Bağdat, İstiklal ve Abdi İpekçi Caddeleri dönüşüm yaşıyor!

Para Dergisi'nden Okhan Şentürk'ün haberine göre; İstanbul’un prestijli caddeleri olarak bilinen Bağdat, İstiklal ve Abdi İpekçi son yıllarda ciddi bir dönüşüm yaşıyor.

Bir zamanlar emlak fiyatları ''uçmuş" olarak nitelenen İstanbul’un prestijli caddeleri için fiyatlar geçtiğimiz yıllarda önce durakladı ardından da düşüşe geçti.

Bir zamanlar emlak fiyatlarının yüksekliği ile anılan İstanbul'un dört büyük alışveriş caddesi dönüşüm yaşıyor. Bağdat, İstiklal ve Abdi İpekçi Caddelerinde fiyatlar eskisine göre daha makul. Marka karmalarında da ciddi bir değişim var...

Abdi İpekçi Caddesi

Onların diğer ismi prestij

Bu değişim her üçünde faaliyet gösteren firmalara da yansıdı ve özellikle İstiklal ve Bağdat Caddelerimin adeta marka karması değişti. Bu durum, gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu'nda da açıkça görülüyor.

Rapora göre, 2017'de yaya trafiği önceki yıla kıyasla İstiklal Caddesi'nde yüzde 11, Bağdat Caddesi'nde de yüzde 27 düştü. Lüks markalara ev sahipliği yapan Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi'nde geçen yıl kentsel yenileme çalışmaları ve boşluk oranlarının artması nedeniyle Nişantaşı bölgesinin genelinde yaya trafiği hafta içi 2016'ya göre yüzde 19 düşerken, ara ve arka sokaklarda artan restoran ve kafelerle ziyaretçi sayısı hafta sonu ise yüzde 12 arttı.

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, ana cadde pazarı, döviz kurundaki dalgalanma perakendedeki büyümenin yavaşlaması ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında ana cadde pazarının bir süre daha kırılgan olmayı sürdüreceğini ifade ederek, "Buna rağmen Bağdat Caddesi'nin umut vadederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz" dedi.

Dönüşüm Cadde'yi etkiledi

Bağdat Caddesi

Bağdat Caddesi'nde 2016'da 27 adet olan kentsel yenileme proje sayısı geçen yıl itibarıyla 41'e ulaştı. Artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmasıyla birlikte ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi düşüş oldu. Cadde’de 2016'da boş olan 42 mağazanın yüzde 50'si son bir yıl içerisinde kiralandı.

Toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin 26'sını yeni girişler oluşturdu. Açılması beklenen global markalar ile kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite nedeniyle düşmeye devam etmesi sonucu Bağdat Caddesi'nin daha hızlı toparlanması bekleniyor.

Fiyatlar nereden nereye geldi?

TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Bağdat Caddesi'nin Bostancı-Suadiye hattında 2016'da 10-13 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017'de 8-10 bin TL'ye, 2016 yılında 35-45 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017'de 28-35 TL arasına geriledi. Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016 yılında 23-32 bin dolar/m2 iken 2017'de 20-28 bin dolar/m2'ye indi.

Suadiye-Caddebostan hattında 2016'da 14-18 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017'de 11-14 bin TL'ye, 2016'da 47-60 TL m2/ay konut kiraları 2017'de 37-47 TL arasına indi. Aynı hattaki işyeri fiyatları 2016'da 27-34 bin dolar/m2 iken 2017'de 24-30 bin dolar/m2'ye geriledi.

Caddebostan-Kızıltoprak hattında ise, 2016'da 12-15 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017'de 10-13 bin TL'ye, 2016 yılında 42-52 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017 yılında 35-45 TL seviyesine geriledi. Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016'da 20-28 bin dolar/m2 iken 2017'de 18-26 bin dolar/ m2'ye düştü.

İstiklal’deki gayrimenkul hareketi

Beyoğlu İstiklal Caddesi

Her geçen yıl farklılaşan yüzü, 2013 ve 2016 seneleri sonrası artan güvenlik endişesi, nostaljik tramvayın 2017 Ocak ayı itibariyle bakıma alınması gibi nedenler Beyoğlu İstiklal Caddesi'ndeki yaya trafiğini etkilerken, bu olumsuz manzara Cadde'nin perakende yapısında önemli değişimlere neden oldu.

Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu'na göre, İstiklal, ana caddeler içerisinde halen en kalabalık cadde olmasına rağmen özellikle artan kentsel yenileme ve yol çalışmaları nedeniyle 2017'de hem hafta içi hem de hafta sonunda yaya trafiğinde yüzde 11 oranında düşüş yaşadı.

2017 itibariyle hazır giyim mağaza sayılarında azalma gözlemlenen İstiklal Caddesi'nde, özellikle aksesuar ve kozmetik markalarında artış olduğu kaydedildi. Caddede önemli değişikliklerden biri de yeme-içme sektörüne doğru kayan ilgi. 2016 yılındaki boş olan 23 mağazanın, 2017 itibariyle ancak 12'sinini kiralanabildiği İstiklal'de bu mağazalardan beşi yeme-içme firmalarına yapıldı.

Şu an yenileme sürecinde olan, tarihi pasajların (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa Pasajı, Hazzopulo Pasajı) önümüzdeki dönemde devreye girmesi ile birlikte İstiklal Caddesi'nin perakende konseptinde de bir hareketlenme yaşanacağı vurgulanıyor.

Öte yandan, istiklal Caddesi'ndeki gayrimenkul hareketi, dükkanların lokasyonu itibariyle iki bölgede inceleniyor. Birinci bölge Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi'nin bulunduğu bölge. İkinci bölge ise Galatasaray Lisesi'nden Tünel'e doğru olan bölge. Taksim Meydanı'ndan Tünele doğru gittikçe dükkan kiralarının gerilediği görülüyor. Dolar üzerinden kiralanan ve genellikle kur sabitlemesi yapılmayan dükkanlarda birinci bölgede kiraların aylık metrekarede 115-250 dolar civarlarında olduğu görülürken ikinci bölgede kiralar aylık metrekarede 40 dolara kadar düşüyor.

Nişantaşı'nda kiralama hacmi

Cushman & Wakefield'in raporuna göre, Nişantaşı'nda toplam kiralama hacmi geçen yıl 2016'ya göre geriledi. Söz konusu düşüşte, özellikle Teşvikiye ve Abdi İpekçi'de yoğunlaşan kentsel yenileme çalışmaları etkili oldu.

2017'de bir önceki yıla kıyasla inşaat sayısı sekizden 16'ya çıkarken, metrekare bazında ise yüzde 92'lik artış kaydedildi. Nişantaşı'nda 2017 yılı içerisinde yapılan 31 kiralama işleminin 11'i Abdi İpekçi'de, beşi Rumeli Caddesi'nde, altısı Teşvikiye ve dokuzu Vali Konağı Caddesi'nde gerçekleştirildi. Toplamda gerçekleşen kira işlemlerinin neredeyse yarısı (14 tanesi) hazır giyim kategorisinden olup, bu kategorideki işlemlerin yüzde 64'ü ise ulusal markalar tarafından yapıldı.

Rapora göre, Nişantaşı bölgesinde artan kentsel yenileme çalışmaları ve boş mağaza sayısı nedeniyle hafta içi yaya trafiğinde bir düşüş yaşansa da, özellikle ara sokaklarda yer alan yeni nesil kahve dükkanları ve restoranların tercih edilmesi, Nişantaşı'ndaki yaya trafiğini bir nebze arttırdı.

Uzmanlar ne diyor?

TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Kalite ve İş Geliştirme Yönetici Yardımcısı

Gamze ERTAŞ KARCIOĞLU

"İhtiyaç fazlası konut birikimi yaşanıyor"

Bağdat Caddesi'nde inşa edilen çok sayıda konut ile birlikte, arz talep dengesinin gerçekleştirilemediği görülüyor. Bunun sonucu olarak da, dönüşümün yoğun olarak yaşandığı Bağdat Caddesi ve yakın çevresinde ihtiyaç fazlası konut birikimi yaşandığı söylenebilir. Pazarda ihtiyaç fazlası ürün birikmesi ve alım gücünün artmaması, Bağdat Caddesi'ndeki konut satış ve kira fiyatlarında düşüş yaşanmasına neden oldu. Ayrıca, Cadde üzerinde yer alan dükkan doluluklarında da, yaşanan dönüşüm süreci ve döviz kurlarındaki dalgalanmalarla birlikte düşüş yaşandığı görüldü. Kentsel dönüşümle birlikte ihtiyaç fazlası ürün birikmesinin ve döviz kurlarındaki dalgalanmaların bölgedeki konut ve iş yeri etkisini bölgesel bazda incelediğimizde önemli değişimlerin gerçekleştiğini görüyoruz.

Re/Max Forever Taksim Merkez Ofisi Gayrimenkul Danışmanı

Aykut CELEP

"Hava parası, devir ücreti kalmadı"

İstiklal, Bağdat ve Abdi İpekçi caddeleri öncelikle İstanbul'un ticari anlamda kalbi niteliğindedir. Döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar, ekonomik belirsizlikler, kentsel dönüşüm ve çevre düzenlemeleri adı altında yapılan plansız hareketler ne yazık ki önce bu caddeleri etkiliyor. Bu etkiler 2015 yılından bu yana artarak devam etti. Öyle ki hava parası, devir ücreti kalmadı. Döviz olarak kiralama tamamen bitti.

Önceden boş dükkan ve mağaza bulmak imkansızken şimdilerde onlarca dükkan uzun süredir kiralık. Birçok ünlü marka cadde mağazalarını kapattı. Artık yoğunluk Ortadoğulu yatırımcılar üzerinde. Tüm yatırımcılar ve yeni mağaza açmak isteyen zincir markalar yukarıda belirttiğimiz olumsuzlukların ortadan kalkmasını bekliyor.

Tahminimiz 2018'de durgunluğun bir ölçüde devam edeceği yönünde. 2018'in gidişatı önümüzdeki dönemler için belirleyici olacaktır. Ancak şunu da unutmamalıyız, her inişin bir çıkışı olacaktır. Bu caddeler İstanbul'un ötesinde Türkiye'nin can damarlarıdır. Eski günlerine en kısa sürede dönmesi en büyük dileğimiz.

AYİDER Başkanı

Melih TAVUKÇUOĞLU

"Cadde'de konut stoğu yüzde 10 düzeyinde"

Bağdat Caddesi'nde 5 bin binanın yenilenme çalışmalarının devam ettiği tahmin ediliyor. Bağdat Caddesi ve çevresinde yüzde 10 kadar bir konut stoğu söz konusu. Stoğun daha çok aynı tip mimariye sahip, küçük metrekareli binalarda yaşandığını söyleyebiliriz.

Cadde'de proje geliştiren köklü oyuncular ise yapsatçı oldukları için bölgenin ruhuna uygun konut üretebiliyorlar ve finansman modellerini bu doğrultuda şekillendiriyorlar. Bölgede 100 kadar olan müteahhit firma sayısı son yıllarda 500'ü buldu. Firma işi almak için hak sahibine olması gerekenden fazlasını taahhüt ediyor. Sonra da kazanmak için fiyatı yükseltiyor.

Bağdat Caddesi'ne paralel bölgede hak sahibine yüzde 70 pay verilirken şimdi bu yüzde 85'i buldu. Daha üst kısımlarda ise yüzde 60-65'ten yüzde 75'e geldi. 2017'de fiyatlarda yüzde 30'luk bir düşüş meydana geldiğinden dolayı mağaza ve dükkan fiyatları da uygun bir düzeye geldi. Bu nedenle dünyaca ünlü birçok marka yeniden Cadde'ye giriş yaptı.

Cadde, sadece Türkiye'nin değil, dünyanın da en önemli alışveriş caddelerinden birisi olarak kabul ediliyor. 2017, Bağdat Caddesi için bir toparlanma yılı oldu. Bu yıl Cadde'nin yeniden İstanbul'un gözbebeği konumuna geleceğini söyleyebiliriz. Mevcutta deniz gören büyük daireler kolayca satılıyor.

AE Mimarlık YKB 

Ahmet ERKUTOĞLU

"Bağdat Caddesi'ndeki müteahhit sayısı 500'ü aştı"

Bağdat Caddesi'nde 100 projeden 10'u yavaş gidiyor. Diğer bölgelerde sorun yaşayan firmalardan bazıları ellerindeki projeleri devrederek ya da ortak alarak bunu çözmeye çalışıyor. Bazıları da fiyat kırarak satmaya çalışıyor. Bu durum bölgeden alınan iş miktarını etkiliyor.

Eskiden 100 kentsel dönüşüm projesi aldığımız bölgede şimdilerde bu sayı 15'e kadar düştü. Arz fazlalığı ve yavaşlayan satışlar nedeniyle müteahhitler artık gelen teklifleri değerlendirmiyor.

Eskiden yüzde 75 olan kat karşılığı anlaşma oranları yüzde 65-68'lere geriledi. Bağdat Caddesi'nde çalışan müteahhit sayısı 500'ü aştı. Sayı artınca rekabetin getirdiği yakıcı problemler de arka arkaya ortaya çıkmaya başladı.

Cadde’ye gireyim de nasıl olursa olsun mantığıyla hareket eden müteahhitlere kat sahiplerinin yüksek beklentileri eklenince işler tıkanmaya başladı. Birçok müteahhit kaynak probleminden dolayı darboğaza girdi. Caddenin sorunlarına gayrimenkuldeki genel fiyat düşüşü de eklendi. Bölgede fiyatlar yüzde 30-35 oranında düştü.

Cushman Wakefield 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu'ndan başlıklar

Ana alışveriş caddeleri, döviz kurundaki dalgalanmalar, ekonomik baskılar ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında bir süre daha kırılgan olmaya devam edecektir. Buna rağmen, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi'nin umut vaat ederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz.

Nişantaşı 2016 senesine göre, ikincil caddelerdeki restoran ve kafelerin sayesinde artan hafta sonu ziyaretçi sayısıyla toparlanma sinyallerini veriyor.
Bağdat Caddesi ise Beymen'in en büyük cadde mağazasının Suadiye'deki açılışı, düşen kira seviyeleri ve 2018 senesinde açılması beklenilen Chanel, Eataly, Apple ve Samsung mağazalarının da olumlu etkisiyle çok daha kuvvetli bir geleceğe hazırlanıyor.

İstiklal Caddesi'nin ise üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğini düşünüyoruz.

Özellikle profilin Ortadoğulu ziyaretçi ihtiyaçlarına kaymış olması ve 2019 senesi ilk çeyreğe kadar sürecek olan AKM projesi ise İstiklal Caddesi'nin daha uzun bir süre eski halini bizlere yaşatamayacağını gösteriyor. Ancak başarılı biteceğine inandığımız AKM projesi sonrasında, İstiklal'in meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir toparlanma olacağını umuyoruz.