AVM'lerde mülk sahibinin ve kiracının hakları!

Kovid-19 salgını, 2018’deki kur şokundan sonra AVM'lere ikinci darbeyi yaşattı. Salgın sebebiyle AVM’lerin ziyaretçi sayısı da ciroları da yaklaşık yarı yarıya düştü, kiralarda ödeme sorunları başladı. AVM’lerin bir kısmı kiracılarına ve markalara kolaylıklar sağladı; kira indirimi ve kira erteleme uygulamaları başlatıldı. Bazı AVM’ler aynı esnekliği gösteremedi, bu sebeple kiracılar da kiralayanlar da zorda kaldı.

Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım, bugünkü köşesinde AVM'leri, AVM'lerdeki yatırım ortamını vemülk sahibi-kiracı haklarını kaleme aldı. 

İşte Abdurrahman Yıldırım'ın 'Türkiye’de iş yapma hikayesi' başlıklı yazısı...

Türkiye’de AVM yatırımı yapmak 2018 yılına kadar cazipti. Yerli ve yabancı yatırımcılar şehirlerin gözde merkezlerinde ardı ardına AVM kurdular. Alış-veriş merkezi sayısı 440’a kadar ulaştı. Avrupa’nın en canlı AVM pazarına sahip ülkelerinden biri haline geldik.

-Peki nasıl yapıldı bu kadar AVM yatırımı? Elbette az öz kaynak ve çok borçla. Borçların çoğu da dövizle.

-Çünkü 2013 yılına kadar sermaye hareketlerinin etkisiyle döviz kurları enflasyonun altında seyrediyordu. TL güçlü, döviz kuru zayıftı. Döviz üzerinden hem düşük faizle hem uzun vadeli borçlanmak mümkündü.

-Yatırımcıların hatırı sayılır bölümü yabancı olunca AVM’lerin finansmanı kurla, fizibilitesi dövizle yapıldı. Maliyetler dövizle olunca AVM’ler kiralaması da dövizle yapılmaya başlandı. Kurun yavaş gittiği dönemlerde dövizle kira ödemek kiracıların da işine geldi.

İLK DARBE KİRADA DÖVİZDEN TL’YE GEÇİŞ

-Böylece kurulup gelişen alış-veriş merkezleri düzeni 2018’deki kur şokuyla ilk kez çarpıldı. Perakendeci kiracılar durgunlukla mücadele ederken sıçrayan döviz kuru üzerinden kira ödemelerinde zorlanmaya başladılar.

-Şikayetler artınca dolarizasyonla mücadele çerçevesinde Ekim 2018’de dövizle kira ödeme yasakladı ve TL’ye geçiş zorunlu hale getirildi.

-AVM yatırımcıları ilk büyük darbeyi kirada dövizden TL’ye geçişle yedi. Hesap kitap, borçlanma ve yatırım dövizle iken, bir gecede gelirler ve kira sözleşmeleri TL’ye döndü. Yatırımcılar dövizde açık pozisyona düştü. Kullanılan kredilerin yükü kur artışı kaynaklı yaklaşık dörtte bir düzeyinde arttı.

İKİNCİ DARBE SALGINLA GELDİ

-2019 yılı karışık geçti, durgun başladı, canlılık sonda yakalandı, 2020’nin ilk çeyreğinde de sürdü.

-İşler düzelme yoluna girmişken Mart ayında Covid-19 patladı. Bu kez AVM’ler karantina çerçevesinde kapandı.

-Geçen yıl AVM’lerin ziyaretçi sayısı da ciroları da yaklaşık yarı yarıya düştü. TL’ye döndürülen kiralar ödenememeye başladı. Hatta AVM’lerin bir kısmı kiracılarına ve markalara kolaylık gösterdi. Aylarca kira almayanlar oldu.

-Ancak sahipliği yabancı olan bazı AVM’ler aynı esnekliği gösteremedi. Çünkü sahipler uluslararası yatırım fonlarıydı. Kiracılar da zorda kaldı, kiralayanlar da.

-AVM yatırımcıları için ikinci ve daha büyük darbe salgınla gelmiş oldu.

MÜLK SAHİBİNİN HAKKI VE KİRACI HAKKI

-AVM yatırımlarını sıkıntıya sokan üçüncü gelişme ise Türk Borçlar Kanunu’nun 2012’den beri ertelenen ticari kiralamayla ilgili maddelerinin Temmuz 2020’de yürürlüğe girmesiydi.

-Ertelemenin gerekçesi yeni bir düzenleme yapmaktı. Yapılamadı ve ertelenen maddeler salgın ortamında aynen yürürlüğe girdi.

-Kanun ticari kiracılar ile konut kiracılarını aynı kategoriye koyuyor ve eşitliyor. Ticari kiracıları da konut kiracıları gibi koruyor, hatta kira devri ile ayrıcalık da tanıyor.

-Kiralayan ile kiracı arasında farklı bir sözleşme yapılmasını önlüyor. Bunu yaparken ve zorunlu kira devri ile de mülkiyet haklarını ihlal ediyor.

-Çünkü kiracı isterse kiraladığı iş yerini bir başkasına devredebiliyor. Kiralayan da buna haklı bir nedeni yoksa yazılı izin vermek zorunda.

-Yani mülkünü satın almana gerek yok, bir kere kiraladın mı, ondan sonra kiranı devret dur ve bu devirlerde yerine göre hava parası bile al.

-Kiralanan işyerini kiracıdan devir alan yeni kiracı ya farklı bir iş yaparsa ne olacak? Elbette alış-veriş merkezinin bütün düzeni ve dizaynı bozulacak.

-Sadece kiralayana ve mülkiyet haklarına değil, AVM’lerin işleyiş tarzına, çeşitliliğine ve diğer kiracıların çıkarına ters bir durum ortaya çıkabilir.

Kısaca AVM sektöründe yatırım ortamı üç koldan bozulmuş durumda.

YABANCILAR ÇEKİLİRSE

-Bütün bunların sonucu ve bizimle ilişkisi ne?

Arka arkaya gelen üç büyük darbe sonucu sıkışan ve mevcut durumda kar edemeyen yabancı AVM yatırımcıları çekilebilir. Nasıl olsa koydukları paraları şimdiye kadar geri çıkardılar.

-15 milyar dolarlık borcun çoğu Türk bankalarına ait. AVM’ler de Türkiye’de. Borç ödenemediğinde yapılacaklar belli, bankalar bir kısım AVM’ye el koyar, olur biter.

-Nasıl ki Türk Telekom’da bir özelleştirme hikayesi yaşandıysa onun bir benzeri olabilir. Aslında öykü aynıdır, Türkiye’de iş yapma hikayesidir.

AVM'ler için kritik süreç!