Büyük konut sitelerinde arsa payına göre ortak giderler nasıl hesaplanır?

Ultima İnternational Eğitim ve Danışmanlık şirketinde Kalite ve Planlama Koordinatörü Zeynel Kayınova, büyük konut sitelerinde arsa payına göre ortak giderin nasıl hesaplanacağını kaleme aldı. İşte Zeynel Kayınova'nın o yazısı...

Apartman ve site yönetimi konularında gerek kat maliklerinin gerekse kiracıların sosyal medyada çok sordukları bir soru da hangi ortak giderlerin arsa payına göre ödeneceği ve bu ortak giderlerin arsa payına göre net hesaplamasının nasıl yapıldığıdır.          

Kat Mülkiyeti Kanunu 20nci maddesi “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” diye başlar ve devamla,    

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa (aidata) eşit olarak;               b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi (tapusunda yazan) arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür yazar.                                                             

KMK 20nci maddesi emredici bir hukuk kuralı değildir. Dolayısıyla kat maliklerinin bu kuralın aksine hüküm kurmaları her zaman mümkündür ve kat malikleri kendi aralarında bu kuralın aksine hüküm kurabilir ve kurdukları hükmü kat mülkiyeti kanununa uygun yazılı hale getirirlerse kurulan hüküm hukuken geçerli olacaktır.                   

Kat mülkiyeti kanunu 20nci maddesine göre eğer kat malikleri arasında kanunda yazıldığı şeklin dışında başka bir hüküm kurmamışsa yönetici ve yönetim kurulları kanunun 20nci maddesinin a ve b fıkralarında yazılan sonuçlar üzerinden hesaplama yapmak zorundadırlar. Yani b fıkrasında yazılan bütün giderler için hesaplama arsa payı oranı üzerinden yapılacaktır. Ancak kat maliklerinin kendi arasında genel giderlere katılım konusunda başka bir hüküm varsa (kat mülkiyeti kanununa uygun hüküm kurulmuş ve yazılı hale getirilmişse) durum o zaman değişecektir.                                                                                                                                                 

Kat malikleri arasında hukuki geçerliliği olan bir anlaşma (kurulan hüküm) genelde apartmanın veya sitenin tüm kat maliklerinin 5/4 çoğunlukla kabul ettikleri ve bulundukları ilin tapu müdürlüğüne tescili veya şerhi yapılmış Yönetim Planında belirlenen tarzda genel giderlerin ödeme hesaplamaları yapılmalıdır. Yönetim planında Kat mülkiyeti kanunu 20nci maddesinden değişik olarak, kat maliklerinin hangi giderlere eşit ve hangi giderlere arsa payı oranında katılacağı detaylı ve açıkça belirtilmelidir ve hesaplamanın hukuki olması için ortak gider hesaplaması (özellikle işletme projesi yapılırken) Yönetim Planında belirlenmiş hükümlere göre yapılmalıdır.