El senediyle gayrimenkul satışı yapılabilir mi?

Posta köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü yazısında bir okuyucusunun 'Geçen yıl nisan ayında evimi Çinli birisine kiraya verdim. Bugüne kadar kirasını muntazam ödeyen kiracı, iki aydır ödemiyor. Araştırdım, iki ay önce Çin’e gitmiş ve hâlâ kendisinden bir haber yok. Bu yıl nisan ayı geldiğinde hemen kendisini tahliye edebilir miyim? Yoksa ne yapmam gerekiyor?' sorusuna cevap verdi. İşte Tamer Heper'in yazısı...

El senedi veya noterden yapılan satışın tapuda tescil edilmediği sürece hüküm ifade etmediğini yazılarınızdan öğrendim. Bununla ilgili dava açıldığında 6 yıl önce bu şekilde satış yapılmışsa satışın o günkü değeri üzerinden mi yoksa bugünkü rayiç değer üzerinden mi alacak hakkı doğar?

● E.İ.

Hukuki konular toplum içinde az bilinir. Çünkü detayı çoktur ve yaşamda olaylar sonsuz çeşittedir. Olayları tek tek inceleyen ve çözen kurallar koymak mümkün olmadığı için ancak genel kurallar koyulur ve bunlar yaşama tatbik olunur. Okuyucum için de durum bu. Gayrimenkul satışı ancak tapu müdürlüklerinde yapılır. El senediyle ve hatta noter senediyle gayrimenkul satışı yapılamaz.

Okuyucum 6 sene önce böyle satış yapıldığından söz ediyor. El senediyle yapılan satışın tapuda resmi satışa dönüşmesi mümkün değil. Bir tek kadastro çalışması yapılmamış yerler için el senediyle satış mümkün olabilir ama ülkemizde kadastro çalışmaları büyük çapta tamamlandığı için artık el senedini tartışma ortamı kalmamıştır. Noterde yapılansa satış değil, bir satış vaadi sözleşmesidir.

Gayrimenkulün ödemesi konusunda da noterin hazırladığı sözleşmenin incelenmesi gerekir. Sözleşmelere ödemeler konusunda iki çeşit kayıt koyulur. Birincisi satış vaadi sözleşmesi yapıldığında bedelin ödendiği, ikincisi tapuda tescil sağlandığında bedelin ödeneceği. Yani bu sözleşme görülmeden kaç lira ödeneceğini söyleme imkanı yoktur. Okuyucuma önerim sözleşmeyi bu yönden incelemesidir.