Cansel Turgut Yazıcı: Gayrimenkul Sektöründe hassas hesaplar dönemi!

Gayrimenkul döngüsü,hayatımızı, karar verme sürecimizi etkileyen önemli bir süreç. Bu süreci döngünün içindeki durum ve para politikaları gibi çeşitli faktörler belirliyor. Bunların belli başlılarını arz, talep, boş yer olanakları, yatırımların kendilerini geri ödeme süreleri, piyasa reel faiz oranları, alternatif para yatırım araçlarının getiri oranları olarak sayabiliriz. Gayrimenkul döngüsünü anlamak için ekonomik döngüye bakmak gerekiyor. Ekonomi geliştikçe sermaye bulmak için rekabet yoğunlaşır, mal ve hizmetlerin maliyeti artar ve enflasyon yükselir. Bu durumla karşılaşan hükümetler, enflasyonla mücadele için para ve kredi olanaklarını ekonomi yavaşlayana kadar frenleyecek. Bunun doğal sonucu ise faiz oranlarının artması ve durgunluk. Ekonomik döngünün frekansı hızlandıkça, aralığı arttıkça iş ve para şartları olağanüstü bir hızla değişecektir. Bu durum, uzun vadeli yatırımcılar için pek de çekici olmayan koşullar yaratacaktır. Dolayısıyla bir gayrimenkul, konut yatırımcısının gayrimenkul döngü sürecindeki yerini anlaması ve döngünün hangi noktasında olduğunu bilmesi, yatırım için alım veya satım kararı alabilmesi açısından çok önemlidir.

Gayrimenkul döngüsüne verebileceğimiz en güzel yaşanmış örnek Amerika’nın, sadece yarım yüzyıl öncesinde ekonomi ve gayrimenkul sektöründe başına gelenler... ikinci Dünya Savaşı’nı takip eden yıllarda (1946-1966), yeni kıtada gayrimenkul sektöründe düzenlemeler yapılmış, işler geliştikçe sermaye gereksinimi artmıştır. Sermaye gereksiniminin sonucu olarak enflasyon yükselmiş, mal ve hizmetlerde aşırı bir arz meydana gelmiştir. Bunu gören hükümet bilinçli olarak para politikalarım değiştirerek ekonomik hızı yavaşlatmıştır. Böylece hükümetin beklediği olmuş ve ekonomik durgunluk gerçekleşmiş, enflasyon frenlenmiştir.

Ekonominin yeniden canlandırılmasına karar verildiğinde, ekonomik istikrarı sağlamak ve orta sınıf yaratmak için hiç tereddütsüz gayrimenkul sektörü seçilmiş, özellikle de konut sektörünün desteklenmesi tercih edilmiş yapıcı konut politikaları oluşturulmuştur.

Bu amaçla ipoteğe dayalı menkul kıymet yani “mortgage” kaynağı sağlamak için programlar geliştirilmiştir. Sonuçta konutlara çok önemli bir talep gelmiş, gayrimenkulde konut piyasası genişlemiş ve tüm ekonomik sektörlerde istihdam artmıştır.

Bu örnekten yola çıkarak bakıldığında Amerika’da yaşanan kriz yavaşladıkça, işsizlik rakamları azalacak, enflasyon düşecek ve konut piyasası tekrar canlanacaktır. Göstergelere göre gayrimenkul sektörü Amerika’da çok yakında muhtemelen bir yıl, bilemediniz iki yıl içinde tekrar canlanacak. Ancak Amerika canlandıkça para ana merkezine dönecek orada çevrim yukarıya doğru çalışmaya başladıkça bizim gibi gelişmekte olan ülkelerde işler zorlaşacak gibi görünüyor.

Bir de ülkemizdeki konut kredilerindeki duruma bakalım. 2013 yılının ilk altı ayını geçti ve konut kredileri hızla büyüdü. Geçtiğimiz 5 yıl içinde en kötü yılında bile takribi yüzde 16 büyümeyi başaran konut kredileri sektörümüz yılın sadece ilk üç ayında yüzde 7’nin üzerinde büyüdü. Bu hızla gidebilseydik sektörün yüzde 24 kadar büyümesi gerekiyordu. Ancak senaryolar artık tekrar yazıldı. Bir ay öncesine kadar faizler düşük seviyelerde seyrediyordu. Geçen ay, FED dünya çapında uzun zamandır ilk kez frene bastı, Amerika’da işler değişiyor, dolayısıyla çevrim ve dengeler de değişecek gibi duruyor. Biz de bu değişimden payımızı alacağız. Yılın sonuna doğru ekonomik rakamlar biraz değişsin diye daha düşük para politikaları görebiliriz. Ama şimdilik faizler önümüzdeki dönemde mevcut seviyelerde giderse mutlu olmalıyız. Tahminimiz mortgage kredi hacminde yıl sonunda bir önceki yıla göre yüzde 20-22’ler seviyesinde bir büyümeye görebileceğimiz.

Ama resme uzun vadede baktığımızda artık bizim gibi gelişmekte olan piyasalarda prim yapacak hikayelerin bittiği ve devler kendini toparlamaya başladığı için işler daha zor olacak gibi duruyor. Sektörümüzün bunu şimdiden görmesi ve kendini pozisyonlaması elzem. Sektöre yeni girmiş veya girmekte olan geliştiricilerin artık hesaplarını kitaplarını çok daha iyi ve profesyonelce yapmaları gerekli. Evdeki hesabın çarşıya uymayabileceği hassas hesaplar dönemine giriyoruz.

CAPİTAL MORTGAGE