıyla gelir elde edilmesi mümkün olsa da, kiralama sürelerinin kısalığı ve bakım işletme maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle risk oranı yüksek bir yatırım aracı olarak düşünülmesi gerektiğine dikkat çekiliyor. 

Kiralama sürecinde ise genel olarak tercih edilirliği yüksek, sezonluk kiralama yöntemi kullanılıyor. Sezonluk kiralama yöntemi, konutun yıpranması sebebiyle getirişi kadar maliyeti de olan bir yatırım olarak öne çıkıyor. İkincil konutların genelde sahil kıyısına yakın bölgelerde olmasından dolayı normal bir konutun yıpranma ve bakımına göre iki kat daha fazla maliyet içermesi yatırımın değerini düşüren bir diğer etken oluyor.

Uzun süreli kullanılmalı 

İkincil konut alımında yatırımın karlı olabilmesi için inşaat aşamasında ya da proje aşamasında yatırım yapılması veya gelişime açık bölgelerde arsa alınması öneriliyor. 

Akdeniz ve Ege Bölgeleri'nde gayrimenkul satışı gerçekleştiren Lider Emlak'tan Ayşe Ozbey, kıyı bölgelerinden alınan ikinci konutların kullanım sürelerine bakılarak alınması gerektiğine dikkat çekiyor. 

Yılın 15-20 gününde kullanılmak üzere yazlık alımı yapılmasının karlı bir yatırım olmayacağına işaret eden Ozbey, "Böyle bir yatırım yapmak yerine arsa alımının yapılmasını öneriyoruz. Yazlık kiralama yöntemi seçilerek de amortisman giderlerinden kurtulmak mümkün olacaktır" diyor. 

Sözkonusu bölgelerde yapılan projeler nedeniyle değer kazanan arsalar, öngörülenden yüksek fiyatlara satılabiliyor. Bu tarz arsalara yapılan yatırımlarda, hem arsa satışlarından, hem de proje içinde yer alarak kar etmek mümkün olabiliyor. 

Tatil beldelerinin sezon dışı olarak nitelendirdiği dönemler, fiyatların düşmesi açısından yatırım dönemi olarak düşünülebilir. 

Yazlık yatırımlarında, yatırımcıların tedbirli olması gereken bir diğer konu, yüksek fiyat öngörüleri ve sonrasında düşüş gösteren değerler oluyor. 

Bunun en önemli sebebi, Türkiye'nin sahip olduğu parasal hacmin bunu karşılayacak arzı oluşturmuyor olması. Bunun yaşanmaması için toplu olarak yabancılara satışlar gerçekleştiriliyor. Özellikle Kıyı Ege bölgesinde sadece yabancılara ait ikincil konut siteleri yoğun olarak bulunuyor. 

Yatırımcıların bu anlamda özellikle yabancıların talep ettiği bölgelere yönelmesi ve yatırımlarını gerek yazlık konut gerekse arsa olarak bu bölgelere yapması öneriliyor. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin dergimize özel yaptığı yazlık bölgeler değerlemesinden yola çıkarak gerçekleştirdiğiniz araştırmamızdan şu sonuçlara ulaştık. 

İstanbul'a yakınlık tercih nedeni 

Türkiye'nin kozmopolit yapısını bir arada barındıran bir finans ve cazibe merkezi olan İstanbul'da yaşayan insanların konut tercihlerini incelediğimizde, çoğunlukla bütçelerine uygun bir site yaşamını tercih eder hale geldiğini görülüyor. 

Son 10 yıl içerisinde gerçekleşen projelerde, site kavramının ülkemiz genelinde yerleştiğini ve bu kavramla birlikte sosyal tesislere, yeşil alanlara sahip, güvenlik problemi bulunmayan, ulaşım sorunu olmayan şehrin çeperlerindeki projelere talebin arttığı gözlemleniyor. 

İstanbul genelini konut sektörü açısından incelediğimizde, A grubu lüks konut projeleri ve kent merkezinde yer alan rezidans projeleri göze çarparken, müstakil bir yaşamı gerek yazlık ev, gerekse de birinci konut olarak tercih eden insan sayısının da her geçen gün arttığını dile getirmek gerekiyor. 

Geçmişte İstanbul'un yazlık amaçlı tercih edilen pek çok semtinin artık yaz-kış kullanılan tam zamanlı ikamet edilen bölgelere dönüştüğü görülüyor. Bu semtlere örnek olarak Yeşilköy, Avcılar, Büyııkçekmece, Sarıyer ve Çatalca gösterilebilir. İstanbul'un gelişme trendi şehir merkezinin büyümesine neden olurken, bir yandan da merkezden uzak yaşamayı tercih edenler yazlık semtlerde tam zamanlı yaşamaya başladılar. Ancak yine de yazlıklar, gerek satılık gerekse de kiralık olarak tercih edilmeye devam ediyor. 

Silivri'den Ağva'ya 

İstanbul ve çevresinde yazlık ev satın almak veya kiralamak için tercih edilen bölgeler, Silivri, Kumburgaz, Güzelce, Gümüşyaka, Marmara Ereğlisi, Şile, Ağva, Bayramoğlu ve Adalar olarak sıralanabilir. 

İstanbul'un Tekirdağ'a kadar uzanan sahil şeridindeki, Bııyiıkçekmece, Kumburgaz, Güzelce, Gümüşyaka ve diğer sahil semtleri popülaritelerini yitirmemiş yazlık alanlar olarak karşımıza çıkıyor. 

Sahil bölgesi olmasından dolayı Büyükçekmece ilçesinin ise nüfusu yazlan oldukça artıyor. Bu artışla canlanan sosyal yaşantı, merkezde bulunan tarihi kervansarayın yakınındaki Kültürpark'ta düzenlenen çeşitli etkinliklerle zenginleştiriliyor. 32 km'lik uzun bir kıyı şeridine sahip olan Marmara Ereğlisi'nin ise, 22 bine yaklaşan toplam nüfusu, yaz aylarında ortalama 100 binleri buluyor. 

Bölgede yapılan yazlık ev incelemelerinde en yüksek fiyatlar Silivri ve Kumburgaz'da karşımıza çıkarken, Gümüşyaka ve Marmara Ereğlisi'nde ise nispeten daha düşük seviyelere ulaştığı gözleniyor. Bu bölgelerde yazlıkların satış fiyatları, 100 bin ile 450 bin TL'ler arasında değişiyor. 

Hafta sonu kaçış bölgesi 

Marmara Bölgesi'nin kuzey doğusunda yer alan haftasonu kaçış bölgesi olarak da bilinen Şile ve Ağva'da manzaralı ve müstakil konutlar ağırlıklı yer alırken, bunların fiyatları 300 bin ile 500 bin TL'ler seviyesinde değişiyor. 

Devlete ait resmi kurum ve kuruluşlar başta olmak üzere, yarımada ve çevresinde inşa edilen tüm yapı ve alanlar; kamp, dinlenme tesisi ve yazlık mesken olarak inşa edilmiş yapılarıyla dikkat çeken Bayramoğlu, İstanbul'a en yakın tatil beldesi olma özelliğini sürdürüyor. 

Bayramoğlu, bir tatil beldesi olmasının yanı sıra, konumu gereği de çok stratejik bir öneme sahip. 

Belde, İstanbul'a 40 km uzaklığı ve doğası ile önemli bir yere sahip. Marmara Denizi'ne doğru uzanan yapısıyla yaz aylarında çekim merkezi olan Bayramoğlu, yaz aylarında İstanbul'dan, işinden uzak kalmak istemeyenler için güzel bir tatil beldesi. Bayramoğlu'na ilişkin gerçekleştirilen yazlık ev araştırmalarında Plaj Caddesi'nde ve çevresinde yer alan ve genellikle müstakil tipte olan konutların fiyatlarının 100 bin ile 350 bin TL arasında değiştiği belirtiliyor. 

Adalar revaçta 

İstanbul halkının en çok tercih ettikleri yazlık bölgelerden biri olan Adalar, özellikle yazları yoğun bir iç turizm hareketine sahne oluyor ve bu nedenle de nüfusu yaz mevsiminde önemli artış gösteriyor. Yazın nüfusun, kış mevsimine oranla 10 kata yakın arttığı, hafta sonlarındaki artışın ise daha da fazla olduğu söyleniyor. 

Adalar'da yer alan evler, daha çok yazlık olarak kullanılıyor. Yerleşik nüfusun bir bölümü İstanbul'da çalışırken vapurla günübirliğine kente gidip geliyor. 2010 yılı Adalar nüfus sayım istatistiklerine göre 14 bin 221 olan nüfus, yaz aylarında Nisan ve Mayıs'tan itibaren artarak, TenımuzAğustos aylarında Büyükada 30 bin (Sedefadası dahil), Heybeliada 20 bin, Burgazada 7 bin ve Kınalıada'da 15 bin olmak üzere, toplam 72 bine ulaşıyor. Günü birlik ziyaretçilerle bu sayı dönem dönem 150 bine yükseliyor. 

Adalarda evler daha çok kiralık olarak tercih edilirken müstakil ev fiyatları 550 bin dolar ile 1 milyon 500 bin dolar arasında değişiyor. Aylık kiraların m2 bedelleri ise 12 TL ile 100 TL arasında değişiyor. 

Mudanya- Ayvalık hattı 

Bursa ilinin genelindeki yazlık konutların yoğunlukta olduğu bölgeler arasında Mudanya ilçesi başta geliyor. Bunun yanı sıra Gemlik ilçesinin, Kumla, Fıstıklı, Narlı, Kapaklı beldeleri, yazlık amaçlı kullanılan konut stoğunun yoğunlukta olduğu bölgeler oluyor. 

Özellikle Balıkesir ilindeki Erdek, Ayvalık ve Edremit ilçeleri, yaz sezonunun kısa sürmesine rağmen, yazlık ev alımı için yüksek oranda tercih edilen bölgelerin başında geliyor. Bölge genelinde, Yalova ve Bursa illeri özelinde 2+1 ve 1 + 1 konut tipleri rağbet görürken, Balıkesir ve Çanakkale illerinde müstakil bahçeli konutlar tercih ediliyor. 

Bölgede, Yalova ilinin Çınarcık ve Armutlu ilçeleri, Bursa ilinin Mudanya ve Gemlik ilçeleri, Balıkesir ilinin Erdek, Ayvalık, Edremit ilçeleri ve Çanakkale ilinin, Bozcaada, Gökçeada, Ayvacık ilçeleri ön plana çıkıyor. Gemlik ilçesinde 2+1 tipinde ortalama 100 m2 büyüklüğünde daireler 70 bin ile 100 bin TL, Mudanya ilçesinde ortalama 100 m2 büyüklüğünde 2+1 tipinde daireler 100 bin ile 150 bin TL aralığında değişiyor. 

Balıkesir bölgesinin Edremit ilçesinde 3+1 tipinde ortalama 100 m2 büyüklüğündeki daireler 120-150 bin TL'den, 150-200 m2 büyüklüğündeki daireler 150-200 bin TL aralığında satılıyor Erdek ilçesinde, ortalama 100 m2 büyüklüğünde müstakil daireler 120-150 bin TL aralığında alıcı buluyor. 

Ayvalık ilçesi ise, genel olarak müstakil yapıların ve villaların yoğunlukta olduğu bir bölge olup, 185300 m2 büyüklüğünde değişen konutlar, 200 -400 bin TL aralığında fiyatlardan alıcı bulabiliyor. 

En ucuzu Çınarcık

 80'li yılların gözde yazlık mekanlarından biri olan Yalova'nın Çınarcık ilçesinde, 2+1 tipinde ortalama 80 m2 büyüklüğündeki daireler 40-80 bin TL aralığında el değiştiriyor. Armutlu ilçesinde ise 2+1 tipinde ortalama 90 m2 büyüklüğünde daireler 70-110 bin TL aralığında el değiştiriyor. 

Çanakkale'nin Bozcaada ve Gökçeada ilçesinde, stüdyodan 4+1 tipine kadar farklı tipteki dairelerin tercih edildiği, fiyat aralığının ise 50-400 bin TL aralığında olduğu görülüyor. 

Ayvacık ilçesinde ise daha çok müstakil yapıların ve villaların tercih edilerek, ortalama 150-300 m2 büyüklüğündeki konutlar 150-750 bin TL aralığında el değiştiriyor. 

Yapılan araştırmalarda, yazlık konut piyasasında genel olarak ikinci el konutların tercih edildiği görülmekle beraber, Gökçeada ve Bozcaada ilçelerinde sıfır konut projeleri de bulunuyor. 

Ege ve Akdeniz çok tercih ediliyor 

Türkiye genelini bölgesel olarak incelendiğimizde, Ege ve Akdeniz bölgelerinin ikincil konut açısından en çok tercih edilen bölgelerin başında geldiğini, Marmara bölgesinin bu iki bölgeyi takip etti görülüyor. 

Ege bölgesinde, yazlık konut kullanımı açısından en yoğun bölgeler Çeşme yarımadası, Ayvalık ve çevresi, Kuşadası, Didim ve Bodrum'dur. 

Türkiye'nin üçüncü büyük metropolü olan İzmir, tatil ve yazlık konut denildiğinde akla ilk gelen yerlerden. 

Denize yakınlıkları sebebiyle ikincil konutlarda tercih edilen Urla, Çeşme, Kuşadası ve Alaçatı'da öne çıkan projeler bulunuyor. 

ikincil konutların mimarisi incelendiğinde genelde dubleks veya tripleks tarzında müstakil konut olduğu görülüyor. Talebe bağlı olarak 600 m2'ye kadar çıkan müstakil konutların yanı sıra yoğun olarak tercih edilen 100-150 m2 aralığıııdaki konutlar da bulunuyor. 

Aynı zamanda ikincil konutlarda kullanım sıklığı düşünüldüğünde banyo ve duş alanları önemli hacimler olup, yatak odalarının daha geri planda kalması bekleniyor. Projelerde yeni kullanım hacimleri tercih edildiği için, en büyük alanlar salon, veranda, balkon ve bahçe alanları oluyor. İkincil konutlar, şehirdeki kapalılık ve gizlenmişlikten farklı olarak dışa dönük ve açık alanların yoğunlukta olduğu bir mimari öngörüde yapılıyor. 

İzmir'in gözdesi Çeşme 

Bölge bazında incelendiğinde  İzmir  ilinin ikincil konut olarak en gözde bölgelerinden olan Çeşme ilçesinde birçok ikincil konut projesi bulunuyor. Çeşme'de yeni inşaat olan yazlık konut fiyatları, taşınmazların konumu, denize olan yakınlığı, alan büyüklüğü, malzeme ve işçilik kalitesine bağlı olarak 2 bin 500 TL/m2 ile 6 bin 500 TL/m2 aralığında seyrediyor, Ege bölgesinin ikincil yazlık konut gözdelerinden olan Bodrum'da ise fiyatlar, taşınmazların konumu, denize olan yakınlığı, alan büyüklüğü, malzeme ve işçilik kalitesi, site konsepti, sunduğu hizmetlere bağlı olarak 4 bin 500 TL/m2 ile 12 bin TL/m2 aralığında değişiyor. Çeşme ve Bodrum bölgeleri prestijli birçok konut projesinin öne çıktığı ve fiyat aralığının ise oldukça fazla değişkenlik gösterdiği bölgeler olarak görülüyor. 

Kuşadası bölgesi ise daha mütevazi ve orta gelir grubuna hitap eden proje ve yazlık konutlara sahip olup, fiyat aralığı, taşınmazların konumu, denize olan yakınlığı, alan büyüklüğü, malzeme ve işçilik kalitesine bağlı olarak yaklaşık bin 500 TL/m2 ile 3 bin 500 TL/m2 aralığında değişiyor. 

Urla bölgesinde, yazlık amaçlı kullanımın az sayıda olduğu, daha çok müstakil ve devamlı ikamet edilen konut sitelerinin tercih edildiği, taşınmazların konumu, denize olan yakınlığı, alan büyüklüğü, malzeme ve işçilik kalitesi, site konsepti, sunduğu hizmetlere bağlı olarak bin 750 TL/m2 ile 4 bin TL/m2 aralığında değiştiği gözlemleniyor. 

Ege bölgesinde, Çeşme ve Bodrum, konut yatırımlarında en gözde bölgeler olarak öne çıkıyor. Prestijli firmaların yatırımlarına bu bölgelerde aktif olarak devam edeceği öngörülüyor. 

Antalya'nın ilçeleri öne çıkıyor 

Ekonomisi turizm ve tarıma dayalı Antalya'da ikincil konutlar, Ege ve Marmara bölgelerindeki gelişimin gerisinde kalarak, Antalya'nın belli bölgelerinde gelişim gösteriyor. Son yıllarda yabancılara satışlarla gündemde olan Antalya ilinde, şehrin batı tarafında Kaş-Kalkan bölgesi, şehrin doğusunda ise Alaııya-Manavgat-Belek bölgesi yazlık konutların en yoğun olarak göze çarptığı bölgeler oluyor. 

Yılın 300 gününü güneşli geçiren ve yıllık sıcaklık ortalaması 18 derece olan Antalya'ya ilgi her geçen yıl artıyor. 

Bölge genelindeki ikincil konut tiplerini incelediğimizde; Kaş-Kalkan bölgesinde tripleks, dubleks tipi ve inşaat kalitesi yüksek yapılar, Belek bölgesinde son yıllarda golf turizmcilerine yönelik inşa edilen villa tipi siteler, Manavgat-Alanya bölgesinde ise ağırlıklı olarak 15-20 yıl önce inşa edilmiş yerli yatırımcıların rağbet gösterdiği yazlık siteler yer alıyor. 

Konut tiplerini incelediğimizde Kaş-Kalkan bölgesinde villaların kullanım alanları 150-350 m2, Manavgat-Belek-Alanya bölgesinde ise 70-200 m2 arasında değişen yapılardan oluşuyor. Genel olarak bölge, hem yabancı uyruklu hem de yerli yatırımcılar tarafından tercih ediliyor. Bölge geneline baktığımızda, yabancı mülkiyetindeki yapılarda yaşamın daha uzun olduğunu, yerli yatırımcılar mülkiyetindeki konutlarda ise yaz dönemlerinde ikametgâh edilerek yaşamın daha kısa sürdüğünü görüyoruz. 

Yerli-yabancı ilgisi 

Antalya ve ilçelerinde faaliyet gösteren Karadeniz Emlak'tan Kamil Dedeoğlu, bölgenin hem yerli hem de yabancılar tarafından tercih edildiğini söylüyor. 

Dedeoğlu, "Antalya'nın yeni gelişim bölgelerinden olan Kepez ve Sütçüler bölgelerinde birinci el 3+1 daireler 100-130 bin TL arasında değişen fiyatlardan satılıyor. Orta ve alt gelir grubu daha hesaplı olan bu bölgelerden alım yaparken üst gelir grubu da tirajı yüksek bölgeleri tercih ediyorlar" diyor. 

Mersin ve Adana 

Gaziantep, Ankara, Kayseri, Hatay, Niğde, Kahramanmaraş, Adıyaman ve Osmaniye illerinden oluşan Çukurova Bölgesi'nde, halk yazları tatil yapmak için özellikle Mersin ve Adana'da bulunan sahil şeritlerini tercih ediyor. Mersin ilinde sahil ilçeleri olarak Anamur, Aydıncık, Bozyazı, Erdemli, Silifke ilçeleri tercih edilirken,  Adana  ilinde ise Karataş ve Yumurtalık ilçeleri öne çıkıyor. 

Tarsus ilçesi, Kulak köyü sınırlarında yeni hava alanı yapılması ve yeni hava alanına yakın konumda olan sahil şeritlerine turizm sektörü için devlet teşvikinin olması nedeniyle tatil köyleri merkezi yapılma projesi bulunuyor. Bu projenin uygulanması durumunda, bölgedeki tatil yeri eksikliklerinin giderileceği düşünülüyor. 

Mersin ilinde sözkonusu tatil ilçelerine bağlı Tece, Kargıpınar, Tömük, Arpaçbahşiş, Ayas, Kızkalesi, Naıiıkuyu, Susanoğlu beldelerinde konut fiyatları ortalama 800 TL/m2 ile bin 500 TL/m2 arasında değişiyor. Adana iline bağlı, sahil ilçeleri olan Yumurtalık ve Karataş ilçeleri ise ulaşımın kolay olması sebebiyle rağbet görüyor. 

Çukurova Bölgesel Havalimanı'nın tamamlanmasıyla Tarsus ve Karataş sahil hattının turizm açısından gelişeceği, Mersin ili sahil şeridinin öneminin artacağı, Yumurtalık ve Karataş sahil hattının Tarsus sahil şeridinden sonra gelişim göstereceği düşünülüyor.  

MORTGAGE Market/ EKONOMİST