Büyük konut sitelerinde arsa payına göre ortak giderler nasıl hesaplanır?

Yönetim planında belirlenmiş açık hükümlere göre arsa payı oranına göre hesaplanacak ortak giderin net hesaplama işlemi (hukuki ve matematik olarak) nasıl yapılır konusunu da açıklamakta fayda vardır. Bu hesaplamanın net olarak yapılabilmesi için apartman yöneticisinin veya site yönetim kurullarının elinde olması gereken ve hesaplamalara temel olacak belgeler tapu müdürlüğünden alınmış tüm kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin arsa payı oranlarını gösteren listenin ellerinde bulundurulmasıdır. Şayet bu liste gerek apartman yöneticisinde gerekse site yönetim kurullarında yok ise arsa payı hesaplaması sağlıklı, net (ve hukuka uygun) yapılamaz. Ayrıca hesaplamalarda yönetim planında yazılan yönetim tarzı da hesaplama usulü açısından önemlidir. Büyük site tek parsel üzerinde de kurulabilir veya paydası değişik birkaç parselden de meydana gelen ada yönetimi veya toplu yapı yönetim tarzı da olabilir.          

Her iki halde de hesaplamalar burada belirtilen net matematik hesaplama usulüne göre yapılmalıdır.                     Net hesaplamanın hukuki temeli kat mülkiyeti kanununun 4ncü maddesi ve 67nci maddesinde yapılan açıklamalara göre gidere katılımı gösteren 20nci ve 72nci maddelerdir.  Gerek tek parsel yönetimi, gerekse tek parsel üzerinde kurulmuş ada yönetiminde hesaplamalar parsel üzerindeki bağımsız bölümlerin arsa paydası aynı olduğu için hesaplama işlemi kolaydır. Değişik paydası olan birkaç parselden meydana gelmiş bir ada yönetiminde hesaplamanın net yapılması açısından hukuki temel dayanak olarak T.C İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim dalınca hazırlanmış “Kat Mülkiyeti Kanunundaki Yeni Düzenlemeler Yüksek Lisans Tezi” temel alınmıştır. Bu tezde açıklandığı şekilde “Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapılarda arsa payı üzerinden ödenmesi gereken ortak giderlerde farklı parsellerdeki kat malikleri arasındaki paylaşım hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu bir hüküm getirmemiştir. Bu durumda, çeşitli parsellerdeki farklı arsa payı oranları için ortak bir payda bulunmalı, münferit parseldeki arsa paylarını oranlayarak ortak giderlere katılma payı belirlenmelidir. Ancak çeşitli parsellerdeki bağımsız bölüm sayıları farklı olacağından, ortak giderleri yasal paylaşma şekli adaletsizliklere yol açabilir. Bu adaletsizliği ortadan kaldırmak için toplu yapılarda yönetim planında genel giderlere katılmanın özel olarak düzenlenmesi gerekmektedir. Bu düzenleme yapılmışsa kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisleri üzerinde kullanma hakkından vazgeçerek veya bu ortak alanların başka bir parselde bulunduğunu veya bağımsız bölümlerin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek toplu yapı ortak gider katılma payını ödemekten kaçınamazlar.” Yorumu kat mülkiyeti hukukuna ve matematik hesaplamaya uygundur.