Arsa payı neye göre dağıtılır?

Bağımsız bölümlere gelişigüzel şekilde taşınmazın toplam değerinin bölünmesi suretiyle ortaya çıkan değerin arsa payı olarak tahsisi hakkaniyete uygun değildir. Tapu da hisse dağılımı yapılırken ve Kat irtifakı kurulurken çok hassas olunmalı. Yapının şimdiki ve gelecekteki durumu göz önünde bulundurulmalı. Dükkan ve daireler şerefiye paylarına göre arsadan hisse almalı. Dubleks bir daire ile normal bir daire aynı arsa payına sahip olmamalı. Müteahhidin en çok dikkat etmesi hususlardan birisi de bu olmalıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapıların yıkılarak yeniden yapımı amaçlandı, ancak birçok binada maliklerin arsa paylarının hatalı olmasından dolayı dava yoluna gidiyorlar. Arsa paylarının gerçek değerlerini yansıtmadığı durumlarda, bağımsız bölüm maliki, arsa paylarının düzeltilmesi ve sorunun çözümü için dava yoluna gidebilir. Hatalı yapılmış bir hisse dağılımı varsa; Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Bu davanın açılması herhangi bir hak düşürücü süre ile de sınırlandırılmamıştır. Resmi senette imzası bulunan, projeyi ve proje müellifi tarafından bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarını bilen bir bağımsız bölüm malikinin, borçlar kanununun iradeyi ortadan kaldırıcı sebepler hariç, arsa payının düzeltilmesi talebinin, iyi niyetli olmaması nedeniyle reddi gerektiği uygulamada kabul edilmektedir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya Paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı kabul edilmekte ise de kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ile kuruluşunda bizzat hazır bulunup tapuda imzası olmayan kat maliklerinin yasanın hükmüne dayalı olarak arsa paylarındaki yanlışlığın düzeltilmesini mahkemeden isteyebilecekleri kabul edilmektedir. Deprem bölgelerinde yıkılan yüzlerce bina da bu durum kendini gösterdi. Aynı katta, aynı büyüklükte, şerefiyesi aynı olan dairelerde bile yanlış arsa payları olduğu ortaya çıktı.Yanlış hisse dağılımı daire veya dükkanın değerini birebir etkilemez. Ancak herhangi bir sebeple yapının yıkılması durumunda, arsada olan hisse payı önemli hale gelmektedir. İşin acemisi olanlar, bu işlemi yaparken konunun ve bölgenin uzmanlarından yardım alması en uygunudur.

İsa DEMİR/Flash Haber