Avcılar'da 15.5 milyon TL'ye icradan satılık fabrika ve arsa!

Küçükçekmece 1. İcra Dairesi, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mahallesi'nde bulunan fabrika ve arsasını 15 milyon 510 bin 703 TL'ye satıyor. Gayrimenkulün ihalesi 22 Aralık 202 günü gerçekleşecek. 

T.C. KÜÇÜKÇEKMECE 1. İCRA DAİRESİ TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI

Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :

1 NO'LU TAŞINMAZIN

Özellikleri : Söz konusu 2039 ve 2040 parsel ve üzerindeki fabrika mütemmim cüzleriyle birlikte satılacaktır.

KIYMET TAKDİRİ KARARI VERİLEN MAHKEME DOSYASI BİLİRKİŞİ KÖK RAPORDA TAŞINMAZIN HALİ HAZIR DURUMU:
a) Tapunun ‘’İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mah. Bağlık mevkii 2039 parsel’’ kayıtlı taşınmazı olup adres olarak ‘’ Avcılar ilçesi Firüzköy mah. Mezarlık üstü caddesi no:9’’ Ekber Mutfak Gereçleri San. Tic. Ltd. Şti. adresinde yer almaktadır. Yerinde yapılan incelemede ve dosyada bulunan ilgili belediyeye ait belgelerdeki incelemelerde ana taşınmaz arsa üzerinde yapılan binanın yapı tarzı çelik karkas olup, inşaat nizamı bitişik nizam, tek kattan (zemin kat) oluşmaktadır. Bina mezarlık üstü caddesinden cephe almaktadır. Bina imalathane amaçlı kullanılmakta olup komşu parseldeki bina (2040 parsel) ile arasında kalan duvarın bir kısmı fiili olarak kaldırılarak, bir kiriş ile bağlantı sağlanmıştır. 2039 ve 2040 parsel arasındaki binalar ile birlikte Ekber Mutfak Gereçleri San. Tic. Ltd. Şti. olarak görev yapmaktadır. Bu nedenle 2039 parsel üzerinde bulunan tek katlı binanın giriş kapısı 2040 parselin önünde kalan boş bir alandan sağlanmaktadır. Binanın dış kapısı araba girişine müsait otomatik panjurlu bir kapıdır. Söz konusu bina ile ilgili belediyenin imar işleri dosyasında 1983 yılı öncesi inşa edildiği, bina 2981 yasa kapsamında tanzim edilen yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu görülmüştür. Anılan binanın yerinde yapılan ölçümde takriben brüt alanı 1500 metrekare civarındadır. Bina ruhsatsız olarak 850 metrekare civarında büyütülmüştür. Binanın, çelik çatıda üst makas yüksekliği 6,5 m. yan makas yüksekliği 5 m. dir. Bina zemini beton kaplı, çatısı çelik makas üstü sandviç paneldir.

b) Tapunun ‘’İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mah. Bağlık mevkii 2040 parsel’’ kayıtlı taşınmazı olup adres olarak ‘’Avcılar ilçesi Firüzköy mah. Mezarlık üstü caddesi no:11’’ Ekber Mutfak Gereçleri San. Tic. Ltd. Şti. adresinde yer almaktadır. Yerinde yapılan incelemede Ana taşınmaz, kargir fabrikanın yapı tarzı betonarme karkas olup, inşaat nizamı bitişik nizam, kısmi bodrum, kat + zemin kat + 3 normal kat + çatı kattan (tam kat halinde imal edilmiştir.) oluşmakta ve yan bahçesinde eklenti tek katlı bir bina vardır. Bina mezarlık üstü caddesinden cephe almaktadır. Komşu parseldeki bina ile arasında kalan duvarın bir kısmı fiili olarak kaldırılarak bir giriş bağlantı sağlanmıştır. 2039 parsel ve 2040 parsel üzerinde binalar ile birlikte ‘’ Ekber Mutfak Gereçleri San. Tic. Ltd. Şti.’’ fabrikası olarak faaliyet yapmaktadır.

Avcılar Belediye Başkanlığı – İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 09.11.2018 tarihli yazı ekinde 2040 sayılı parsele ait elektrik mimari projenin sunulduğu belirtilmiştir. Bu parselde bodrum (sığınak art depo), zemin kat 736,00 metrekare ve 1. Normal kat 766,00 metrekareden oluşan toplam inşaat alanı 1502,00 metrekare olan yapı bulunmaktadır. Yerinde yapılan incelemede ise dava konusu parsel üzerinde ‘’bodrum + giriş + 3 normal kat + çatı arası katı’’ olan bina olduğu tespit edilmiştir. Yine bina arka ve yan cephelerde yaklaşık 5 m. genişliğinde eklentiler / prefabrik yapı yapıldığı tespit edilmiştir. Zemin kat yüksekliği yerinde yapılan incelemede 5.65 m. dir. Söz konusu 6 katlı binada idari kısım ve fabrika kısımları mevcuttur. Binanın ön cephesi BTP’ li olup ana giriş kapısı demir doğramadır. Binada iki adet yük asansörü vardır. Binada idare kısım ve fabrika kısmı bulunmaktadır. Her katta wc ler ve banyolar mevcut olup zeminleri ve duvarları fayans kaplıdır. Binanın katlar arasındaki merpenleri dökme mozaiktir.
Belediye İşlem Dosyasında: Toplamda 2.040 metrekare alanda kısmi bodrum kat + zemin kat + 1 normal kat olarak düzenlenmiş 94/1875 sayılı onaylı mimari proje 20.05.1994 tarihli yapı ruhsatı 24.11.1995 muayene tarihli yapı kullanma izin belgesi, ruhsatsız yapılan 2,3. katlar ve çatı katı ve yan eklenti için düzenlenmiş 05.03.2014 tarihli yapı tadil tutanağı, belediye encümenince düzenlenmiş yıkım ve para cezası kararları görülmüştür. Ruhsatsız yapılan kısımların toplamı 3195 metrekaredir. Binanın 2.040 metrekare ruhsatlı alanı ve 3.195 metrekare ruhsatsız alanı ile birlikte 5.235 metrekaredir. Yukarıdaki belediye işlem dosyası belgeleri Küçükçekmece 1.icra müdürlüğü 2017/437 Talimat dosyasında mevcuttur.
MAKİNE DEĞERLEMESİ:
1.FABRİKADA BULUNAN MAKİNELER YÖNÜNDEN YAPILAN İNCELEME:
• İstanbul Sanayi Odası (İSO)’nın 14.03.2016 tarihli 2016/598 numaralı kapasite raporunda kayıtları,
• Dosyada bulunan kayıtlarda 29.11.2017 tarihinde bilirkişi heyeti tarafından tespit edilen makine ve teçhizatlar,
• 18.12.2017 tarihinde Küçükçekmece 3.icra müdürlüğüne verilen bilirkişi raporundaki makine ve teçhizatlar olarak firmanın makine ve teçhizatları 3 farklı tarihte kayıt altına alınmıştır. Bu raporlardaki makine ve teçhizatlar fabrikada yoktur.
Yapılan İncelemede fabrika yetkilisi tarafından "farklı tarihlerdeki haciz işlemleri neticesinde yediemin deposuna gönderilmiş olduğu’’ beyan edilmiştir.
Bu nedenle haciz işlemi ile yediemin deposuna gönderilmiş olduğu beyan edilen makinelere değerleme yapılamamıştır. Fabrika içerisinde görülen 3 adet makineye değerleme yapılmıştır. Bu makineler aşağıdaki gibidir.
S.N DEMİRBAŞ TUTAR
1 İntersonik marka yıkama-kurutma makinası (Buhar tankı ile beraber) 60.000,00 TL.
2 Hidrolik Pres (20 ton taban düzeltme) 8.000,00 TL.
3 Daire demir kesme testeresi 2.000,00 TL.
TOPLAM 70.000,00 TL.
2.MÜTEMMİM CÜZLER YÖNÜNDEN YAPILAN İNCELEME:
Doğalgaz tesisatı ve doğalgaz yatırım bedeli, seksiyonel kapı, ısıtma sistemi ve aksesuarları, 3.000 kg kaldırma kapasiteli merd hidrolik asansör, 1.000 kg kaldırma kapasiteli Marmara asansör, siklon hava temizleme üniteleri ve havalandırma tesisatı, yangın tesisatı (yangın sistemi pompaları, vanalar, borulama tesisatı, yangın dolapları, dahil) , sıhhi tesisat (pis su, temiz su boru bağlantıları) basınçlı hava tesisatı (vidalı hava kompresörü, hava kurutucusu, basınçlı hava tankı, filtre), 7 ton kapasiteli hareketli vinç ve üniteleri fabrikadaki mütemmim cüzler olarak değerlendirilmiştir.
DEMİRBAŞ TUTAR
1 Doğalgaz tesisatı ve doğalgaz yatırım bedeli 100.000,00 TL.
2-Seksiyonel kapı (2 adet kapı toplam 30 metrekare), *100euro/1metrekare, 3.600euro+kdv., (1euro=3.90 TL.+montaj) 15.000,00 TL.
3-Isıtma sistemi ve aksesuarları 53.500,00 TL.
4-3.000 kg kaldırma kapasiteli merd hidrolik asansör 20.000 euro + kdv. (1 euro =3.90 TL.) 92.000,00 TL.
5-1.000 kg kaldırma kapasiteli marmara asansör 10.000 euro + kdv. 46.000,00 TL
6-Siklon hava temizleme üniteleri ve havalandırma tesisatı 175.000,00 TL.
7-Yangın tesisatı (yangın sistemi pompaları, vanalar, borulama tesisatı, yangın dolapları, dahil) 85.000,00 TL.
8-Sıhhi tesisat (pis su, temiz su boru bağlantıları) 40.000,00 TL.
9-Basınçlı hava tesisatı (vidalı hava kompresörü, hava kurutucusu, basınçlı hava tankı, filtre) 50.000,00 TL.
10-7 ton kapasiteli hareketli vinç ve üniteleri 72.000,00 TL.
TOPLAM 728.500,00 TL.
Tabloda listelenen şekilde bulunan mütemmim cüz olan demirbaşlar mekanik tesisat yönünden tespit edilmiştir.
B)ELEKTRİK TESİSATI VE DEĞERLEMESİ YÖNÜNDEN YAPILAN İNCELEME:
Elektrik mühendisliği yönünden elektrik tesisatlarının değerlendirmeleri.
DEĞERLENDİRME ve TESPİTLER
Mahallinde yapılan incelemelerde;
Ana ve Tali Dağıtım Panoları
•Ana pano ve aksesuarları yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 15.000 TL - yüzde 25 =11.250 TL.
•2 ad. tali pano ve aksesuarları yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 2x14.000 TL - yüzde 25 =21.000 TL.
•1 ad. tali pano ve aksesuarları yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 10.000 TL - yüzde 25 =7.500 TL.
•Dağıtım panosu ve aksesuarları yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 6.000 TL - yüzde 25 =4.500 TL.
•Kompanzasyon panosu, yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 8.000 TL - yüzde 25 =6.000 TL
Diğer Elektrik Aksamları
•Kablo tavaları yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 7.500 TL - yüzde 25 =5.625 TL.
•Bina genelinde aydınlatma tesisatları aydınlatma armatürleri fiş priz anahtarlar yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 10.000 TL - yüzde 25 =7.500TL.
•Muhtelif güç kabloları yüzde 25 yıpranma düşüldükten sonra 15.000 TL - yüzde 25 =11.250 TL.
Elektrik tesisatlarının yıpranma payı düşüldükten sonra yaklaşık toplam değeri 74.625 TL
C)TAŞINMAZIN DEĞERLEMESİ:
Konu taşınmazın imar durumu yeri, yöresi, mevki, ulaşım kolaylıkları, fabrikalar ve imalathaneler bölgesinde bulunması, alt üst yapı sorunu çözülmüş bir bölgede yer alması, bölgede gerçekleşen rayiç alım satım değerleri, paranın satın alma gücü, rayiç değerler, bu çevrede taşınmaza olan talep, gayrimenkulün yaptığı prim göz önüne alındığında 2039 parsel üzerindeki bina değeri, çevre ve şehircilik bakanlığı 2.sınıf yapılar B gurubu 2017 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri ile yapı inşaat seviyesi, yapı aşınma payı dikkate alınmıştır. 2040 parsel üzerindeki bina değeri çevre ve şehircilik bakanlığının 3.sınıf yapılar B grubu 2017 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri ile yapı inşaat seviyesi, yapı aşınma payı dikkate alınmıştır.
a.)“ Bağlar mevkii firuzköy mahallesi mezarlık üstü caddesi no:9-11’’ adresinde bulunan ‘’1600 metrekare alanlı2039 numaralı parselin’’ malik “ Ekber Mutfak Gereçleri San. Tic. Ltd. Şti.” adına kayıtlı taşınmazın değeri:
Lokal bölgedeki emsal ortalama birim metrekare değeri=3.500 TL/metrekare (Şubat 2017 değeri)
Yapı yıpranma değeri 1-0,32=0,68
Çevre ve şehircilik bakanlığı, 2.sınıf B grubu yapılar 2017 yılı yapı birim maliyeti = 419.00 TL/metrekare
Arsa Değeri 1.600 metrekare x 3.500,00 TL/metrekare =5.600.000,00 TL.
Yapı Net Değeri: 1.500 metrekare x 419,00 TL/metrekare x 0,68 = 427.380,00 TL.
Yapı Net Değeri: = 427.380,00 TL.
Yapılı Taşınmazın Değeri (Arsa Değeri + Bina Değeri) :
5.600.000,00 TL+427.380,00 TL=6.027.380,00 TL ( altı milyon yirmi yedi bin üç yüz seksen Türk Lirası) olarak tespit edilmiştir.
b.) Malik ‘’Ekber Mutfak Gereçleri San. Tic. Ltd. Şti.” adına kayıtlı “Bağlar mevkii firuzköy mahallesi mezarlık üstü caddesi no:9-11” adresinde bulunan “ 1.520 metrekare alanlı 2040 numaralı parselin’’ deki kâgir fabrika ana taşınmaz nitelikli taşınmazın değeri:
Lokal bölgedeki emsal ortalama birim metrekare değeri =3.500 TL/metrekare (Şubat 2017 değeri)
Yapı yıpranma değeri 1-0,25=0,75
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 3.sınıf B grubu yapılar 2017 yılı yapı birim maliyeti = 838,00 TL/metrekare
Arsa Değeri : 1,520 metrekare x 3.500,00 TL/metrekare =5.320.000,00 TL
Yapı Net Değeri : 5.235 metrekare x 838.00 TL/metrekare x 0,75 = 3.290.198,00 TL
Yapı Net Değeri = 3.290.198,00 TL
Yapılı Taşınmazın Değeri (Arsa Değeri + Bina Değeri ) :
5.320.000,00 TL + 3.290.198,00 TL = 8.610.198,00 TL ( sekiz milyon altı yüz on bin yüz doksan sekiz Türk Lirası) Tespit edilmiştir.
2039 ve 2040 numaralı parseller ekonomik bütünlük teşkil etmekte olup birlikte kullanıldığı görülmüştür. Bu sebeple 2039 ve 2040 numaralı parseller için müştereken toplam değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.
SONUÇ ve KANAAT:
• Makine değerlemesi başlığı altında hesaplanan değer:
Fabrika yetkilisi tarafından “ yukarıda listelenen haciz işlemi ile 27.07.2018 tarihinde yediemin deposuna gönderilmiş olduğu” beyan edilmiş ve konu tespit işleminin yapıldığı adreste makineler bulunmadığı için makine değerlemesi yapılamamıştır.
i)MÜTEMMİM CÜZLER YÖNÜNDEN YAPILAN İNCELEME :728.500,00 TL
(yedi yüz yirmi sekiz bin beş yüz Türk Lirası)
ii)FABRİKA İÇERİSİNDE GÖRÜLEN 3 ADET MAKİNENİN DEĞERLEMESİ : 70.000,00 TL
(yetmiş bin Türk Lirası)
• Elektrik Tesisatı Değerlemesi Başlığı Altında Hesaplanan Değer:
ELEKTRİK TESİSATLARININ YIPRANMA PAYI DÜŞÜLDÜKTEN SONRA YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ :74.625,00 TL
(yetmiş dört bin altı yüz yirmi beş Türk Lirası)
•2039 ve 2040 numaralı parsellerdeki yapılı taşınmazların değerlemesi başlığı altında hesaplanan değer:
2039 ve 2040 numaralı parseller ekonomik bütünlükteşkil etmekte olup birlikte kullanıldığı görülmüştür. Bu sebeple 2039 ve 2040 numaralı parseller için müştereken toplam değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.
Yapılı Taşınmazın Değeri : Arsa Değeri + Bina Değeri
2039 numaralı parseldeki yapılı taşınmazın değeri : 6.027.380,00 TL ( altı milyon yirmi yedi bin üç yüz seksen Türk Lirası)
2040 numaralı parseldeki yapılı taşınmazın değeri : 8.610.198,00 TL ( sekiz milyon altı yüz on bin yüz doksan sekiz Türk Lirası) tespit edilmiştir.
Yapılı Taşınmazların Değeri: 6.027.380,00 TL + 8.610.198,00 TL = 14.637.578,00 TL ( on dört milyon altı yüz otuz yedi bin beş yüz yetmiş sekiz Türk Lirası)
EK RAPORDA İSE:
2039 ve 2040 parsel ekonomik bütünlük teşkil etmekte olup birlikte kullanıldığı ve tüm delil ve değerlendirmelerin kök rapordaki gibidir. Dediği görülmüştür.
Yüzölçümü : 1.600+1.520= 3.120 metrekare
Arsa Payı : TAM
İmar Durumu : Avcılar belediye başkanlığı imar ve şehircilik müdürlüğünün 22.02.2017 tarih 68097862-754-E1657-6686 sayılı yazısında Avcılar İlçesi Firüzköy Mah. 8 pafta 2039 ve 2040 parsel sayılı yerler 27.02.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli üniversite Mah. Ve Firüzköy bulvarına cepheli alanlarda Firüzköy Mahallesinde kalan bölüme ait 3. Etap uygulama imar planında kısmen emsal=1.75 yapılaşma şartlarında (T+H) alanında kısmen de park alanında kalmakta olduğu bildirilmiştir.
Kıymeti : 15.510.703,00 TL
KDV Oranı : Yüzde 18
Kaydındaki Şerhler : TEK lehine 1995 tarihli 99 yıllık kira şerhi, ipotek ve hacizler mevcuttur.
1. Satış Günü : 22/12/2020 günü 10:00 - 10:05 arası
2. Satış Günü : 19/01/2021 günü 10:00 - 10:05 arası
Satış Yeri : Tevfikbey Mah. Halkalı Cad. No:146 G71 İhale Odası Küçükçekmece/İstanbul

Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanınyirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin yüzde 50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşincigünden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin yüzde 50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamınıve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin yüzde 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ileteslim masraflarıalıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2017/437 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.09/11/2020